一、居住權的性質與特點

居住權起源于古羅馬法，在優(yōu)士丁尼時期形成獨立的物權形態(tài)，并為大陸法系所沿革。在民法典頒布施行之前，我國法律并未就居住權進行相關規(guī)定，但曾出現(xiàn)過居住權的概念，在1999年《最高人民法院印發(fā)<關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答>的通知》（法發(fā)〔1996〕4號）和《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》（法釋〔2001〕30號）對離婚時公房承租和離婚時存在住房困難的情形，法院可以判決存在困難的一方一定的居住權益。

我國民法典首次新增“居住權”這一項用益物權，內容為“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要?！备鶕?jù)法律規(guī)定可知，居住權的性質為用益物權，即住宅的所有權人為居住權人在其住宅上設定權利，保障居住權人的居住、生活需求，居住權人對相應住宅享有占有和使用的權利。但居住權并非完整意義上的用益物權，其雖歸屬于用益物權的概念項下，但實際上權利人無權通過對物的使用而取得收益，僅享有為保障居住生活的目的的占有和使用兩項權益，原則上居住權的設立為無償，且具有不可轉讓、繼承的較強的人身屬性。

不難看出，新設“居住權”相關規(guī)定符合民法典物權編的原則，能夠更好實現(xiàn)物盡其用，在購買和租賃等主要保障租賃的形式之外補充新的形式以提高房屋的利用效率；更是為貫徹黨的十九大提出的加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求，實現(xiàn)“住有所居”的社會目標。

二、居住權的設立與消滅

根據(jù)民法典條文規(guī)定，目前居住權設立的形式包括通過書面合同以及遺囑，即主要通過意定的方式，基于我國物債二分的原則與立場，居住權作為一種物權不因合同設立，合同的設立僅在權利主體之間產生債的關系，物權并未發(fā)生變動。對于合同，在法律規(guī)定的一般條款的要求之外，權利主體可以額外依據(jù)雙方的合意如采取有償?shù)姆绞皆O立居住權、或允許設立居住權的住宅出租等情形。在保障居住權設立的目的所包含的基本功能得以實現(xiàn)的前提下，該相關規(guī)定也兼顧了房屋的市場流通性，即其市場交易價值的實現(xiàn)，尊重民法的意思自治原則。

此外，設立居住權的合同要求一定的形式要件，即通過合同或者遺囑設立居住權，必須通過書面的形式，否則會影響合同效力。合同或遺囑僅形成了債的關系，居住權作為一種用益物權，自在相關不動產管理機關登記時設立，才具有對抗第三人的效力。除民法典法律條文規(guī)定上述兩種形式外，實務案件中可能因拆遷安置等出現(xiàn)被安置人居住權益需要得到保障的各種情形，因此，筆者認為，還應當依據(jù)民法典關于物權設立的相關規(guī)定，在案件當事人提出相關訴訟請求的情況下，允許人民法院在查明案件事實的情形下以確認居住權的形式為案件當事人設立居住權。

前已述及，居住權具有極強的人身屬性，不可轉讓、繼承，因此居住權具有一定的期限性。首先，居住權通過意定設立，可以就權力的期限自行約定；另根據(jù)其人身屬性，在居住權人去世后，居住權應當也隨之消滅。但除了民法典明文規(guī)定的情形，居住權應當也適用于一般的物權滅失的情形，如居住權與所有權的混同，居住權人放棄居住權，設立居住權的房屋滅失以及房屋被征收征用等情形。同樣，依據(jù)物債二分的原則，居住權滅失的，也應當及時前往不動產登記機關辦理注銷登記。

三、 居住權是否能轉化為相應的財產利益

居住權作為新設的用益物權，面對紛繁復雜的現(xiàn)實情況無法作出盡善盡美的規(guī)定，具有一定的滯后性，其中對于居住權的救濟路徑也并未進行詳細規(guī)定。居住權人除申請強制執(zhí)行外，是否有其他救濟路徑以保障自己的居住權益？居住權能否轉化為相應的財產性權益以實現(xiàn)救濟？筆者認為，應當從以下幾個角度進行思考。

首先，應當從居住權設立的立法目的以及居住權的內容性質進行考慮，一般來說，居住權系無償設立，居住權人無須支付對價即可獲得該權利，內容僅包括占有和使用，具有極強的人身屬性，且為保障居住使用的情況而設立；從這一角度考慮，居住權具有極強的福利性質，一般來說居住權人不能因其享有居住權而欲將其轉化為財產性利益從而達到獲益的目的，僅能保障其占有、使用的權利。

但居住權的設立存在例外情況，如居住權系通過有償?shù)男问皆O立，這一規(guī)定可以作為住房租賃合同最長有效期為20年的補充，更好達到保障居住的情況，同時有償?shù)男问绞沟镁幼嘤辛藢r，在這種情況下，居住權的福利性質被大大削弱，應主要從其市場流通的角度進行考慮。

居住權人支付對價以獲取居住使用的權利，那么在居住權利無法實現(xiàn)的情況下，應當依據(jù)民法典的公平原則考慮進行補償，依據(jù)合同約定賠償居住權人的損失。

當居住權人確有居住的需求，但因住宅所有權人的因素導致不能居住，居住權處于無法實現(xiàn)的狀態(tài)時，也即居住權人的居住權受到侵害時，居住權人應當有權主張侵權損害賠償，如根據(jù)同等條件住宅租金及年限主張全部補償，以實現(xiàn)保障居住的目的。

拆遷、改造、騰退，保障性住房購買等情形下，作為被安置人口或者居住人口登記在冊，對于購買安置房屋貢獻了面積、人身利益等的情況下，對于被安置房屋或者保障性住房應當享有居住權，在面臨分家析產、離婚等情形時，如果不存在繼續(xù)共同居住生活的基礎，居住權人也應當有權主張對應的財產性利益以保障自己的居住權益。

司法實踐中，由于目前法律規(guī)定尚不完備，還不足以應對實務中層出不窮的居住權應當如何進行救濟的問題，對于居住權能否轉化為財產性利益從而實現(xiàn)救濟，各地也在逐步地探索實踐當中，筆者提供上述幾點思考的角度，僅供參考。

本文作者

家理律師事務所實習律師孔佳敏

工作經歷

畢業(yè)于對外經濟貿易大學法學專業(yè)，獲法學學士學位。2022年通過國家法律職業(yè)資格考試。在校期間就將律師作為未來職業(yè)發(fā)展方向，對婚姻家事法律服務充滿興趣。性格開朗，工作踏實，富有團隊精神，堅持為當事人爭取最大合法權益。2022年加入家理團隊，致力于為當事人提供專業(yè)的、有溫度的法律服務。