從筒子樓到電梯房、從住房短缺到“城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超40平方米”，我國住房市場經(jīng)歷飛速發(fā)展的幾十年后，當(dāng)前居住需求的主要矛盾正從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。新時期新階段，什么是真正的“好房子”？大眾對未來的居住空間可以有哪些想象？
改變正在自上而下發(fā)生。日前，國家標(biāo)準(zhǔn)的《住宅項目規(guī)范》發(fā)布，以安全、舒適、綠色、智慧為目標(biāo)，對2011年版本的《住宅設(shè)計規(guī)范》全面更新。各地也在“因地制宜”出臺個性化政策，比如浙江進一步細(xì)化住宅層高標(biāo)準(zhǔn)、貴陽針對“城中有山”的地形特點進行優(yōu)化。
房子將更寬闊、更安全、更適老，是當(dāng)前住宅底層標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)展方向。與此同時，更多個性化、創(chuàng)新性的產(chǎn)品也在誕生，比如“高得房率”、超大飄窗、空中花園、風(fēng)雨連廊等設(shè)計，給既有新房市場帶來了源源“活水”，也為居民改善住房需求的釋放提供了產(chǎn)品支撐。
行業(yè)變革之際，也有不少問題有待厘清：比如若樓房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)提高，成本會否體現(xiàn)在房價上？當(dāng)下房企集體通過大飄窗、露臺等營造空間感，這一趨勢有何優(yōu)劣之處？針對剛需、改善、豪宅等購房人群，未來的“好房子”將有哪些不同的呈現(xiàn)方式......
全面升級的國標(biāo)
去年以來，新房市場在調(diào)整之際，仍不時出現(xiàn)一些熱銷項目。細(xì)看這些實現(xiàn)“大賣”的項目，不少都是當(dāng)?shù)氐母叨烁纳飘a(chǎn)品，住宅市場的熱度，似乎被“塔尖”項目吸引了流量。
但是，高端項目只是新房市場的“冰山一角”，對更廣大的剛需及改善人群來說，如何在購買力承受范圍內(nèi)，買到質(zhì)量更好、宜居舒適的“好房子”，是當(dāng)前更普遍的現(xiàn)實需求。
日前，國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項目規(guī)范》（GB 55038-2025）發(fā)布，以安全、舒適、綠色、智慧為目標(biāo)，對住宅項目的建設(shè)、使用和維護作出規(guī)定，回應(yīng)了購房人群的切實需求，并將于今年5月1日實施。
細(xì)看這份新規(guī)范，涉及新房層高、電梯配置、隔音降噪、無障礙設(shè)施、消防安全、適老化改造等多個方面，且部分要求從“建議”升級為“要求”，為各地“好房子”的建設(shè)提供了底層標(biāo)準(zhǔn)。
在住房“舒適度”層面，層高與凈高提升，由現(xiàn)行版本規(guī)定的宜為2.8米，提升至不低于3.0米；臥室/起居室凈高由不低于2.4米，提升至不低于2.6米，住房的“低矮壓抑感”將成為歷史。
與此同時，2011版《住宅設(shè)計規(guī)范》的“7層及以上需設(shè)電梯”，更新為“4層及以上需設(shè)電梯”；對于12層及以上住宅的電梯數(shù)量，也由“每棟樓不少于兩臺”，調(diào)整為“每個住宅單元不少于兩臺”。
此外，還通過明確隔聲性能、樓板設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、提高日照標(biāo)準(zhǔn)、衛(wèi)生間通風(fēng)等，切實提高未來房子的舒適度。適老化設(shè)計也是一大方向，比如全小區(qū)需滿足無障礙設(shè)計、衛(wèi)生間設(shè)扶手或者預(yù)留安裝條件等；新規(guī)之下，防護更嚴(yán)、逃生更易、適老化改造更便捷。
提高住房舒適度之余，新規(guī)還涉及空調(diào)冷凝水接口、雨污排水分流等綠色標(biāo)準(zhǔn)；以及電源進線開關(guān)等智慧標(biāo)準(zhǔn)。整體而言，本次住宅新規(guī)的關(guān)鍵詞是空間感、舒適度、更安全、適老化。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶告訴第一財經(jīng)，新規(guī)對住宅項目提出底線要求，有助于住宅產(chǎn)品迭代升級，以優(yōu)質(zhì)供給促進市場止跌回穩(wěn)。一方面，新標(biāo)準(zhǔn)在建筑質(zhì)量、戶型設(shè)計、配套設(shè)施等方面提出更高要求，符合新標(biāo)準(zhǔn)的“好房子”更具吸引力，可促進新房市場銷售恢復(fù)。同時，新規(guī)體現(xiàn)出政府對行業(yè)規(guī)范和提質(zhì)的決心，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，促進行業(yè)企穩(wěn)。
值得注意的是，這份新規(guī)是住宅的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，各地還需結(jié)合自身實際，因地制宜去踐行。目前，已有不少地方的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)高于現(xiàn)行規(guī)范，滿足居民對高品質(zhì)住宅的需求，比如浙江省結(jié)合當(dāng)?shù)叵臒?、冬冷、易返潮的氣候特點，對設(shè)有地暖和戶式中央空調(diào)系統(tǒng)的住宅，提出層高不應(yīng)低于3.15米。
從“追速度”到“重質(zhì)量”
在房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”的過程中，“好房子”建設(shè)被提上日程，背后有深刻的行業(yè)背景及現(xiàn)實原因。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹曾于去年表示，現(xiàn)在國家住房發(fā)展進入新階段，即從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已經(jīng)超過40平方米，人民群眾對住房功能、質(zhì)量有了新期待。
“在這時候，我們要將新一代的信息技術(shù)、綠色低碳技術(shù)、新型建造技術(shù)等，應(yīng)用到房屋建設(shè)中去，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)，從過去注重速度、數(shù)量，轉(zhuǎn)向追求高質(zhì)量、新科技、好服務(wù)?！蹦吆绫硎尽?/p>
回望歷史，得益于20世紀(jì)90年代的住房制度改革，我國的住宅市場取得了巨大發(fā)展。
易居研究院表示，我國住宅可劃分為幾個階段：1998年住房制度改革前，住房短缺時代的筒子樓和單位大院；1998～2009年商品房起步發(fā)展，有基本配套的普通住宅；2010～2019年新型城鎮(zhèn)化時期，高層和超高層的電梯房；2020年后高品質(zhì)時代的第四代住宅等。
改革開放前，我國住房建設(shè)嚴(yán)重滯后，據(jù)澤平宏觀團隊數(shù)據(jù)，彼時缺房戶占比達(dá)47.5%。隨著改革開放后住宅建設(shè)加快，到1985年，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積增長至10.9平方米，但缺房戶依然高達(dá)26.5%。
1998年住房制度改革后，我國商品房市場開始飛速發(fā)展，按國家統(tǒng)計局口徑估算，1978年全國城鎮(zhèn)竣工住宅面積不足1億平方米，到2011年已超過10億平方米。從住房來源看，當(dāng)前全國城鎮(zhèn)住房存量中，商品房約占四成，自建房約占三成，還有三成為原公房、保障性住房及其他。
經(jīng)過多年發(fā)展，從住房總量看，我國住宅市場供需已基本平衡。據(jù)澤平宏觀團隊測算，從1978年到2023年，我國城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬套增至3.74億套，套戶比從0.8增至1.07。一般而言，套戶比小于1，表明該地區(qū)住房供給總體不足；套戶比等于1，表明住房總體基本供求平衡。
雖然住宅整體供給充足，但在這背后，仍有城市層面結(jié)構(gòu)性失衡、住房質(zhì)量待提升等諸多問題。
在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上，關(guān)于“住房質(zhì)量”存在諸多投訴。今年便有合肥網(wǎng)友表示，自己購買的房子本應(yīng)于2024年5月交房，然而驗收時房屋質(zhì)量差，多處墻體歪斜，臥室陽臺飄窗長短不一有劃痕，質(zhì)量“慘不忍睹”，達(dá)不到交付標(biāo)準(zhǔn)，官方則回復(fù)稱已督促建設(shè)單位整改。
中指研究院表示，隨著居民生活品質(zhì)提升，人們對居住舒適度也有了更高追求，比如提升房屋隔音降噪性能，安裝新風(fēng)系統(tǒng)、中央空調(diào)、地暖來提升居住品質(zhì)，提升層高標(biāo)準(zhǔn)改善舒適性，改善室內(nèi)采光和通風(fēng)效果等。在裝修設(shè)計上，也存在諸多個性化需求，以提升獲得感及幸福感。
房企的變革
在住房質(zhì)量提升之路上，身處一線的房企如何理解“好房子”？綜合幾家企業(yè)的表態(tài)和實踐，頭部房企在提升住宅質(zhì)量的基礎(chǔ)上，還十分重視社區(qū)打造、物業(yè)服務(wù)、智慧住宅、綠色環(huán)保等。
2025年以來，多家房企發(fā)布自身的“好房子”戰(zhàn)略。3月27日，越秀集團公布“4×4好產(chǎn)品理念”，提煉出“品質(zhì)、溫度、智慧、成長”4大關(guān)鍵詞和16個產(chǎn)品主張，重點強調(diào)科技、社區(qū)、空間等理念。在越秀地產(chǎn)看來，好產(chǎn)品不是靜態(tài)標(biāo)準(zhǔn)，而是動態(tài)的螺旋進化標(biāo)尺。
4月8日，綠地集團發(fā)布升級版的“綠地好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)”，該標(biāo)準(zhǔn)基于國家新的《住宅項目規(guī)范》，涉及綠色環(huán)保（綠）、健康頤養(yǎng)（?。⒔ㄔ斐志茫ò伲?、科技智能（科），系統(tǒng)構(gòu)建了完整的好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和建造體系，并提煉出了“品質(zhì)12化”以及78個產(chǎn)品要點等。
也有房企在思考“好房子”時，超出傳統(tǒng)住宅范疇，十分重視住宅、社區(qū)和城市的關(guān)系。
記者獲悉，在住建部提出“下力氣建設(shè)好房子”之前，民營房企龍湖已經(jīng)在產(chǎn)品研發(fā)端做了一年專題研究。當(dāng)時，龍湖關(guān)注的內(nèi)容較為超前，比如小區(qū)能否超越傳統(tǒng)理解，打造一個滿足全方位生活所需的“美好社區(qū)”？小區(qū)和街區(qū)怎樣融合互動？煙火氣和松弛感怎么放進小區(qū)？
龍湖發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前城市中堅人群的居住需求已明顯變化，他們不刻意追求居住大面積段產(chǎn)品，而是更關(guān)注生活品質(zhì)，對社區(qū)配套和周邊環(huán)境的關(guān)注度最高；他們對生活品質(zhì)要求很高，但看重“性價比”，他們非?！胺孔〔怀础保I房的核心要求是看住得“好不好”。
在北京首個“好房子”樣板昌平中關(guān)村生命科學(xué)園項目上，龍湖對相關(guān)思考進行了實踐，成為其落地“好房子”樣本的嘗試。比如，觀萃昌平項目將街角公園、街區(qū)商業(yè)、住區(qū)“打包”開發(fā)，通過街角公園擴大業(yè)主活動范圍，從視覺效果上消融住宅區(qū)墻內(nèi)外的割裂感，讓社區(qū)不再是“孤島”。
同時，在小區(qū)內(nèi)部增加更多公共空間，首次試點落地在首層架空、風(fēng)雨連廊的鼓勵政策，讓項目有了充足的全齡活動場所交給業(yè)主使用。在室內(nèi)部分，摳大量細(xì)節(jié)去強化收納系統(tǒng)，92平方米戶型的收納容量可以做到15.5立方米，如果類比的話，可容納4~5頭亞洲象的體量。
概括而言，龍湖的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，要符合“好城市（有產(chǎn)業(yè)和配套）、好街區(qū)（超級界面）、好小區(qū)（功能空間豐富）、好房子（品質(zhì)高、創(chuàng)新）”標(biāo)準(zhǔn)，即有品質(zhì)、有煙火氣、有溫?zé)崛饲榈男滦妥^(qū)。
市場挑戰(zhàn)
新房市場變革之際，近兩年來，市場上涌現(xiàn)出一批新興住宅，被稱為“第四代住宅”。這類樓盤的關(guān)鍵詞有：垂直綠化、空中庭院、超高得房率，實現(xiàn)“戶戶有花園，層層有庭院”。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進表示，目前全國至少有30個城市，在積極探索第四代住宅。從行業(yè)層面看，《住宅項目規(guī)范》是房地產(chǎn)行業(yè)最基礎(chǔ)和國家統(tǒng)一的規(guī)則，屬于硬性的規(guī)范；而“第四代住宅”是好房子或高品質(zhì)住宅的一種類型，但并非唯一形式。
過去一年里，第四代住宅迎來了集中爆發(fā)的態(tài)勢。憑借設(shè)計層面的創(chuàng)新，四代宅在銷售上展現(xiàn)出一定的競爭力，開盤去化率較傳統(tǒng)住宅更高，福州、西安等等的首批四代宅項目也已逐步交付。
克而瑞表示，四代宅確實推動了生活場景的進化，比如將客廳、餐廳、廚房、陽臺、花園融為一體，營造出寬敞的空間感；有大戶型產(chǎn)品配備270°巨幕環(huán)繞露臺、以及開放式復(fù)合客廳，實現(xiàn)了客餐廳、書房的貫通，空中露臺環(huán)繞在客廳外圍，露臺綠植也較為豐富。
不過，四代宅在現(xiàn)實中也有不少考驗。在緯度更高的北方城市，由于氣候條件限制，在打造空中花園時，植被選擇和維護更有難度。除了立體綠化的維護挑戰(zhàn)，四代宅外立面的統(tǒng)一協(xié)調(diào)性同樣遭遇難題，有項目業(yè)主為隔絕灰塵，對露臺進行封閉改造，建筑外立面難以實現(xiàn)統(tǒng)一性。
此外，當(dāng)前市場上的新樓盤，普遍通過做大飄窗露臺、環(huán)繞玻璃墻等營造空間感。曹晶晶表示，大飄窗、露臺等設(shè)計可以提升室內(nèi)通風(fēng)與采光，使室內(nèi)空間感增強，同時為居住者提供更多活動空間。但也對房企在建筑結(jié)構(gòu)安全、節(jié)能技術(shù)、后期運維體系等環(huán)節(jié)提出了更高要求。
總體來看，克而瑞表示，四代宅交付后，產(chǎn)品的部分缺陷暴露，在建筑立面維護、立體綠化管理以及業(yè)主個性化改造等方面，物業(yè)管理面臨一定難題。“四代宅代表住宅產(chǎn)品進化的重要一步，卻并非住宅發(fā)展的完美路徑，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新需全方位考量，不能只局限于一種模式?！?/p>
曹晶晶認(rèn)為，剛需購房群體對價格更為敏感，成交以總價、面積適中的中小戶型為主，未來產(chǎn)品設(shè)計要注重空間的靈活性、功能的復(fù)合性；改善人群追求更舒適的生活環(huán)境，會選擇更寬敞舒適的戶型，應(yīng)注重功能性分區(qū)，社區(qū)配套設(shè)施更為完備；豪宅群體追求更高端的居住體驗，注重資源稀缺性、產(chǎn)品私密性以及個性化服務(wù)，社區(qū)配套設(shè)施更為高端。
“無論是剛需、改善還是豪宅，未來的‘好房子’都應(yīng)以安全、舒適、綠色、智慧為目標(biāo)，并在這些方面進行精細(xì)化設(shè)計，以滿足各類購房者的需求?！彼硎?。
就住宅標(biāo)準(zhǔn)升級會否影響房價，曹晶晶認(rèn)為，隨著住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的提升，短期來看的確會增加房企研發(fā)和建安成本，但長期來看，隨著智能建造技術(shù)的普及、供應(yīng)鏈的優(yōu)化，可以部分對沖房企成本壓力，同時企業(yè)可以通過標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計和智能化施工流程，在一定程度上降低建設(shè)成本。
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