打七折出售的房子，你會(huì)買嗎？這些年，買房界沖出了一條小眾賽道，就是被不少人戲稱為“撿漏”的法拍房。
江湖上流傳著不少它的傳說，有人在限購之前，低價(jià)購入好幾套又轉(zhuǎn)手賣出，賺得盆滿缽滿；有人則開出“隱藏款”，開門發(fā)現(xiàn)還住著80歲大爺，進(jìn)退兩難無法入住。
但如果真要買來自住，會(huì)考慮這種房子的其實(shí)還是少數(shù)。大多數(shù)人會(huì)覺得自己無緣“中獎(jiǎng)”體質(zhì)，從經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，天上掉下來的，往往不是餡餅而是陷阱，所以止步于觀望。
法拍房，究竟是水深坑多的雷區(qū)，還是普通人可以伸手夠到的福利？
法拍房，賣不動(dòng)了
所謂法拍房，其實(shí)就是司法機(jī)構(gòu)拍賣的房子。
電視劇里，我們總能看到有豪門一夜傾家蕩產(chǎn)，生意失敗賠個(gè)精光，等待他們的，是豪宅被法院貼上封條，拍賣抵債。
這樣的劇情并非個(gè)例，現(xiàn)實(shí)中，這類房產(chǎn)正以驚人的速度增長(zhǎng)。如果只看住宅，根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年時(shí)住宅類法拍房交易市場(chǎng)還比較冷清，全國(guó)共有3.78萬套房在售。而到了2023年，全國(guó)有將近37萬套住宅類法拍房在售，數(shù)量翻了近十倍。
但是，住宅類法拍房的清倉率，也就是已成交房產(chǎn)占整體的比重，并沒有隨著法拍房數(shù)量暴增而走高，在2018年達(dá)到55.5% 的巔峰后就一路走低，到2023年，清倉率只有29.4%，換言之，每十套住宅法拍房中，只有不到三套被買走。
與此同時(shí)，法拍房二拍的情況也越來越多。法拍房第一次拍賣競(jìng)價(jià)出售如果沒人出價(jià)，就會(huì)被視作流拍，并以更低的折扣被再次拍賣 [1]。
細(xì)看2024年上半年法拍房拍賣情況構(gòu)成，二拍的成交占比最高，為47%，較2023年同期還增長(zhǎng)了7%，至于一拍占比，則縮減到了37% [2]。
你可能會(huì)疑惑，這么多降價(jià)也賣不出去的法拍房都分布在哪里？
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，分省來看，2023年，共有18個(gè)省、市、自治區(qū)的住宅類法拍房數(shù)量超過一萬套，其中廣東、河南兩地最多，分別有3.74萬套和3.18萬套 。
盡管這些省份的法拍房數(shù)量龐大，但清倉速度卻并未占據(jù)領(lǐng)先地位。相反，在那些法拍房本就不多的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市，房子更容易賣出去。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，像江浙滬地區(qū)和北京，住宅類法拍房的清倉率都在50% 以上，相對(duì)較高。浙江、上海更是一騎絕塵，清倉率分別為62.34% 和61.94% 。
這也不難理解，在二手房均價(jià)大幾萬塊的一線城市，入手一套折扣法拍房，有時(shí)省下一輛奔馳的錢也不是沒可能，就像有網(wǎng)友總結(jié)的那樣：
房?jī)r(jià)越高，法拍房越香。
一拍抄底，二拍撿漏。
法拍房，從何而來
對(duì)于想撿漏法拍房的人來說，存在哪些選擇？
和大家的印象有所不同，那些被撿漏的法拍房，并非主要來自被辦案機(jī)關(guān)強(qiáng)制沒收的涉刑資產(chǎn)，“兇宅”“一元起拍”“落馬大老虎資產(chǎn)”更多是獵奇的噱頭。還有破產(chǎn)資產(chǎn)以及主動(dòng)選擇處置的房產(chǎn)，在法拍房里更是少數(shù)。
如今掛在網(wǎng)上的法拍房，多是債務(wù)糾紛而來的訴訟資產(chǎn)，其背后，則是一個(gè)又一個(gè)經(jīng)濟(jì)狀況惡化的普通人。那么這個(gè)過程中都發(fā)生了什么？
其中一個(gè)原因是，近些年，還不上房貸的人越來越多了。樓市繁榮時(shí)，很多人在“宇宙最高點(diǎn)”買房，卻突逢創(chuàng)業(yè)失敗或被優(yōu)化裁員，出現(xiàn)無法償還房貸，甚至資不抵債的情況。
根據(jù)安永《中國(guó)上市銀行2023年回顧及未來展望》的統(tǒng)計(jì)，不論是大型銀行，還是城商農(nóng)商銀行，個(gè)人住房貸款違約率都在不斷走高，以全部上市銀行為例，從2021年的0.32% 漲到了2023年的0.49% [3]。
在過去那個(gè)房?jī)r(jià)一天一漲的黃金年代，業(yè)主如果遇到財(cái)務(wù)問題，主動(dòng)變賣房產(chǎn)，除了償還債務(wù)，還有可能小賺一筆。
可如今樓市低迷，除非打骨折，否則房子很難短時(shí)間內(nèi)變賣。更常見的情況，或許是先收來了法院收房的傳票，要被“低價(jià)賤賣”。難怪有還不上房貸的人會(huì)說：
如果有一點(diǎn)錢，都不會(huì)讓自己房子淪落被法拍。
此之砒霜，彼之甘露，斷供人的忍痛割肉拍賣的血汗房，對(duì)于競(jìng)拍人來說，卻是可以撿漏吃肉的機(jī)會(huì)。畢竟法拍房，最大的優(yōu)勢(shì)就是便宜。
例如在某資產(chǎn)交易平臺(tái)上，重慶某小區(qū)一套102平方米的法拍房，按成交價(jià)計(jì)算是8626元/平。同小區(qū)戶型相似的另一套二手房，在中介平臺(tái)報(bào)價(jià)14385元/平，算下來法拍房成交總價(jià)便宜了接近60萬元 [4][5]。
而且購買法拍房也不需要經(jīng)過傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介，自己在淘寶、京東就可以下單購買，省下1%-2% 的中介費(fèi)。
此外，法拍房在幾年前還具有的一個(gè)優(yōu)勢(shì)是，它成為了很多人避開限購，無痛落戶大城市和購買學(xué)區(qū)房的捷徑。
比如在2020年的杭州，本地戶籍家庭均不能購買第三套房產(chǎn) [6]，而法拍房則未受限制，有錢便能買，這也致使一大波“炒房團(tuán)”的涌現(xiàn)。直至2021年最高人民法院統(tǒng)一將法拍房納入限購政策，這一局面才被終結(jié) [7]。
這么多法拍房，能撿漏嗎
雖然如今的法拍房失去了一些政策利好，但不管怎么說，折扣始終是貨真價(jià)實(shí)的。
但近幾年法拍房滯銷，還是讓許多人對(duì)于這一看似布滿誘人折扣、實(shí)則暗藏風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)望而卻步。畢竟這年頭，買新房都有爆雷的風(fēng)險(xiǎn)，更何況是被強(qiáng)制執(zhí)行的二手房。
我們整理了社交媒體上與法拍房相關(guān)的帖子，梳理了大家駐足觀望，遲遲不敢下手的原因，發(fā)現(xiàn)最大的痛點(diǎn)便是擔(dān)心自己無法入住。
這樣的擔(dān)心并非空穴來風(fēng)，像有的原房主可能因不甘心房產(chǎn)被拍賣，而采取拒絕搬離、破壞房屋等措施，使得購房者即使成功競(jìng)拍，也無法順利入住。
而且雖然執(zhí)行法院會(huì)公布房屋基本情況，但仍缺失不少關(guān)鍵信息，比如房屋是否存在長(zhǎng)租約、非法占用、無法落戶等問題。
實(shí)際買了法拍房之后，要面臨的問題可能會(huì)更多。在社交媒體相關(guān)話題下，有很多人講述了自己被坑的經(jīng)歷，其中以“買賣不破租賃”最為常見。
打個(gè)比方，如果賣家在拍賣前，與親戚朋友以低價(jià)簽訂了20年的租賃合同，那么就算這套房子成功過戶，賣家依然沒有居住使用權(quán)。
更別說替原來的房子繳納稅款、物業(yè)水電這樣的事，早已見怪不怪了。甚至能拿錢解決的事還算是小事，最讓人手足無措，其實(shí)是騰退過戶的問題，就有老賴在門口貼出這樣的標(biāo)語：
七十老人，一碰就倒，人在房在，再活一百，家有烈犬，開門就咬。
這也是為何有人干脆挑毛坯法拍房，目的就是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
而那些購買法拍房能“安全下車”的人，所做的功夫也一點(diǎn)都不少。
要么掌握專業(yè)競(jìng)拍知識(shí)，在前期付出大量精力做“盡調(diào)”；要么是在當(dāng)?shù)赜虚T道、有手段、有時(shí)間，能對(duì)付不肯搬出去的老賴。
正因如此，甚至出現(xiàn)了一批專做法拍房一條龍服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，他們能文能武，既有律師負(fù)責(zé)拍賣前調(diào)查，還有大漢負(fù)責(zé)拍賣后的騰退。
大家常說，命運(yùn)贈(zèng)予的禮物，早已在暗中標(biāo)好了價(jià)格。法拍房，就像是一個(gè)“房產(chǎn)盲盒”，有人希望用低廉的價(jià)格撿漏上岸，只不過迎接自己的，卻不是夢(mèng)寐以求的小家。
而且，在這筆人生最大的消費(fèi)上，它不支持七天無理由退貨。
參考資料
[1] 最高人民法院. (2021). 最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定.
[2] 中指研究. (2024). 中指法拍市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告：2024上半年法拍市場(chǎng)新變化，法拍房成交漲了還是跌了. Retrieved 2 September 2024 from https://www.cih-index.com/report/detail/79860.html.
[3] 安永. (2024). 中國(guó)上市銀行2023年回顧及未來展望.
[4] 阿里資產(chǎn)·司法. (2024). 法拍房. Retrieved 2 September 2024 from https://sf-item.taobao.com/sf_item/822507082476.htm?spm=a213w.7398504.paiList.3.18ca63ces4jKmL&track_id=06e83b8a-4af2-4bf6-a3f5-99493014fd84.
[5] 鏈家.(2024). 二手房. Retrieved 2 September 2024 from https://m.lianjia.com/cq/ershoufang/106113750085.html?fb_expo_id=883195006217666560.
[6] 杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局. (2020). 杭州市進(jìn)一步調(diào)整住房限購政策. Retrieved 2 September 2024 from http://fgj.hangzhou.gov.cn/art/2020/9/7/art_1229278731_56691767.html.
[7] 最高人民法院. (2021). 最高人民法院關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競(jìng)買人資格若干問題的規(guī)定.
作者：萬多少 樂樂 雁南飛度 秋瞳
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