租客們不解，為何房東的違約成本如此之低？
陳躍/發(fā)自深圳
深圳又見“提燈定損”類似事件。
近日，租客李蒙向中國房地產(chǎn)報(bào)大灣區(qū)投訴爆料，稱自己今年4月退租位于坪山區(qū)龍光玖譽(yù)雅筑的房子時(shí)，遭遇房東以窗簾被貓抓勾絲需全屋換新窗簾（陽臺(tái)門門簾+三間房間窗簾）、房屋正常損耗卻要求照價(jià)賠償并恢復(fù)如初等為由，克扣其全部押金不退還。
中房君調(diào)查與盤點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，退租被房東扣下大額押金的情況在深圳仍時(shí)有發(fā)生，租客們紛紛吐槽“苦提燈定損房東久矣”。在坪山區(qū)人民法院訴訟中心，中房君也從負(fù)責(zé)處理此次李蒙訴訟案件的工作人員處了解到，租客因被房東克扣押金而起訴的情況不在少數(shù)。
眼下，又一年畢業(yè)租房旺季即將到來，居住成本與居住幸福感是深圳留住人才的關(guān)鍵因素，類似“提燈定損”事件是否會(huì)對住房租賃市場乃至深圳的人才吸引造成負(fù)面影響，租客們又為何普遍反映“房東克扣押金的違約成本太低”，面對退房時(shí)便化身“押金刺客”的房東，廣大深圳租客又該如何應(yīng)對？
01
未到現(xiàn)場驗(yàn)房的房東，
要求租客全屋換新窗簾且拒退押金
今年4月20日，李蒙于深圳市坪山區(qū)龍光玖譽(yù)雅筑一棟一單元802室租住的房子到期，4月18日就已提前搬離的李蒙，在19日請了專業(yè)家政進(jìn)行衛(wèi)生清潔之后，便與房東溝通驗(yàn)收事宜。原以為只是一次再普通不過的退房交接，卻遭遇到了房東“提燈定損”。
李蒙向中國房地產(chǎn)報(bào)大灣區(qū)表示，18號搬出房子后，房東楊女士至今未露面也未到現(xiàn)場驗(yàn)房交接，而是讓一名新租客劉女士到場驗(yàn)收。讓李蒙意想不到的是，由于該名新租客曾在看房時(shí)看見李蒙家養(yǎng)貓，租下房子后其便聲稱“自己特別怕貓，對貓?zhí)貏e敏感，一想起房子里曾養(yǎng)過貓，覺得窗簾、墻壁等全屋各個(gè)角落都可能粘有貓毛，自己便會(huì)全身發(fā)抖、起疙瘩”。
而后，該名新租客劉女士告訴房東楊女士“窗簾被貓抓勾絲了抓壞了”，全部拿去清洗其需要花費(fèi)400元，已經(jīng)抓壞了不如重新?lián)Q新的。于是，在劉女士的說辭之下，房東楊女士則要求李蒙必須將全屋所有窗簾換新，以及全屋重新做深度清潔。
對此，李蒙認(rèn)為，一方面，窗簾只是極少部分有勾絲，絲毫不影響正常使用，自己可以適當(dāng)賠點(diǎn)錢，但房東沒有任何理由也沒有任何機(jī)構(gòu)評定標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)榇昂煵糠止唇z便必須全部換新；另一方面，李蒙認(rèn)為，新租客以擔(dān)心窗簾有貓毛會(huì)導(dǎo)致過敏為由，想換全新窗簾，屬于新租客極端的特殊要求，應(yīng)該由新租客自行承擔(dān)，而不能將所有成本讓前任租客承擔(dān)。
（房東以窗簾有勾絲，要求租客需全屋換新）
讓李蒙感到氣憤與費(fèi)解的是，自始至終并未出現(xiàn)的房東，對于新租客指出的問題和要求不做任何辨別，只是一味地讓李蒙必須按新租客的要求進(jìn)行賠償與承擔(dān)。李蒙向中房君感慨，作為租客，過去一年總共給房東交了數(shù)萬元的房租，沒想到合作結(jié)束，房東竟視自己如仇敵。
“4月20號，我將新租客指出沒清潔干凈的地方又重新打掃了，新租客帶著幾個(gè)人一起來檢查，同時(shí)試用了所有電器，除了窗簾的問題還沒解決，沒有發(fā)現(xiàn)其他問題，于是新租客當(dāng)天已經(jīng)更換了密碼鎖密碼、鎖上了門，將我此前的花盆等物品全部拿出了房子。按照常理來看，這就表示新租客已經(jīng)驗(yàn)收了房子。但21號上午，房東又發(fā)來一些圖片，一會(huì)說玻璃膠被貓抓破了，一會(huì)又說陽臺(tái)角落沒弄干凈，連續(xù)幾天都是各種雞蛋里挑骨頭找理由，就是不提退押金”，李蒙表示。
據(jù)李蒙與房東的微信溝通記錄顯示，房東楊女士明確提到，要求李蒙將新租客發(fā)現(xiàn)的所有細(xì)微問題必須“修復(fù)如初”。對于出租了一年的房子要求退房時(shí)與一年前一模一樣、沒有任何損耗，李蒙認(rèn)為房東屬于故意找茬、無理取鬧。
（中房君發(fā)現(xiàn)，房東要求換掉的三個(gè)房間共六片窗簾，有四片完好無勾絲）
并且，李蒙告訴中房君，在針對窗簾更換一事的溝通中，不想浪費(fèi)時(shí)間的李蒙最終無奈妥協(xié)，在新租客驗(yàn)收完后（20號）李蒙就開始找窗簾店詢價(jià)，并與最終確定好的商家約好21號下午四點(diǎn)來房子里測量尺寸。
然而，房東楊女士在得知李蒙已聯(lián)系商家訂了窗簾后又突然反悔，要求李蒙將做窗簾的費(fèi)用全部轉(zhuǎn)賬給她，對此，李蒙明確拒絕了。
中房君最新了解到，后續(xù)，房東楊女士沒有和李蒙做任何商量，已讓新租客重新定制了全屋窗簾，又請人來做了長達(dá)6小時(shí)的全屋深度清潔服務(wù)，以及買了兩個(gè)小型吸塵器。之后，楊女士向李蒙發(fā)去了系列賬單，還指出屋內(nèi)木門有抓痕，需要李蒙照價(jià)賠償，否則就不退押金。
據(jù)龍光玖譽(yù)雅筑的物業(yè)相關(guān)人士告知，木門此前的抓痕，物業(yè)人員已經(jīng)幫忙進(jìn)行了處理，并且在處理完后已幾乎沒有受損痕跡。
“但房東卻依然以此為借口，一直要求賠償，否則不退押金”，李蒙說道。
值得關(guān)注的便是，在不斷提出問題與要求的整個(gè)過程中，房東楊女士對“退押金”一事自始至終只字未提，一直躲避該話題。
遭遇房東“提燈定損”式的刁難與克扣押金，李蒙無奈之下選擇了報(bào)警，以及通過起訴的方式維權(quán)，要求房東退還自己6600元的押金以及剩余約600元的水電煤氣費(fèi)用，目前仍在等法院通知。
坪山區(qū)人民法院訴訟中心相關(guān)工作人員告訴中國房地產(chǎn)報(bào)大灣區(qū)，當(dāng)事人申請立案后，如果經(jīng)法院審核有管轄權(quán)并且立案材料齊全的話，立案流程一般為一至兩周后會(huì)出案號，而后案件會(huì)先進(jìn)入調(diào)解階段，由調(diào)解員組織租客與房東雙方先行調(diào)解，如果調(diào)解失敗，則再進(jìn)入排期等待開庭。
（房東楊女士要求租客李蒙照價(jià)賠償?shù)哪鹃T抓痕）
02
深圳租客們共鳴：
苦“提燈定損房東”久矣
李蒙的經(jīng)歷，引發(fā)眾多深圳租客的共鳴。
不少租客向中房君抱怨“苦提燈定損房東久矣”——退租時(shí)，房東往往把房屋的合理損耗認(rèn)為是租客人為對房屋造成了損害，借此扣下部分甚至全部押金。
中房君采訪調(diào)查中了解到，“提燈定損”式的鬧劇，在深圳仍時(shí)有發(fā)生。在坪山區(qū)人民法院訴訟中心，負(fù)責(zé)處理此次李蒙訴訟案件的工作人員也表示，租客因被房東克扣押金而起訴的類似情況不在少數(shù)。
3月初退租時(shí)，在寶安租房的軒軒共8600元的押金被房東扣下近兩千元的“維修費(fèi)”。退房當(dāng)天，軒軒發(fā)現(xiàn)房東打燈檢查了兩個(gè)多小時(shí)，最終以“床底臟以及木地板、門框有開裂”為由，提出需扣除清潔費(fèi)和維修費(fèi)，且表示“木地板和門框需要100%還原后才退還剩余押金”。
后續(xù)，軒軒向法院申請立案維權(quán)后，第二天房東便將剩余押金退回，但軒軒向中房君表示：“不會(huì)妥協(xié)，不能白白損失兩千塊錢”。
4月，已在福田某老小區(qū)房源租住了三年的陳先生一家準(zhǔn)備退房，卻發(fā)現(xiàn)房東在檢查許久之后，最終以“墻壁刮花需重新粉刷”“房子衛(wèi)生沒問題但氣味不好聞”等理由要扣押金。陳先生表示，在其報(bào)警尋求幫助后，房東仍舊克扣了1000元的押金，但為了盡快完成搬家的諸多事宜，陳先生告訴中房君，“只能當(dāng)作花錢擋災(zāi)了”。
中房君發(fā)現(xiàn)，去年至今，在遭遇到“提燈定損”等走向極端、不合常理的刻意刁難后，不少深圳租客也不得不通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行曝光維權(quán)。
（拆窗驗(yàn)灰的深圳房東，視頻截圖）
今年3月，深圳網(wǎng)友袁女士在社交平臺(tái)上發(fā)布視頻，稱自己在退租時(shí)，遭遇二房東要求除打掃衛(wèi)生外，還提出了“要全屋清洗，包括但不限于防盜網(wǎng)每根管每面網(wǎng)不能有灰，衛(wèi)生間地板要用鋼絲球擦洗”等無理要求。
“深圳拆窗驗(yàn)灰”，也一度被網(wǎng)友們評為是“比提燈定損更狠的房東扣押金招式”。
去年8月，深圳有網(wǎng)友發(fā)布視頻，稱自己退房時(shí)，房東請來了驗(yàn)房師“提燈定損”，并最終給出了一份驗(yàn)房報(bào)告，共標(biāo)注出了近80處問題，要求租客全部恢復(fù)原狀。后續(xù)在媒體曝光以及多方介入調(diào)解后，該名租客才得以拿回屬于自己的1.8萬元的全額押金。
03
律師觀點(diǎn)：房屋合理損耗，租客不需賠償
房東扣押押金沒有合理依據(jù)，構(gòu)成違約
統(tǒng)計(jì)顯示，截止至2024年末，深圳市常住人口為1798.95萬人，但在這座常住人口住房自有率不足25%的城市，有超過1300萬的深圳人屬于租房生活。房東和租客，成為這座城市最重要的人際關(guān)系之一。
因此，類似“提燈定損扣押金”事件的頻繁發(fā)生，也時(shí)常在深圳引發(fā)廣泛關(guān)注和熱議。房東極端算計(jì)、不合常理的驗(yàn)房方式，對于住房租賃市場甚至是深圳的人才吸引、城市文化等，更產(chǎn)生了一定負(fù)面影響。
對此，康德智庫專家、上海市尚法律師事務(wù)所房地產(chǎn)部主任律師唐震東以及上海市光明律師事務(wù)所合伙人律師付永生向中國房地產(chǎn)報(bào)大灣區(qū)表示，承租人退租遭遇“提燈定損”，根據(jù)具體情況可以通過協(xié)商、調(diào)解、和解、仲裁、訴訟等方式維護(hù)權(quán)益，如果房東扣押押金的行為沒有合理依據(jù)，或超出了合同約定的范圍，房東的行為構(gòu)成違約。
律師明確表示，根據(jù)民法典第710條，承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，也不用承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)民法典第711條，承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人才有權(quán)要求承租人賠償損失。
“也就是說，正常情況下，租房期間房屋硬裝軟裝的合理損耗折舊，且并未造成破壞，房東無權(quán)以此要求租客賠償或者不退押金。面對并未影響使用的家具合理損耗，租客不需要承擔(dān)賠償。”
中房君還了解到，目前來說，我國關(guān)于住房租賃的法律相對完善，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四章第四節(jié)以及《中華人民共和國民法典》第三編第十四章均對房屋租賃作了專門的規(guī)定，2009年公布施行的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》也對房屋租賃糾紛的審理作了專門的規(guī)定。
在現(xiàn)實(shí)租賃糾紛中，租客們卻往往發(fā)現(xiàn)，房東的違約成本依舊很低。有租客向中房君反饋：“即使勝訴，也只是拿回被扣的押金，作為租客耗費(fèi)了大量的時(shí)間和精力，但對于房東沒有任何的影響或者懲罰?！?/strong>
高昂的維權(quán)成本，會(huì)讓很多租客像陳先生一樣選擇妥協(xié)與放棄。
又一年畢業(yè)季、租房季即將到來，在今年深圳兩會(huì)上，政府工作報(bào)告再次提到“來了就是深圳人，幸福不落一個(gè)人”，也再次向五湖四海的年輕人拋出繡球。然而，居住成本是人才落地的重要門檻，居住幸福感更是人才得以在深圳留下來的關(guān)鍵因素。
推動(dòng)住房租賃市場向公平、透明、可持續(xù)、人性化發(fā)展，仍舊路漫漫。
（應(yīng)受訪者要求，文中李蒙、軒軒為化名）
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