寶安中心區(qū)越秀瑞樾府是近期西部核心區(qū)比較熱度的一個樓盤。據(jù)悉，該項(xiàng)目位于寶安中心區(qū)接近坪洲的地段，占地面積小，僅有9852.89㎡，屬于寶安中心區(qū)的“超級小盤”；主要由2棟32層的住宅單元，2梯5戶設(shè)計(jì)；1棟31層的保障房單元組成。

深圳市規(guī)劃和自然資源局寶安管理局發(fā)布的《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》顯示，該項(xiàng)目計(jì)容積率建筑面積54420.36㎡，相比臨近小區(qū)，5.52容積率明顯偏高，綠化覆蓋率25.01%。小區(qū)總戶數(shù)585戶，普通商品住房305戶，占比52%；無償移交政府的保障性租賃住房56戶，占比約10%；企業(yè)自持的保障性租賃住房224戶，占比約38%。

8月25日，越秀瑞樾府正式開盤選房，共推出302套建筑面積約109㎡-144㎡的四房產(chǎn)品。作為越秀在深圳的第三個項(xiàng)目，越秀瑞樾府自營銷中心開放便吸引了不少關(guān)注。

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戶型：改善型產(chǎn)品豪宅化

踩盤小組了解到，越秀瑞樾府戶型為三種：約109㎡的豎廳4房2廳2衛(wèi)；約109㎡通透格局的4房2廳2衛(wèi)；約144㎡通透格局的4+1房2廳2衛(wèi)戶型。

產(chǎn)品戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)類似于內(nèi)地城市十年前的產(chǎn)品，其2棟2單元01與05單位，2棟1單元03與02單位，這四個單位的入戶大門，都是門挨門的設(shè)計(jì)。私密性不強(qiáng)，讓兩家業(yè)主進(jìn)出可能會有門碰門的風(fēng)險。按這種設(shè)計(jì)，若是內(nèi)開門將占據(jù)一些室內(nèi)空間，若是外開門就容易“門懟門”。同時，這種設(shè)計(jì)也會在一定程度上影響私密性，鄰居兩家同時出門很容易出現(xiàn)“碰頭撞懷”的尷尬情況。

再來看戶型設(shè)計(jì)，109㎡四房兩個戶型的次臥開間只有2.3米，剛需看了別扭。而144㎡的4+1戶型總價在1200萬。改善型產(chǎn)品豪宅化，但越秀瑞樾府綠化覆蓋率僅有25.01%，幾乎沒有花園，小區(qū)沒有什么配置。作為剛需改善型產(chǎn)品，這優(yōu)勢明顯不強(qiáng)。

作為整個寶安中心區(qū)第三梯隊(duì)檔次的樓盤，越秀瑞樾府毛坯限價8.86萬元/㎡，開盤折后總價最低845萬起，最高1337萬。有垂直類地產(chǎn)自媒體認(rèn)為該項(xiàng)目在定價策略與自身樓盤“缺陷”有關(guān)：花園小，缺少景觀資源，保障房占比48%，戶型得房率較一般，非名校學(xué)區(qū)。

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車位：1:1的停車需求能滿足？

踩盤小組從一份蓋有“深圳越泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的紅頭文件上看到，小區(qū)一共585套住宅，私家車自用停車位360個，包含108個自用充電樁停車位；社會公共停車位300個，總停車位660個。開發(fā)商承諾確保商品房業(yè)主及無償移交保障租戶停車需求，做到1:1的停車需求。理論上，買房后業(yè)主應(yīng)該不用擔(dān)心停車位不夠用的問題。

通過對比發(fā)現(xiàn)，改善型住宅車位1:1是基本的要求，實(shí)際上深圳很多家庭是有兩輛車的，1:1的車位比僅是勉強(qiáng)夠用。項(xiàng)目除了自持租賃，還要預(yù)留商業(yè)的停車位和臨時停車位。購房者需要注意開發(fā)商在購房時給出的承諾是否寫入合同，只有合同上寫的條款才是真正可靠的。

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花一千萬買的房子，孩子能上好學(xué)校？

越秀瑞樾府的定位都是四房，瞄準(zhǔn)改善群體，目標(biāo)人群絕大部分是家庭，一般都是有老人或者小朋友，小孩上學(xué)自然是一個大問題。寶中由于大多是大社區(qū)，這些大社區(qū)基本都配備了公立幼兒園。這些幼兒園都是優(yōu)先招收本小區(qū)的適齡兒童，有空位才招社區(qū)其他小區(qū)的適齡兒童?；ㄒ磺f買套房子，能否上公立幼兒園還得看運(yùn)氣，你愿意嗎？

據(jù)踩盤小組了解，今年寶中的小學(xué)學(xué)區(qū)劃分，有部份坪洲的小區(qū)也劃分進(jìn)來了，例如福中?；▓@這種老的小區(qū)。老寶中的小學(xué)優(yōu)先級大概是這樣：海韻學(xué)校>寶安小學(xué)>海裕濱海小學(xué)（集團(tuán)）海裕小學(xué)。離瑞樾府最近的是寶安小學(xué)。從今年的小學(xué)入學(xué)積分看，能夠隨意選擇小學(xué)積分大概得買房6年以上，如果小孩著急上學(xué)，按照現(xiàn)在的積分行情，建議認(rèn)真考慮。

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周邊二手房巨幅降價，房價還算倒掛？

寶中片區(qū)二手房巨幅降價已經(jīng)成為事實(shí)。據(jù)某中介平臺數(shù)據(jù)顯示，前不久，一套花樣年花鄉(xiāng)的小戶型，成交單價已經(jīng)從16萬/㎡降到現(xiàn)在8萬/㎡出頭；富通好望角，一套29㎡戶型成交單價從16.2萬/㎡降到8.3萬/㎡；西岸觀邸一套96㎡四房，最新成交價總價整整跌了800萬；經(jīng)典豪宅熙龍灣，成交單價從20萬/㎡降到12.76萬/㎡。

因此，單純價格上來說越秀瑞樾府完全沒有倒掛。買新房還得承受3年的租房成本和利息損失。以總價最低845萬算，3年的利息就是大幾十萬，加上租房成本，相當(dāng)于購房成本接近10萬一平米，還有3年的真空期。對比旁邊的小區(qū)，價格優(yōu)勢何來？

越秀瑞樾府由兩棟高層住宅加一棟保障房性租賃房組成，共用一個花園，小區(qū)總戶數(shù)585戶，租賃房就有280戶，租賃房過多，想要換寶中豪宅小區(qū)的大概率要仔細(xì)掂量一番。

該項(xiàng)目轉(zhuǎn)為二手樓盤之后，如果未來轉(zhuǎn)手沒有價格上的優(yōu)勢，其實(shí)是很難跟旁邊的“老舊”的深業(yè)新岸線、幸福海岸系列、第五大道等樓盤的居家體驗(yàn)獲得感相抗衡，它的價格上限或者說定價權(quán)，主要受到這些小區(qū)競品戶型的影響。

近期，從“認(rèn)房不認(rèn)貸”到存量房貸利率調(diào)整，到首套二套的首付比例調(diào)整，再到限售限購政策等的調(diào)整……多條針對樓市的重磅政策調(diào)整輪番出爐，一系列利好政策帶動整體信心指數(shù)的回升。消費(fèi)者在購房時更需理性，量力而行，全面了解市場情況后，選擇性價比高的房子，同時注意購房細(xì)節(jié)，以保障自己的利益。