廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉
根據(jù)市場(chǎng)供需兩端存在的新問題，挖潛政策潛力，再次出臺(tái)一攬子政策組合拳，以填補(bǔ)政策真空。
唐軍/發(fā)自武漢
“武漢‘漢九條’政策能對(duì)短期市場(chǎng)有一定的修復(fù)，比如降低門檻、降低成本，釋放低成本貸款額度、支持多子女家庭購房、改善營(yíng)商環(huán)境等?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉近日接受專訪時(shí)表示，這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)處于密集紓困階段，各類政策已應(yīng)出盡出，像武漢此次推出的九條新政，在當(dāng)下政策環(huán)境下顯得較為少見。
4月30日，武漢市住房和城市更新局、武漢市自然資源和城鄉(xiāng)建設(shè)局 、武漢市財(cái)政局 武漢市商務(wù)局 、武漢市地方金融管理局、 武漢住房公積金管理中心等六部門聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于持續(xù)鞏固我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)的通知》，推出優(yōu)化青年群體住房貸款、優(yōu)化提高公積金貸款、加大“以舊換新”力度、擴(kuò)大多孩家庭購房支持、加快盤活商辦物業(yè)存庫等九項(xiàng)新政，業(yè)界稱之為“新漢九條”，引起各界關(guān)注。
為了夯實(shí)止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)，李宇嘉建議：其他城市要借鑒武漢做法，根據(jù)市場(chǎng)供需兩端存在的新問題，挖潛政策潛力，再次出臺(tái)一攬子政策組合拳，以填補(bǔ)政策真空。一方面，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期形成支撐；另一方面，對(duì)阻礙市場(chǎng)合理消費(fèi)需求循環(huán)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行摸排，消除其中的堵塞。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你如何看武漢市本次出臺(tái)的九條新政？
李宇嘉：類似“五一”這樣的長(zhǎng)假前，地方出臺(tái)一攬子政策，這在過去是慣例。由于這幾年密集紓困，政策應(yīng)出盡出，類似武漢這樣的九條新政比較少了。
4月份是樓市淡季，一方面“小陽春”過后，季節(jié)性轉(zhuǎn)淡；另一方面，對(duì)于當(dāng)下的樓市，始于2024年四季度的傳統(tǒng)政策紓困效應(yīng)開始減弱，但新的增量政策還在落地的路上，出現(xiàn)了政策真空，這也是市場(chǎng)下行的原因。
從房地產(chǎn)依賴度角度分析，近期無論是房地產(chǎn)銷售面積、土地出讓面積，還是開發(fā)投資占比，武漢在國(guó)內(nèi)一二線城市中均排在前列，這表明武漢房地產(chǎn)依賴度較高。基于這樣的現(xiàn)狀，武漢樓市必須在高位保持相對(duì)穩(wěn)定運(yùn)行，難以承受過于明顯的下滑。
武漢“漢九條”政策能對(duì)短期市場(chǎng)有一定的修復(fù)，比如降低門檻、降低成本，釋放低成本貸款額度、支持多子女家庭購房、改善營(yíng)商環(huán)境等。但是，在供求關(guān)系（包括二手房掛牌量）短期內(nèi)還較嚴(yán)峻的情況下，特別是居民就業(yè)、收入、預(yù)期等基本面還待修復(fù)，還待扭轉(zhuǎn)的情況下，市場(chǎng)端的紓困可以緩解短期的下滑壓力，但對(duì)與中長(zhǎng)期市場(chǎng)來說，還待基本面的好轉(zhuǎn)。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：去年“9·26”以來，全國(guó)各地在供需兩側(cè)均出臺(tái)了一系列政策。你認(rèn)為，這些政策成效如何？
李宇嘉：政策成效是非常顯著的，突出表現(xiàn)在商品房銷售呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的趨勢(shì)，包括銷售量的止跌回穩(wěn)、價(jià)格的止跌回穩(wěn)。比如，去年四季度，全國(guó)商品房銷售面積27101萬平方米，較上季度增加21.2%，同比增加0.6%；商品房銷售金額21747億元，較上季度增加28.2%，同比增加1.2%。今年一季度，全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)同比降低3.0%，降幅較上月收窄2個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷售面積累計(jì)同比降低2.0%，降幅比上月收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你如何評(píng)估武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀？
李宇嘉：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出多方面的特點(diǎn)。
一是武漢是新房銷售規(guī)模最大的城市。作為中部最大的城市，武漢長(zhǎng)期吸引全省的購買力，加上武漢高校比較多，留漢工作的大學(xué)生也比較多，從而使得武漢成為商品房銷售規(guī)模最大的城市，長(zhǎng)期排在銷售榜單的前列。比如，2024年，武漢新建商品房成交量約為135143套，其中商品住宅備案107281套，成交面積為1225.35萬平方米，市場(chǎng)交易規(guī)模排在全國(guó)Top3。近10年來，武漢新房銷售有6年是全國(guó)第一。
二是一季度市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)，區(qū)域分化明顯，中心區(qū)部分改善盤交易活躍，但難以支撐體量，外圍以價(jià)換量。今年一季度，武漢新建商品住宅成交18,833套，同比增長(zhǎng)32.7%（2024年同期為14,190套）。其中，3月成交8,613套，環(huán)比增長(zhǎng)69.4%，占一季度總量的45.7%。但是，區(qū)域分化太明顯，中心區(qū)改善型新盤去化好。一季度新建商品住宅成交量前三區(qū)域分別為江岸區(qū)（1465套）、江夏區(qū)（1129套）、蔡甸區(qū)（1025套），合計(jì)占比約24%。主城區(qū)中，武昌區(qū)以高端改善型項(xiàng)目為主；而遠(yuǎn)郊區(qū)域如黃陂區(qū)、蔡甸區(qū)、新洲區(qū)、東西湖等仍面臨庫存壓力，需通過“以價(jià)換量”去化。
三是二手住房掛牌量較大，以價(jià)換量是主流。根據(jù)武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與租賃協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)，武漢市2025年一季度二手住房新增掛牌房源增幅明顯，其中3月單月新增17378套，環(huán)比增長(zhǎng)29.62%，同比增幅54.36%。新增房源集中于洪山區(qū)、東湖高新區(qū)等主城區(qū)，反映業(yè)主“賣舊買新”需求旺盛，特別是老舊小區(qū)房源折價(jià)拋售。目前，根據(jù)貝殼的數(shù)據(jù)，武漢二手房掛牌量超過15萬套，全市估計(jì)至少在20萬套左右。而且，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，武漢二手房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)23個(gè)月下滑，不考慮2023年一季度（疫情放開后的特殊時(shí)期），二手房?jī)r(jià)已經(jīng)整體下滑了40個(gè)月。也就是說，二手房以價(jià)換量是主題。
四是4月份樓市明顯下行。4月以來城市間分化持續(xù)加劇，天津、武漢等弱復(fù)蘇類城市自2025年3月以來，項(xiàng)目來訪、認(rèn)購穩(wěn)步回升，不過步入4月增長(zhǎng)動(dòng)能顯著放緩，各項(xiàng)指標(biāo)有回落跡象。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：從4月全國(guó)市場(chǎng)看，很多城市市場(chǎng)交易量均出現(xiàn)下滑。值得關(guān)注的是杭州 、深圳、東莞、佛山等外貿(mào)依存度高的城市市場(chǎng)下滑明顯。目前的問題是，去年9月底那一輪政策效用已經(jīng)衰減，同時(shí)又疊加了外部風(fēng)險(xiǎn)，比如外貿(mào)戰(zhàn)帶來的負(fù)面影響。在當(dāng)前的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，要鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌反彈，全國(guó)其它城市是否借鑒武漢，擇機(jī)推出增量政策？
李宇嘉：進(jìn)入4月份以后，銷售端有下行趨勢(shì)，止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)還待夯實(shí)。另外，相比去年各地紛紛發(fā)布一攬子政策組合拳，當(dāng)下市場(chǎng)又有新的變化，包括好房子供給對(duì)新房、二手房市場(chǎng)帶來的攪動(dòng)效應(yīng)，各地存量土地和房屋盤活的必要性提高，外貿(mào)形勢(shì)變化對(duì)產(chǎn)業(yè)、就業(yè)的影響等等。
其他城市要借鑒武漢的做法，根據(jù)市場(chǎng)供需兩端存在的新問題，挖潛政策潛力，再次出臺(tái)一攬子政策組合拳，以填補(bǔ)政策真空。一方面，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期形成支撐；另一方面，對(duì)阻礙市場(chǎng)合理消費(fèi)需求循環(huán)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行摸排，消除其中的堵塞。比如，根據(jù)片區(qū)需求特征，對(duì)部分非住宅、車位等定向去庫存；針對(duì)改善型需求崛起的態(tài)勢(shì)，疏通以舊換新的的循環(huán)；對(duì)新市民、多子女家庭的有效需求，進(jìn)行政策扶持；公積金還有增量政策空間，比如額度、用途等可進(jìn)一步優(yōu)化。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：3月，國(guó)務(wù)院對(duì)武漢城市國(guó)土空間規(guī)劃（2021~2035）批復(fù)中，武漢城市定位為中部經(jīng)濟(jì)中心、科技創(chuàng)新中心、商貿(mào)物流中心、對(duì)外交往中心以及長(zhǎng)江中游航運(yùn)中心等功能。從武漢市經(jīng)濟(jì)基本面、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口、房?jī)r(jià)與收入水平等方面看，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)是否具有支撐，其前景如何？
李宇嘉：從武漢城市國(guó)土空間規(guī)劃（2021-2035）批復(fù)的情況來看，武漢的基本面還有很大的修復(fù)空間，特別是如果能夠發(fā)揮好其區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)空間、高校資源密集帶來的人力資本優(yōu)勢(shì)等等，既能帶動(dòng)人口的集聚，還能帶來增量的就業(yè)機(jī)會(huì)，這是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。
另外，武漢人口多、流入量大，應(yīng)該把二手房“以舊換新”做好，這能帶動(dòng)住房的循環(huán)與流通，也是樓市穩(wěn)定的抓手。當(dāng)然也需要做好其間各個(gè)環(huán)節(jié)的紓困，多方參與者積極性的調(diào)動(dòng)，還需要做好老舊小區(qū)改造，提高房源供給的有效性。
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