2023年，是重慶樓市風(fēng)云突變的一年，說人話，就是：房子，突然比往年難賣很多。
蔚藍(lán)接到的付費(fèi)賣房咨詢量快和買房咨詢量齊平了。
這是過去這么多年從未發(fā)生過的事情。
很多樓盤，賣不動(dòng)了
這個(gè)情形從側(cè)面證明：重慶很多樓盤，已經(jīng)賣不動(dòng)了。
早在2021年初，“漲不動(dòng)”的現(xiàn)象就已初露端倪， 蔚藍(lán)當(dāng)時(shí)還寫了文章預(yù)警。
“漲不動(dòng)”現(xiàn)象現(xiàn)在已經(jīng)傳導(dǎo)到“賣不動(dòng)”現(xiàn)象。
這并不是這幾年樓市行情差導(dǎo)致的，行情差只是加劇了這種現(xiàn)象而已。
因?yàn)?，樓市局?shì)已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。
轉(zhuǎn)變根源1：經(jīng)濟(jì)增速放緩
因?yàn)榉績r(jià)曾經(jīng)連漲 20 年，很多人依然沉浸在樓市永遠(yuǎn)漲的幻覺中。
房價(jià)直接反映經(jīng)濟(jì)活動(dòng)強(qiáng)弱。
房價(jià)連漲20年，因?yàn)檫^去我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展了20年。
只有高增長經(jīng)濟(jì)環(huán)境，才能維持住高利率。
我們可以從房貸利率中看出經(jīng)濟(jì)增速放緩趨勢(shì)。
這20多年來房貸利率一路走低，從6字頭一路降到4字頭，今年已跌破4。
轉(zhuǎn)變根源2：居民杠桿率變高
蔚藍(lán)在去年文章中提過，當(dāng)前居民杠桿率近 70% ，遠(yuǎn)高于 2015 年的 40% 。
70%的杠桿率意味著大部分人再也加不起杠桿。
在樓市具體表現(xiàn)舉例：
①房產(chǎn)成交量不斷縮??；
②一房成交量占比持續(xù)下滑。
重慶房產(chǎn)成交量變化趨勢(shì)
年份
二手房(套)
中心城區(qū)新房(商品住宅)
2017年
2460萬方(244013套)
2018年
2668萬方
2019年
2248萬方
2020年
1919萬方
2021年
1911萬方
2022年
585萬方(49891套)
2023年
637萬方
數(shù)據(jù)來源：重慶銳理數(shù)據(jù)
2017年與2018年二手房成交量無公開數(shù)據(jù)，個(gè)人粗估分別為12萬+套與13萬+套。
近年成交總量呈下滑趨勢(shì)。
一房成交量占比持續(xù)下滑
2016年，重慶二手電梯一房占二手房成交總量20%以上。
2019年，這個(gè)數(shù)據(jù)下滑到15.95%：買房忽視它，賣房悔斷腸。
目前數(shù)據(jù)下降到13.8%，還未止跌。
六個(gè)錢包更堅(jiān)挺
我國居民買房特色：六個(gè)錢包加杠桿。
一房的受眾（單身），使得這種房型注定沒有六個(gè)錢包作為支撐。
所以這種戶型，成交量最先垮塌。
開發(fā)商是最敏感的，重慶大多新盤早就不再設(shè)計(jì)一房房型。
轉(zhuǎn)變根源3：人口出生率下滑
當(dāng)年的人口出生率不一定會(huì)影響當(dāng)年的房價(jià)。
但連續(xù)6年以內(nèi)的人口出生率，會(huì)影響一波房價(jià)。
畢竟孩子6歲該上小學(xué)了，讀書是大事，家長但凡有點(diǎn)辦法，都會(huì)考慮買房。
蔚藍(lán)之前文章中已經(jīng)聊過人口問題：重慶學(xué)區(qū)房價(jià)格走勢(shì)分析2022版。
2023年是最后一波入學(xué)高峰。
購房讀書需求減少，房產(chǎn)成交量進(jìn)一步縮小，只是時(shí)間的問題。
學(xué)區(qū)房首當(dāng)其沖......
轉(zhuǎn)變根源4：樓市供應(yīng)量大
重慶樓市供應(yīng)量大，已是共識(shí)：
本周，貝殼內(nèi)網(wǎng)二手房掛牌量已突破30萬套 。
前文提到二手房成交量在不斷萎縮。
分子不斷縮小，分母不斷增大，會(huì)導(dǎo)致什么問題？
舉例：
假定一個(gè)二手房市場(chǎng)20個(gè)樓盤，500套房子，成交50套，平均每個(gè)樓盤成交2.5套，平均成交率10%；
當(dāng)這個(gè)市場(chǎng)增加到60個(gè)樓盤，2000套房子，成交30套，平均每個(gè)樓盤成交0.5套，平均成交率跌至1.5%。
此時(shí)流入樓市的資金會(huì)變得分散，不足以支撐任何樓盤價(jià)格上漲。
所以投機(jī)資金不會(huì)再全面撒網(wǎng)，只會(huì)集中火力對(duì)單個(gè)優(yōu)質(zhì)樓盤發(fā)起點(diǎn)狀攻擊。
于是分化出現(xiàn)了，大部分樓盤不漲，小部分樓盤能漲。
房價(jià)分化真要命
很多人對(duì)房價(jià)分化沒有感知。
導(dǎo)致還在死扛垃圾房產(chǎn)，不肯割肉止損，又錯(cuò)過了一波置換更保值房產(chǎn)的機(jī)會(huì)。
當(dāng)然，也有人正在買入垃圾房產(chǎn)。
但是，面對(duì)海量垃圾房產(chǎn)庫存，這些人購買力太弱了，根本買不完，根本買不完吶！
多數(shù)樓盤漲不動(dòng)了，那少數(shù)樓盤，何時(shí)能漲？
咱們下次再聊。
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