5月9日，上海今年第四批宅地出讓收官，四宗宅地成交總價(jià)97.09億元。其中，兩宗底價(jià)成交，兩宗溢價(jià)率超過20%，楊浦地塊樓面價(jià)刷新定海區(qū)域新高。
全國土拍市場(chǎng)普遍回暖，上海作為一線城市和風(fēng)向標(biāo)，幾乎引領(lǐng)了這波趨勢(shì)。自2024年一季度連續(xù)多批次交易出現(xiàn)熱度，引發(fā)資本關(guān)注，上海今年一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中，土拍總的溢價(jià)率超30%，表現(xiàn)亮眼。
深究四宗宅地不難發(fā)現(xiàn)：經(jīng)過多輪更新迭代，上海宅地供應(yīng)的邏輯升級(jí)，“差異化供地”成為新特征。
引導(dǎo)新興產(chǎn)業(yè)區(qū)域職住平衡
差異化供地本身要迎合城市發(fā)展和市場(chǎng)需求的變化。
楊浦地塊是本批次熱門，共吸引5家央企參與競(jìng)拍，在經(jīng)過72輪報(bào)價(jià)后，最終由保利置業(yè)競(jìng)得，溢價(jià)率為26.3%，樓面地價(jià)8.02萬元/平方米，創(chuàng)下定海板塊新高。松江地塊由中國鐵建以溢價(jià)率20.42%競(jìng)得，樓面地價(jià)2.53萬元/平方米。
從2024年以來，楊浦和松江持續(xù)推出優(yōu)質(zhì)地塊，樓面價(jià)之所以能夠保持穩(wěn)定微漲，得益于市場(chǎng)對(duì)區(qū)域綜合價(jià)值的認(rèn)可。如，“一江一河”規(guī)劃和五個(gè)新城規(guī)劃深入實(shí)施，帶動(dòng)楊浦濱江和松江新城晉級(jí)新興產(chǎn)業(yè)區(qū)。
新興產(chǎn)業(yè)區(qū)涌現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)持續(xù)造血，必然會(huì)吸引更多高端人才聚集，催生對(duì)高品質(zhì)住宅的旺盛需求。聚焦重要戰(zhàn)略區(qū)和新城板塊，上海持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)。
如，楊浦定海地塊與黃浦江直線距離約500米，未來高區(qū)可以俯瞰江景。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，綜合區(qū)位和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)來看，該地塊未來銷售去化壓力不大。
“該地塊東側(cè)毗鄰正在推進(jìn)的復(fù)興島量子城市空間智能創(chuàng)新基地，南側(cè)為楊浦濱江南段，正加快建成數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)總部聚集區(qū)，抖音、美團(tuán)、B站等一大批數(shù)字經(jīng)濟(jì)總部都在建設(shè)當(dāng)中，該地塊入市有望促進(jìn)未來?xiàng)钇譃I江地區(qū)的職住平衡。”楊浦區(qū)規(guī)劃資源局副局長(zhǎng)王玲說。
又如，青浦重固地塊是大虹橋擴(kuò)容后首次出讓的地塊。前不久，《虹橋國際中央商務(wù)區(qū)及周邊地區(qū)專項(xiàng)規(guī)劃》草案公示，由原本的151平方公里擴(kuò)展至535平方公里，青浦重固就位列其中?！霸摰貕K入市可以滿足大虹橋商務(wù)人群的住房需求，也是虹橋商務(wù)區(qū)居住功能的有力補(bǔ)充?！鼻嗥謪^(qū)規(guī)資局副局長(zhǎng)柏海峰說。
今年5月1日，住建部正式發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，從居住環(huán)境、建筑空間、室內(nèi)環(huán)境等多方面提出新要求。因而被市場(chǎng)稱作“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。
本批次四宗宅地同樣基于自身的區(qū)位特點(diǎn)，引入“好房子”理念。
虹口四川北路地塊，住宅地塊地形狹長(zhǎng)、占地較小，因此政府鼓勵(lì)開發(fā)商創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)通過臨街底層開放式布局等方式，讓人們?cè)诮稚闲凶叩倪^程中就可以增強(qiáng)與城市空間的互動(dòng)可能性。作為虹口南部多元住宅產(chǎn)品的補(bǔ)充，這里將和周邊的海泰高端住宅、弘安里、新湖風(fēng)貌別墅住宅、華潤(rùn)180街坊住宅形成差異化的供給。
松江新城地塊所在的中山街道，作為長(zhǎng)三角G60五龍湖產(chǎn)融生態(tài)圈，已吸引眾多“獨(dú)角獸”“瞪羚”企業(yè)入駐，一大批先進(jìn)制造業(yè)項(xiàng)目加速推進(jìn)。因此，地塊規(guī)劃將中小套型比例設(shè)定為45%，既能滿足區(qū)域改善性客戶的需求，又能為產(chǎn)業(yè)人才提供優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境和完善的生活配套。
經(jīng)濟(jì)效益不是唯一衡量指標(biāo)
虹口四川北路地塊是本批次土拍的關(guān)注點(diǎn)，以“零溢價(jià)”由北外灘集團(tuán)摘得。以虹口為代表的中心城區(qū)，土地價(jià)值一直受到市場(chǎng)認(rèn)可。在該地塊周邊，就有今年2月以溢價(jià)率38.2%、樓面價(jià)11.75萬元/平方米成交的“ 虹口地王”——瑞虹新城地塊，以及去年11月以溢價(jià)率約11.97%成交的四川北路地塊。
此次，唯一一宗內(nèi)環(huán)內(nèi)地塊“遇冷”引人矚目。上海宅地市場(chǎng)再現(xiàn)“冷熱不均”，不能簡(jiǎn)單理解為行情遇冷。
“這次出讓的地塊比較特殊，由商業(yè)文化地塊和純住宅地塊共同組成，類似組合在公開土拍市場(chǎng)上不多見。因涉及到歷史建筑的保護(hù)性開發(fā)，對(duì)開發(fā)商要求較高?！敝兄秆芯吭荷虾?shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜認(rèn)為。
從出讓公告中可見，虹口組合地塊中的商業(yè)文化地塊占比28.4%，位于乍浦路影視基地，且要求開發(fā)商必須100%長(zhǎng)期自持商業(yè)文化物業(yè)。
虹口區(qū)規(guī)劃資源局副局長(zhǎng)孫懿俊介紹，虹口沒有緊跟此前的“地王”熱潮繼續(xù)供應(yīng)純住宅地塊，而是采用“地塊捆綁出讓”模式，更多是考慮到片區(qū)功能導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)升級(jí)需求，特別是要圍繞醬園弄影視文化大“IP”，打造特色歷史文化街區(qū)，煥活區(qū)域整體發(fā)展動(dòng)力。
換句話說，上海在城市發(fā)展當(dāng)中，不再單純以高貨值的經(jīng)濟(jì)效益作為唯一衡量標(biāo)準(zhǔn)，而是通過差異化供地，尋求一種推動(dòng)區(qū)域規(guī)劃整體實(shí)施和可持續(xù)發(fā)展的新范式。
四川北路片區(qū)的土地價(jià)值，其實(shí)要跳出土拍本身來看。這里歷史風(fēng)貌密集，文化底蘊(yùn)深厚，商業(yè)文化地塊本身的資金投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)，開發(fā)難度不低，和住宅地塊聯(lián)動(dòng)開發(fā)，能有效平衡公益性項(xiàng)目開發(fā)成本，為乍浦路歷史文化街區(qū)的保護(hù)性開發(fā)構(gòu)建起可持續(xù)的資金閉環(huán)。
類似理念在上海土拍已有體現(xiàn)。2024年，靜安靈石地塊以底價(jià)出讓，附帶特殊的落稅和總部引入要求。今年第三批次中的閔行大零號(hào)灣組團(tuán)和青浦西岑組團(tuán)，也都是以區(qū)域綜合開發(fā)為導(dǎo)向進(jìn)行出讓。
深耕上海的房企仍在持續(xù)加倉
除了差異化供地，房企在本批次土拍中的表現(xiàn)也值得關(guān)注，絕大多數(shù)是深耕上海多年的央企和國企。
在松江新城板塊，此次競(jìng)得地塊的中鐵建并不陌生。2022年，中鐵建就曾在松江連獲三宗地塊，其中一宗地塊距離本次地塊不足500米。市場(chǎng)認(rèn)為，中鐵建補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈，一方面是對(duì)區(qū)域的產(chǎn)品需求和客群足夠了解，另一方面是該區(qū)域新建住宅銷售速度較快，流速高。隨著松江新城配套的不斷完善，未來市場(chǎng)仍具較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>
楊浦定海地塊，吸引的5家企業(yè)包括中海、保利置業(yè)。兩家房企對(duì)楊浦也都不陌生，2024年，中海在周邊斬獲兩宗地塊，其中中海云邸玖章項(xiàng)目認(rèn)購率205%，銷售情況不錯(cuò)，補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈在情理之中。
上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦說，本批次土拍時(shí)間窗口把握得恰到好處。4月，上海新房、二手房交易數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼。新房市場(chǎng)中，多個(gè)熱門新盤認(rèn)購數(shù)據(jù)出眾。二手房方面，4月成交 2.07 萬套，連續(xù)7個(gè)月突破1.5萬套的 “榮枯線”。這些積極的數(shù)據(jù)無疑給房企注入了一劑強(qiáng)心針。
此外，落實(shí)4月25日中央政治局會(huì)議精神，本周央行公布的一系列金融利好舉措，降準(zhǔn)、降息的兌現(xiàn)，進(jìn)一步提振了市場(chǎng)信心。較低的融資成本將使房企拿地資金壓力減輕，在偏暖的市場(chǎng)氛圍下，房企拿地積極性顯著提高。尤其是深耕上海的房企，對(duì)本地樓市的健康度和穩(wěn)定性認(rèn)知更深?？陀^來說，上海相對(duì)完善的產(chǎn)業(yè)體系、龐大的人口基數(shù)、持續(xù)的人才流入，都將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐，吸引資本持續(xù)加注。
總的來說，隨著土拍市場(chǎng)的熱度逐步傳遞至樓市，疊加優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品不斷入市以及房地產(chǎn)相關(guān)政策的持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，上海樓市穩(wěn)態(tài)將得到持續(xù)鞏固。
原標(biāo)題：《楊浦定海地塊5家央企72輪爭(zhēng)搶終落錘，上海宅地供應(yīng)邏輯已升級(jí)》
欄目主編：陳璽撼
來源：作者：解放日?qǐng)?bào) 戚穎璞
熱門跟貼