地產(chǎn)的這一輪寒冬，比預(yù)想中更加冷冽而持久。

一開始，所有人都以為它會遵循前幾輪周期的規(guī)律，最長不過一年半的時間，就可走出低谷。

但自2021年下半年步入泥潭后，兩年多時間過去了，行業(yè)還未下探到底。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約11.09萬億元，同比下降9.6%；商品房銷售面積約11.17億平方米，同比下降8.5%，創(chuàng)2012年以來新低；商品房銷售額約11.66萬億元，同比下降6.5%，銷售額創(chuàng)2016年以來新低。

如果從價格看，在列入國家統(tǒng)計局統(tǒng)計范圍的70個城市中，2023年12月份，各線城市一二手房價環(huán)比均呈現(xiàn)下跌狀態(tài)。其中，二手住宅銷售價格全部環(huán)比下跌，這種情況極其少見——自國家統(tǒng)計局有記錄以來，僅2014年9月出現(xiàn)過。

量價齊跌、歷史新低，這些關(guān)鍵詞，都透露著前路依然崇山峻嶺，風(fēng)高浪急。

對于這場仍不見盡頭的調(diào)整，路勁集團主席單偉彪先生在2022年時就已經(jīng)預(yù)見到了。他在2023年初時，曾在董事會主席報告中預(yù)警股東：在我們前面會有兩至三年的苦日子。

哪怕市場上普遍觀點都認為行業(yè)即將觸底，緩慢恢復(fù)。但單偉彪仍堅持做最充足的準(zhǔn)備：縮表、換現(xiàn)金流——忍痛出售了運營已久的四條國內(nèi)高速公路。

在大基建的風(fēng)口下，有投資人對此惋惜不已。但單偉彪不悔：“在那個時候，我認為這是最好的選擇了?！?/p>

時間和事實印證了他的判斷，安全度過了2023年的路勁，對無虞度過2024年也有了絕對信心。

面對眼下，國內(nèi)房地產(chǎn)投資信心仍未改善，企業(yè)生存挑戰(zhàn)遠還沒有結(jié)束，焦慮是所有從業(yè)者無法避免的心態(tài)。對此，單偉彪并不鼓勵“盲”卷，更傾向給出治愈型的建議：打好手中這副牌，做好能力范圍內(nèi)的事情。

行業(yè)調(diào)整、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型

周期結(jié)束還需時日

與其他上市公司將董事會主席報告交由某個部門負責(zé)不同，路勁的董事會主席報告由單偉彪親自撰寫。

他認為，財報數(shù)字是晦澀難懂的，而董事會主席報告的作用，就是以通俗的語言，更坦誠而直觀地告訴股東們，這一年的公司經(jīng)營情況，“在強調(diào)優(yōu)點和能力的同時，也盡量指出集團面對的困難及經(jīng)營不善之處?！?/p>

在2023年4月發(fā)布的年報里，他如實寫道：今年有可能是自路勁進入內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)以來最黑暗的一年。去年我曾預(yù)警股東在我們前面會有2-3年的苦日子，不幸我這次言中了，而現(xiàn)實比我當(dāng)初預(yù)估還嚴(yán)重。

而2023年年報的董事會主席報告，單偉彪目前也已經(jīng)在起草執(zhí)筆中。對于業(yè)務(wù)整體的總結(jié)，他透露，并不會比上一年的溫和：“去年肯定是非常困難的一年，今年也會是。我得告訴股東，你們別奢望這兩年會太好了?！?/p>

他預(yù)計，要到2024年年底，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)才會筑底，并在2025年開始慢慢向好，“但恢復(fù)的情況，估計不會太快?！?/strong>

畢竟，當(dāng)下房地產(chǎn)的問題核心在經(jīng)濟上面，“整個中國的經(jīng)濟也在轉(zhuǎn)型?！?/strong>

2023年，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）超126萬億元，比上年增長5.2%。其中增長較快的，是新動能領(lǐng)域，如電動汽車、新能源產(chǎn)品和先進制造業(yè)產(chǎn)品。這些新興領(lǐng)域，正在接替?zhèn)鹘y(tǒng)的勞動密集型制造業(yè)，成為新的增長引擎。

在國內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)重組轉(zhuǎn)型期間，老百姓對未來、對產(chǎn)業(yè)、對就業(yè)、對收入的預(yù)期都會產(chǎn)生變化，單偉彪認為，包括國際局勢在內(nèi)的很多因素會對經(jīng)濟復(fù)蘇產(chǎn)生影響，而這些都會影響國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)走勢。

單偉彪分析，由于新增土地供給減少——據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年土地市場成交建筑面積12.8億平方米，較2022年同期下降了20%，總成交規(guī)模刷新近十年新低。短中期內(nèi)，新增房屋供應(yīng)將減少，國內(nèi)樓市將處于去庫存的調(diào)節(jié)過程，尤其是三四線城市，消化周期會更冗長。

但長期來看，在城鎮(zhèn)化進程和人口基數(shù)的支撐下，單偉彪認為，需求量仍在，未來國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，將能繼續(xù)保持8-10萬億的規(guī)模，“這也是一個挺大的數(shù)目了”。

首要保證現(xiàn)金流

同步培養(yǎng)第二曲線

據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，2022年，逾七成房企“減收減利”，近半數(shù)企業(yè)凈利潤虧損，逾九成房企凈利率和歸母凈利率降低。

雖然2023年的利潤情況上市房企都還未披露業(yè)績預(yù)告，但單偉彪預(yù)計2023年乃至更長時期里，融不到新錢的房企，都還將經(jīng)歷一段時期的“利潤虧損”。

“畢竟眼下，尤其是民營房企，最重要的就是現(xiàn)金流，免不了需要‘降價跑量’，利潤必然會減少。此外，一些土地、存貨多集中在三四線城市的房企，資產(chǎn)估值也會受影響?！?/p>

為了保證現(xiàn)金流，路勁除了一邊盡快出貨，一邊縮減投資之外，也在做資產(chǎn)出售動作——去年年底，路勁將國內(nèi)經(jīng)營已久的四條高速公路打包出售，對價約44.12億元。

交易公布后，有不少投資者對路勁出售中國高速公路資產(chǎn)表示不解，認為高速公路業(yè)務(wù)能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)進入需求不足、銷售困難的買方市場，資本投入大，利潤微薄。

但單偉彪表示，高速公路出售后，路勁現(xiàn)金流得到了有效補充，能保證安全度過2024年，“雖然有些不舍，但別無選擇，只能面對、處理、放下?！?/p>

另一方面，路勁也在尋找新的賽道補充資金鏈，譬如商業(yè)、物業(yè)和養(yǎng)老業(yè)務(wù)。且這幾項業(yè)務(wù)之間，互相融合，相互支撐。

以養(yǎng)老和物業(yè)為例，路勁除了有獨立的康養(yǎng)社區(qū)，還將養(yǎng)老服務(wù)引入普通社區(qū)中。

單偉彪介紹，路勁的社區(qū)會和醫(yī)療醫(yī)務(wù)中心掛鉤，老年人遇到健康問題，可以隨時打電話給機構(gòu)。此外，一些年紀(jì)大的老年人，若洗澡、如廁無法自理，路勁也可以提供團隊上門服務(wù)。

“每個老年人的需求，甚至每個城市老年人的需求都不一樣的，我們可以依據(jù)每個人的特殊需求，提供個性化的服務(wù)?！?/p>

“以人為本”的服務(wù)，助推了路勁項目的去化與路勁物業(yè)的運營。據(jù)了解，路勁項目的二手房價格，普遍能高于周邊項目，且物業(yè)費的收取率遠高于行業(yè)平均水平。

為品牌賦予溫度

治愈焦慮的年輕人

但單偉彪并不只關(guān)注物業(yè)費的收取，在他眼里，物業(yè)是一種服務(wù)，一定要服務(wù)為先，再看財務(wù)報表，“如果只是為了賺錢，那肯定錯了”。他對公司物業(yè)業(yè)務(wù)的評判標(biāo)準(zhǔn)：80%看服務(wù)滿意度，20%才看財務(wù)數(shù)字。

包括路勁集團一直以來的品牌基調(diào)，都是追求“信賴”、“溫度”。

在2022年時，路勁迎來了全新品牌IP代言人——勁寶。這是一個AI卡通人物，軟萌可愛、活潑機靈。

路勁通過AR技術(shù)，將現(xiàn)實與虛擬、當(dāng)下與未來結(jié)合，讓單偉彪與勁寶同框，推出了首個企業(yè)家參演的品牌IP短視頻作品——《彪哥與勁寶》。

在視頻中，單偉彪像一位溫和的智者，與萌態(tài)的勁寶對話，一起討論進取、責(zé)任、長期主義，也討論家庭與生活。他告訴勁寶“陪伴是人生中最昂貴的承諾”，也教勁寶“百術(shù)不如一誠”、“不需要和別人一樣，只要成為更好的自己?！?/strong>

這樣蘊含哲理、傳遞正能量的話題，讓路勁的品牌傳播更具溫度，而這樣新穎IP的組合，也讓路勁在品牌運營年輕化、IP化的浪潮中脫穎而出，甚至實現(xiàn)了破圈——多位年輕博主在看了《路勁地產(chǎn)2024年賀歲片》里面，單偉彪與勁寶合唱rap的片段后，熱議：

“單偉彪先生在不久之前的一段時間里，給了我們兩次震撼：第一次就是在杭州亞運會率領(lǐng)中國香港橋牌隊勇奪冠軍，第二次就是這條鼓勵年輕人步履不停逐夢遠行的視頻。這是他以身作則、身體力行為年輕人做的表率。聽了他的歌，你還想躺平嗎？”

對于視頻所產(chǎn)生的破圈效應(yīng)，單偉彪笑言自己并沒有預(yù)見到。但事實上，他一直都是一個勇于打破邊界的人。

在地產(chǎn)界，他是路勁集團的掌舵者；在橋牌界，他是雅加達亞運會銀牌得主、杭州亞運會金牌領(lǐng)隊。此次演繹極難駕馭的rap，也不是他原本就擅長的事情，但他依然欣然接受挑戰(zhàn)：“一開始我練了兩個多星期，都沒掌握好。后來同事給我分享了一些技巧視頻，我就放慢速度，一句一句分拆了學(xué)?！?/p>

“很多東西我都愿意去嘗試。你以為很難的，不一定；你以為容易的，也不一定。只有自己都試過才知道?！?/p>

他同時也“治愈”當(dāng)下焦慮的年輕人，一是要接受失?。?/strong>“其實失敗是很正常的事，所有的比賽就一個贏的。失敗是人生經(jīng)驗的一部分，也是成功的踏腳石。”

二是不去焦慮能力控制外的事：“每個人焦慮的事情都不一樣，可是我們一定要分清楚，什么是我們控制不了的，什么是在我們能力控制之內(nèi)的。對于控制不了的，其實你不應(yīng)該去想它。可是我們自己能做什么是明確的，我們就在自己能力范圍之內(nèi)把它做好，這已經(jīng)是非常成功的了?！?/p>