本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 北京報(bào)道
“錢箱子”正在打開。降準(zhǔn)降息像及時(shí)雨般灑向市場(chǎng)，一切如同夏日開始喚醒蓬勃生機(jī)。
5月7日，國新辦舉辦了新聞發(fā)布會(huì)，有關(guān)部門負(fù)責(zé)人對(duì)“一攬子金融政策支持穩(wěn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期”情況進(jìn)行了詳細(xì)解讀，并發(fā)布了多項(xiàng)金融新政，為經(jīng)濟(jì)向榮注射了一針強(qiáng)心劑。這是一場(chǎng)被期待已久的會(huì)議，存款準(zhǔn)備金率降低0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)向市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬億元；政策利率降低0.1個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)帶動(dòng)LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）同步下調(diào)，使得住房商業(yè)貸款利率有望再度下探。
同時(shí)，穩(wěn)樓市的重要性被重申，被看作“對(duì)暢通內(nèi)需循環(huán)有重要意義”。為此，“降低公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)”這一工具先行，讓更多正在觀望的購房者決心入市，而一系列包括新融資制度、再貸款、增加高品質(zhì)住房資金供給等工具跟上，促進(jìn)房企化債及轉(zhuǎn)型。
在優(yōu)化限購限售之后，房地產(chǎn)迎來了一場(chǎng)由內(nèi)至外的“改革”，資金并非簡(jiǎn)單的杠桿工具，而是讓房地產(chǎn)峰回路轉(zhuǎn)的新機(jī)遇。市場(chǎng)因此迎來迭代，高品質(zhì)住房炙手可熱，并反過來提升房企投資意愿，存量房收儲(chǔ)則使得保障性住房市場(chǎng)擴(kuò)容。
問題都會(huì)一一找到答案，而房地產(chǎn)則要構(gòu)建新的循環(huán)。
一次性下降0.25個(gè)百分點(diǎn)
正如同多個(gè)行業(yè)正在實(shí)行“以舊換新”，讓消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)一樣，會(huì)議明確，降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.60%，其他期限利率則同步調(diào)整，通過降低成本，給購房者帶來“真金白銀”的優(yōu)惠。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，此次公積金貸款利率降幅與2024年5月份相同，預(yù)計(jì)每年將節(jié)省居民公積金貸款利息支出超過200億元，有利于支持居民家庭剛性住房需求。同時(shí)，預(yù)計(jì)對(duì)于部分城市下調(diào)住房商業(yè)貸款利率也釋放了一定空間，減少兩者之間的利差。
值得一提的是，此次住房公積金貸款利率調(diào)整范圍既包括新發(fā)放的住房公積金貸款，也包括存量住房公積金貸款。新發(fā)放的貸款將執(zhí)行新的利率，已發(fā)放的貸款將在明年1月1日起下調(diào)。
自從各地調(diào)降購房資格，讓更多的人得到房票的措施落地之后，政策開始了下一步，即為購房者減負(fù)，從而促進(jìn)更多需求入市，讓樓市熱起來。在這一環(huán)節(jié)，“降利率”已然成為最有效的工具。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2.60%的利率已經(jīng)到了歷史低位。同時(shí)，由于政策利率下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，與其長(zhǎng)期保持同步的LPR也有望迎來下調(diào)，這意味著接下來商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率會(huì)有更大幅度下調(diào)。如此，這將激發(fā)居民住房消費(fèi)積極性，更好滿足住房消費(fèi)需求，將惠及幾乎所有的購房者。
各地的動(dòng)作很快。5月7日晚，便有多個(gè)城市宣布下調(diào)利率。截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，除北上廣深均宣布下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率外，浙江、四川、河南、安徽、陜西、海南、湖南、云南、內(nèi)蒙古、河北、山東、遼寧等多地亦發(fā)出公告，對(duì)個(gè)人住房公積金貸款利率進(jìn)行調(diào)整。同時(shí)，不少城市還在政策上進(jìn)一步做了更新。例如北京發(fā)文表示，支持租住京津冀地區(qū)保障性租賃住房提取住房公積金。
多項(xiàng)金融工具護(hù)航樓市
4月份以來，美國落地關(guān)稅政策，加大了我國的外貿(mào)壓力。我國則是加大宏觀調(diào)控力度，出臺(tái)一攬子金融政策，在護(hù)盤上先行一步。
“降準(zhǔn)降息”是此次會(huì)議最大的看點(diǎn)之一。會(huì)議指出，降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)向市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬億元；下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，即公開市場(chǎng)7天期逆回購操作利率從目前的1.5%調(diào)整至1.4%，該措施預(yù)計(jì)將帶動(dòng)LPR同步下行約0.1個(gè)百分點(diǎn)。
“降準(zhǔn)降息落地有望明顯提振市場(chǎng)信心。同時(shí)，企業(yè)融資成本也將回落，對(duì)于企業(yè)資金面的改善也將產(chǎn)生積極影響?！标愇撵o認(rèn)為。在此背景下，房企長(zhǎng)久以來的高負(fù)債問題有望得到緩解，有益于促進(jìn)房企輕裝上陣，開啟轉(zhuǎn)型之路。
作為消費(fèi)中的重要一環(huán)，萬億元活水為樓市帶來了新生機(jī)，房地產(chǎn)成為新政的大贏家。實(shí)際上，自今年以來，有關(guān)部門不斷強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要性。金融監(jiān)管總局方面直言，穩(wěn)住樓市股市對(duì)提振社會(huì)預(yù)期、暢通內(nèi)需循環(huán)具有重要意義。
為此，后續(xù)將有兩大工具穩(wěn)固樓市根基。其一，扎實(shí)推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制擴(kuò)圍增效，支持打贏保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，商業(yè)銀行審批通過的“白名單”貸款已經(jīng)增加至6.7萬億元，支持了1600多萬套住宅的建設(shè)和交付。其二，將加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，包括房地產(chǎn)開發(fā)、個(gè)人住房、城市更新等貸款管理辦法，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)保持房地產(chǎn)融資穩(wěn)定，有效滿足剛性和改善性住房需求，強(qiáng)化對(duì)高品質(zhì)住房的資金供給，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。
對(duì)于房地產(chǎn)而言，金融政策不應(yīng)該僅僅停留在助力企業(yè)這一層面，而是通過助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的升級(jí)和市場(chǎng)的活躍。在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)看來，在房地產(chǎn)發(fā)展新模式中，“好房子”建設(shè)最受關(guān)注，后續(xù)此類領(lǐng)域或?qū)?huì)有較好的金融支持，這也與會(huì)議提出的“強(qiáng)化對(duì)高品質(zhì)住房的資金供給”不謀而合，轉(zhuǎn)型建設(shè)和運(yùn)營(yíng)“好房子”成為房企下一個(gè)機(jī)會(huì)。
同時(shí)，此次會(huì)議還對(duì)已經(jīng)發(fā)布的工具進(jìn)行了加強(qiáng)，明確將對(duì)保障性住房再貸款等在內(nèi)的至少5項(xiàng)結(jié)構(gòu)性政策貨幣工具的利率從目前的1.75%下調(diào)至1.5%。保障性住房再貸款于2024年設(shè)立，旨在加快推動(dòng)存量商品房去庫存和保障房供給等工作。新政符合此前政治局會(huì)議提出的“優(yōu)化存量商品房收購政策”精神，幫助降低收購成本，更好推進(jìn)商品房收儲(chǔ)工作。
回暖信號(hào)槍打響
將市場(chǎng)作為觀察對(duì)象，樓市升溫的體感很明顯。今年一季度，房地產(chǎn)貸款余額增加7500多億元。其中，新增個(gè)人住房貸款創(chuàng)2022年以來單季最大增幅，住房租賃貸款則是同比增長(zhǎng)28%，這表明市場(chǎng)信心有所提振。
重要的度量衡價(jià)格方面，“面粉”漲幅加大。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，全國25個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地溢價(jià)率分別為20%、18%、23%和15%，而過去兩年則總體位于5%—10%的區(qū)間，土拍溢價(jià)率已然呈現(xiàn)既高又普遍的特點(diǎn)。
溢價(jià)率增高也使得樓面價(jià)有所提升。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，全國25城住宅用地樓面價(jià)為13003元/平方米，對(duì)比2024年全年8467元/平方米則增加了54%。截至目前，今年是歷史上地價(jià)最高的一年，而優(yōu)質(zhì)“面粉”漲價(jià)的下一步就是優(yōu)質(zhì)“面包”的漲價(jià)。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，地價(jià)上漲的原因有3點(diǎn)。其一，地塊的質(zhì)量普遍較高，各地紛紛供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊；其二，過去7個(gè)月，新房銷售較好，新房市場(chǎng)的表現(xiàn)對(duì)房企土地投資帶來積極影響。其三，高品質(zhì)住宅政策開始釋放紅利，房企對(duì)后續(xù)高品質(zhì)住宅的投資市場(chǎng)持看好態(tài)度。在嚴(yán)躍進(jìn)看來，“新房向好促進(jìn)地市向好帶動(dòng)新房市場(chǎng)再向好”的良性循環(huán)機(jī)制正在形成。
再回歸到此次一攬子金融政策發(fā)布會(huì)議上，中泰證券宏觀首席分析師楊暢表示，會(huì)議有利于應(yīng)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的不確定性，提前預(yù)防了金融市場(chǎng)動(dòng)蕩，強(qiáng)化了對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐，并進(jìn)一步減輕居民住房貸款負(fù)擔(dān)。
而對(duì)于樓市來說，作為經(jīng)濟(jì)的重要支柱，政策往往是“獨(dú)木難成林”。58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，政策將有效緩解自住購房者的還款壓力，尤其在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，對(duì)于穩(wěn)定住房消費(fèi)具有積極的信號(hào)意義，但效果的持續(xù)性則是依賴于房地產(chǎn)組合政策的落地。
責(zé)任編輯：徐蕓茜 主編：公培佳
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