4月2日，云南省宜良縣法院下達(dá)了一份執(zhí)行裁定書，被執(zhí)行人是云南昆明佳達(dá)利房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司（以下簡稱佳達(dá)利公司）及其法定代表人。這家公司是昆明知名樓盤“春城海岸”的開發(fā)商。
遠(yuǎn)遠(yuǎn)眺望陽宗海的西岸，山坳上三條紅瓦屋頂?shù)慕ㄖ郝渥阅舷虮卞e落排列，整體構(gòu)造已然竣工。進(jìn)入項目區(qū)域，小區(qū)道路兩側(cè)，櫻花正絢爛綻放，然而四周卻空無一人。
這個“礙眼”的建筑群，只是曾被宣傳為計劃總投資60億元的高爾夫別墅地產(chǎn)項目——春城海岸的一部分，該項目后被列入云南省“三個一百”重點建設(shè)項目。2009年春城海岸項目開工，但兩年后，全國開展高爾夫球場綜合清理整治工作，該項目隨即戛然而止。
春城海岸項目近景。本文圖片均為 澎湃新聞記者 熊強 攝
小區(qū)內(nèi)空無一人。
從備受矚目到如今無人問津，春城海岸項目爛尾狀態(tài)已持續(xù)十三年。隨著《云南省陽宗海保護(hù)條例》的再度修訂，該項目又遇到一個新問題：兩千余畝土地被劃入生態(tài)保護(hù)緩沖區(qū)，禁止新建、改建、擴(kuò)建商品住宅等商業(yè)性質(zhì)的開發(fā)項目。
佳達(dá)利公司則提出質(zhì)疑，該土地出讓相關(guān)款項當(dāng)年已全部交清，依法取得的各項用地手續(xù)尚未到期和失效，項目剩余約1700畝建設(shè)用地?zé)o法繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，官方?jīng)]有任何補償和說法，這或?qū)⒊蔀閴嚎迤髽I(yè)的“最后一根稻草”。
昆明陽宗海風(fēng)景名勝區(qū)管理委員會近日向澎湃新聞（www.thepaper.cn）證實，國土空間規(guī)劃城鎮(zhèn)開發(fā)邊界劃定時，該項目約1793畝用地位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外，因此不能按照原計劃進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，須轉(zhuǎn)型發(fā)展。
佳達(dá)利公司由此陷入困境：一期項目已售出的六棟公寓，每棟包含54戶住宅，管委會指示將建筑物調(diào)整為公共用途，要求將六棟公寓回收改造為酒店；公司目前資金捉襟見肘，難以為業(yè)主辦理退房；即便成功回收公寓，也缺乏運營酒店所需的資源與實力。
那些被套牢其中的購房者們，還期盼著有朝一日能夠住進(jìn)“面朝大?！钡男路俊?/p>
高空俯瞰春城海岸項目一角。
春城海岸的“海景別墅”
4月2日，云南省宜良縣法院下達(dá)了一份執(zhí)行裁定書，申請執(zhí)行人為昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司，被執(zhí)行人是云南昆明佳達(dá)利房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司（以下簡稱佳達(dá)利公司）及其法定代表人李留存等。這份執(zhí)行裁定書中表示，將對李留存名下位于人民中路的如意大廈3層商場進(jìn)行評估拍賣。
云南昆明佳達(dá)利房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司位于鬧市區(qū)的總部。
佳達(dá)利公司成立于2001年，是一家以城中村改造項目起家的昆明本土地產(chǎn)商。自2007年起，該公司一路高歌猛進(jìn)，三年后同時操盤運作“春城海岸”“別樣藍(lán)天”（即別樣幸福城）和“鳳凰龍庭”。
后兩個項目都是城中村改造項目，鳳凰龍庭因資金短缺至今未動工，3個項目占地總面積逾3000畝。
作為昆明網(wǎng)紅爛尾樓盤“別樣幸福城”的開發(fā)商，佳達(dá)利公司一度成為輿論關(guān)注的焦點。外界鮮為人知的是，該公司另一個地產(chǎn)項目“春城海岸”同樣深陷爛尾。
環(huán)湖步道直穿小區(qū)，可通向福昆線。
春城海岸項目位于云南九大高原湖泊之一的陽宗海西岸凹子山山麓，宜良、呈貢和澄江三縣間，正門緊鄰福昆線，距離昆明約40分鐘車程。宣傳資料稱該項目“東鄰陽宗海萬畝湖泊”，是佳達(dá)利地產(chǎn)傾情打造的“國際化高品質(zhì)”項目，于2009年2月開工，將用3年時間建設(shè)完成，為昆明增加一張新的休閑旅游地產(chǎn)名片。
“春城海岸”項目開工當(dāng)日，云南本地媒體如此報道：時任昆明市委書記仇和與市長張祖林到場宣布“項目正式開工”，并參加了植樹活動。仇和“按動了象征項目開工的電子按鈕”，“頓時六門禮炮齊鳴，數(shù)百只白鴿直沖藍(lán)天”。
2016年12月，仇和因受賄罪已被判處有期徒刑十四年六個月；2024年12月，張祖林涉嫌受賄罪被檢方提起公訴。
“依托陽宗海依山傍水的自然資源，營造普羅旺斯異域風(fēng)情，打造擁有世界級品質(zhì)的度假社區(qū)?！钡禺a(chǎn)資料顯示，“春城海岸”項目占地2400畝，總體容積率為0.375，綠化率超過60%，建筑密度為12%。項目規(guī)劃有超五星酒店、高檔商務(wù)會所和高爾夫球場，以及各式奢華精致的獨棟和雙拼別墅、湖景一線簡約靈動的度假酒店公寓，可讓“每家每戶面朝大?！?。
當(dāng)?shù)匾晃坏禺a(chǎn)人士向澎湃新聞介紹，在春城海岸動工前，陽宗海沿岸已有柏聯(lián)溫泉SPA、春城湖畔度假村等頂級高端物業(yè)。春城海岸的亮點在于“海景別墅”概念的開發(fā)，而陽宗海則成為了當(dāng)時的“投資新寵”。
與之遙相呼應(yīng)的是，宜良縣委一位官員曾表示，2005年和2006年，省市相關(guān)部門連續(xù)兩年在陽宗海旅游度假區(qū)召開現(xiàn)場會議，提出要把陽宗海片區(qū)建成“世界級的集會議、休閑、康體、旅游、度假為一體的風(fēng)景觀光旅游勝地?！?/p>
建高爾夫球場致整個項目停工
時間回溯至2003年，佳達(dá)利公司與宜良縣政府簽訂了招商引資意向協(xié)議。
四年后，該公司通過招、拍、掛方式，經(jīng)過36輪激烈競價，大手筆拿下了陽宗海西岸土地。
“當(dāng)年就全部交清了土地出讓相關(guān)款項，建設(shè)項目規(guī)劃審批名稱為‘春城海岸’， 取得土地時已按照當(dāng)時的陽宗海保護(hù)條例規(guī)定退距30米。”佳達(dá)利公司負(fù)責(zé)人告訴澎湃新聞，2008年，該公司完成包括規(guī)劃環(huán)評在內(nèi)的所有開發(fā)建設(shè)所需的審批手續(xù)，計劃總投資約60億元。省、市發(fā)改委批復(fù)項目建設(shè)內(nèi)容為高尚草地生態(tài)運動區(qū)、會議觀光接待酒店、國際會議中心、旅游休閑度假屋及配套設(shè)施等，并取得了“四證”（土地證、規(guī)劃用地許可證、規(guī)劃建設(shè)許可證、施工許可證、部分預(yù)售房許可證）。開工當(dāng)年就被列為云南省“三個一百”重點建設(shè)項目。
云南省發(fā)改委作出的相關(guān)意見。
昆明市發(fā)改委作出的相關(guān)批復(fù)。
該負(fù)責(zé)人表示，高尚草地生態(tài)運動區(qū)即高爾夫球場，僅此就斥資了上億元。
2011年4月11日，國家十一部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展全國高爾夫球場綜合清理整治工作的通知》中表示，為合理利用和保護(hù)土地資源，遏制高爾夫球場的盲目建設(shè)，國務(wù)院辦公廳2004年曾印發(fā)《關(guān)于暫停新建高爾夫球場的通知》（以下簡稱《通知》），明確要求暫停新建高爾夫球場，清理已建、在建的高爾夫球場項目?！锻ㄖ酚“l(fā)后，盲目建設(shè)高爾夫球場的現(xiàn)象基本得到了遏制。但最近一個時期，一些地方無視《通知》和國務(wù)院有關(guān)文件要求，違規(guī)建設(shè)高爾夫球場，占用大量耕地和林地資源，造成了極壞的社會影響。為保護(hù)耕地和林地資源，堅決制止違規(guī)建設(shè)高爾夫球場現(xiàn)象，經(jīng)國務(wù)院同意，在全國開展高爾夫球場綜合清理整治工作。
《通知》中提及，對違法違規(guī)建設(shè)高爾夫球場的行為和有關(guān)地方政府部門違規(guī)審批、監(jiān)管不力、執(zhí)法不嚴(yán)等失職瀆職行為，要依法進(jìn)行查處，并追究相關(guān)單位和人員的責(zé)任；對違法違規(guī)行為已完全糾正、整治措施全部落實到位的高爾夫球場，可由相關(guān)部門為其重新辦理相關(guān)手續(xù)，并從新從高繳納相關(guān)規(guī)費。
前述公司負(fù)責(zé)人稱，在此背景之下，政府部門要求“春城海岸”項目停工整改，并非因2008年下半年的陽宗海砷污染事件所致。
開發(fā)商稱項目原高爾夫球道已被當(dāng)?shù)卣娜挥不癁榄h(huán)湖健康步道。
10年后復(fù)工復(fù)建與官司纏身
直至2017年1月，《全國高爾夫球場清理整治結(jié)果》公布，云南昆明陽宗海凹子山石城高爾夫球場被列入“整改到位的球場”，結(jié)果顯示為“已進(jìn)行整改”。從這個角度來看，該球場屬于被保留的球場之一。
“但沒人敢拍板放話讓高爾夫球場繼續(xù)建設(shè)，因此就一直擺在那里，動也不能動。”佳達(dá)利公司負(fù)責(zé)人說。
“項目核準(zhǔn)批復(fù)中無高爾夫球場建設(shè)內(nèi)容?！标栕诤９芪瘯嚓P(guān)部門則向澎湃新聞表示，經(jīng)全面排查發(fā)現(xiàn)，凹子山石城高爾夫球場不符合土地利用總體規(guī)劃，占用耕地 21.83 畝。按照整改要求，該球場已于2014年復(fù)耕到位，并返還給七甸街道胡家莊社區(qū)。2017年1月至今，國家、省、市尚未出臺關(guān)于重新辦理高爾夫球場相關(guān)手續(xù)的政策文件?，F(xiàn)階段，陽宗海管委會堅決落實“三停”工作要求，對該項目擬建未建的球場維持現(xiàn)狀，加強日常監(jiān)管。
此間，《云南省陽宗海保護(hù)條例》于2012年迎來一次修訂，擴(kuò)大了一級保護(hù)區(qū)的范圍，“春城海岸”項目用地范圍在證載用地紅線基礎(chǔ)上又后退了70米，項目減少300多畝建設(shè)用地。
“春城海岸”項目遭遇滑鐵盧，加之“別樣幸福城”資金鏈斷裂，其間的風(fēng)險最終如同多米諾骨牌一般擴(kuò)散開來。公開信息顯示，佳達(dá)利公司數(shù)百起官司纏身，被列入失信名單上百次。
中國裁判文書網(wǎng)顯示，2016年，香港買家錢某、陳某進(jìn)以佳達(dá)利公司逾期交房違約為由，一紙訴狀將佳達(dá)利公司告上法庭，所涉商品房正是春城海岸地產(chǎn)。原告稱，其購買的項目存在兩個標(biāo)的物，一個是樓房，一個是附屬的高爾夫球場。為便于銷售，佳達(dá)利公司已將附屬的高爾夫球場的價格并入房屋價格中進(jìn)行銷售，并宣稱項目完全符合國家規(guī)定，承諾按時交付使用。原告購買本案所涉房屋，正是看中此種承諾。
在庭審中，佳達(dá)利公司出具了有關(guān)政府文件（《關(guān)于開展全國高爾夫球場綜合清理整治工作的通知》等），以證明因國家對違規(guī)高爾夫球場的整治，導(dǎo)致其無法繼續(xù)施工，以此作為免責(zé)事由。
最終二審法院判決由佳達(dá)利公司支付錢某、陳某進(jìn)逾期交房違約金，至履行交房義務(wù)時止。
2018年11月，由昆明市中院作出的一份民事判決書顯示，佳達(dá)利公司副總經(jīng)理兼宜良陽宗海春城海岸項目部總經(jīng)理趙某某，與佳達(dá)利公司因薪資問題而對薄公堂。趙某某于2016年12月3日離職，法院判決佳達(dá)利公司支付趙某某工資888700元。
2021年，“春城海岸”項目終于迎來了期盼已久的好消息，項目得到信達(dá)資產(chǎn)公司支持，遂向陽宗海管委會提交了復(fù)工復(fù)建的申請，但受諾仕達(dá)滇池長腰山違建別墅問題影響，僅同意復(fù)工項目一期的請求。
兩千余畝土地被劃入生態(tài)保護(hù)緩沖區(qū)
澎湃新聞近日走訪時看到，“春城海岸”樣板房內(nèi)僅有幾名保安留守，凹子山石城高爾夫球場長滿雜草。
“原本規(guī)劃的高爾夫球道已被當(dāng)?shù)卣脑鞛榄h(huán)繞湖泊的健康步道，這條步道直接橫穿該小區(qū)，使得外部人員能夠自由進(jìn)出，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主的隱私蕩然無存?！奔堰_(dá)利公司負(fù)責(zé)人介紹。
陽宗海管委會相關(guān)部門在接受澎湃新聞采訪時稱，春城海岸項目區(qū)內(nèi)的環(huán)湖步道是項目內(nèi)原有的公共道路，用途為消防通道。管委會在將該段道路納入陽宗海環(huán)湖綠道前已與佳達(dá)利公司協(xié)商一致，該公司同意共同使用該段道路，作為小區(qū)的消防通道及對公眾開放的環(huán)湖綠道，并未影響小區(qū)的正常使用，不存在破壞小區(qū)原有規(guī)劃的情況。
對于陽宗海管委會的說法，佳達(dá)利公司負(fù)責(zé)人不認(rèn)同。
荒蕪的高爾夫球場。
俯瞰“春城海岸”，別墅群落以三條錯落有致的建筑帶形式呈現(xiàn)，自南向北依次鋪展。建筑以紅瓦覆頂，整體構(gòu)造已竣工，道路兩側(cè)栽種的櫻花開得正艷。
春城海岸項目現(xiàn)場工作人員告訴澎湃新聞，“春城海岸”項目總共分兩期開發(fā)，已有約110棟建筑封頂斷水，涵蓋公寓和別墅。其中，部分住宅已達(dá)到了交付條件，目前僅差竣工驗收環(huán)節(jié)。一期項目現(xiàn)已開發(fā)至95%的進(jìn)度，二期項目被細(xì)分為四個地塊進(jìn)行開發(fā)，具體包括2-1地塊、2-2地塊、2-3地塊、2-4地塊。2-1地塊的施工許可證早在2014年就已取得，規(guī)劃建造房屋共計193棟，但目前陽宗海管委會僅準(zhǔn)許建設(shè)27棟：對于已封頂?shù)慕ㄖ试S繼續(xù)完成收尾工作，剛達(dá)到“正負(fù)零”（即地面標(biāo)高）則不得再建設(shè)。
時隔十年，2022年，《云南省陽宗海保護(hù)條例（修訂草案）》再次向社會公開征求意見建議，正式條例已于2024年1月1日起施行。
“此次修訂，項目2000余畝土地被劃入緩沖區(qū)，因此深陷動彈不得的尷尬困境。接踵而至的是，陽宗海保護(hù)區(qū)國土空間規(guī)劃調(diào)整，將項目建設(shè)用地劃成了草地和林地?！贝撼呛０俄椖楷F(xiàn)場工作人員稱，施工單位愿意墊付資金施工推進(jìn)項目進(jìn)展，“然而，一旦動工陽宗海管委會的綜合執(zhí)法部門便前來阻止。執(zhí)法人員并未明確表明施工行為違法，也不出具任何相關(guān)的文書。”
澎湃新聞注意到，新修訂《云南省陽宗海保護(hù)條例》將原先條例中“一級、二級、三級保護(hù)區(qū)”的劃分改為“兩線三區(qū)”的劃分，即湖濱生態(tài)紅線和湖泊生態(tài)黃線，生態(tài)保護(hù)核心區(qū)、生態(tài)保護(hù)緩沖區(qū)以及綠色發(fā)展區(qū)，并提出了相應(yīng)的管控措施。
生態(tài)保護(hù)核心區(qū)實行正面清單管控，禁止開展與陽宗海保護(hù)無關(guān)的建設(shè)活動。在生態(tài)保護(hù)緩沖區(qū)內(nèi)的區(qū)域以及綠色發(fā)展區(qū)主要入湖河道兩側(cè)20米各水平外延50米以內(nèi)的區(qū)域，禁止新建、改建、擴(kuò)建商品住宅、賓館、酒店等商業(yè)性質(zhì)的開發(fā)項目，新建房屋開展民宿。生態(tài)保護(hù)緩沖區(qū)已建成的商品住宅、賓館、酒店，在不擴(kuò)大原有規(guī)模的前提下，可以進(jìn)行必要的修繕。
春城海岸項目該名現(xiàn)場工作人員說，按此條例規(guī)定，“春城海岸”項目剩余約1700畝建設(shè)用地?zé)o法開發(fā)建設(shè)，可這些土地當(dāng)年都交清了土地出讓相關(guān)款項，目前官方?jīng)]有任何補償和說法，這或?qū)⒊蔀閺氐讐嚎迤髽I(yè)的“最后一根稻草”。
對于春城海岸項目現(xiàn)場工作人員的這一說法，陽宗海管委會相關(guān)部門回應(yīng)稱，項目土地于2006年至2007年由宜良縣供應(yīng)，已閑置十余年，且因佳達(dá)利公司涉及大量司法案件，目前均處于查封狀態(tài)。管委會將積極配合其做好項目未開發(fā)利用土地的轉(zhuǎn)型及服務(wù)工作。
“起初，一期房屋是與高爾夫球場捆綁銷售，如今高爾夫球場建設(shè)遙遙無期，有的業(yè)主愿意接房，有的則持反對態(tài)度?！鼻笆龃撼呛０俄椖楷F(xiàn)場工作人員說道，令人頭疼的是，已售出的六棟公寓，每棟包含54戶住宅，管委會指示將建筑物調(diào)整為公共用途，要求將六棟公寓回收改造為酒店。業(yè)主們見交房無望，紛紛聚集圍堵公司；公司目前資金捉襟見肘，難以為業(yè)主辦理退房；即便成功回收公寓，也缺乏運營酒店所需的資源與實力。
至今尚未交付的房屋。
官方稱項目不能按原計劃進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)
春城海岸項目在政府工作報告中多有提及，如昆明陽宗海風(fēng)景名勝區(qū)管理委員會的2016年政府工作報告中，在談到重大旅游項目時稱，“春城海岸等項目逐步推進(jìn)”。
2022年，時任昆明陽宗海風(fēng)景名勝區(qū)黨工委書記、管委會主任楊澤松率隊調(diào)研轄區(qū)房地產(chǎn)項目，春城海岸在實地察看名單中。楊澤松稱，相關(guān)部門要及時研究解決項目存在的困難問題，快速幫助企業(yè)紓難解困。
針對佳達(dá)利公司方面反映項目上千余畝土地被劃入生態(tài)保護(hù)緩沖區(qū)，無法依照原有規(guī)劃持續(xù)開發(fā)等問題，陽宗海管委會相關(guān)部門解釋稱，項目范圍內(nèi)湖濱生態(tài)紅線劃定遵循“應(yīng)劃盡劃”原則，以山脊等高線與原一級區(qū)保護(hù)范圍線進(jìn)行劃定，該項目在湖濱生態(tài)紅線內(nèi)約344畝；湖泊生態(tài)黃線劃定遵循“應(yīng)大盡大”原則，以陽宗海流域線為界限，結(jié)合山脊、道路等標(biāo)識物進(jìn)行劃定，該項目在湖泊生態(tài)黃線內(nèi)約1605畝。同時，按照《云南省陽宗海保護(hù)條例》規(guī)定，生態(tài)保護(hù)緩沖區(qū)的集鎮(zhèn)空間只減不增，小區(qū)、村莊建設(shè)面積只減不增。嚴(yán)格控制各類開發(fā)利用活動對生態(tài)空間的占用和擾動，確保依法保護(hù)生態(tài)空間面積不減少、生態(tài)功能不降低。故在國土空間規(guī)劃城鎮(zhèn)開發(fā)邊界劃定時該項目位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外約1793畝。因此，該項目不能按照原計劃進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，須轉(zhuǎn)型發(fā)展。
“企業(yè)征信受損難以融資，項目復(fù)工面臨重重困難?！睋?jù)陽宗海管委會相關(guān)部門介紹，近十年來，他們通過與企業(yè)多輪會商，幫助支持企業(yè)進(jìn)行招商推介積極尋求投資合作，但至今仍未達(dá)成。同時，會積極爭取通過專項借款支持啟動項目復(fù)工收尾建設(shè)，前期擬將春城海岸項目納入保交樓專項借款申請范圍及房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”范圍，后因該項目為商業(yè)非住宅項目最終未納入，至此項目資金缺口較大仍處于停工狀態(tài)。
陽宗海管委會相關(guān)部門向澎湃新聞表示，在此期間，管委會始終高度重視春城海岸項目問題，著力化解項目停工緩建、逾期交房等問題。對企業(yè)籌措的建設(shè)資金進(jìn)行監(jiān)管，對已售備案的房源主體工程按規(guī)劃審批續(xù)建并完善配套設(shè)施。指導(dǎo)和配合企業(yè)做好規(guī)劃核實及竣工驗收工作，擬運用不動產(chǎn)化遺政策完成竣工驗收辦理不動產(chǎn)權(quán)證切實維護(hù)購房人權(quán)益。下一步，依托國家近期的康養(yǎng)、旅居政策，利用剩余房源和土地資源積極幫助企業(yè)尋求新的投資合作，推動項目向康養(yǎng)、旅居市場轉(zhuǎn)型發(fā)展。
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