先說結(jié)論：中國95%城市的房子失去投資價(jià)值了，房子喪失投資功能了。50%的城市房價(jià)鶴崗化是趨勢，房價(jià)沒有最低，只有更低。但房子依然是普通人最靠譜，操作性最強(qiáng)的投資。

提起房子，網(wǎng)上罵聲一片，希望房價(jià)崩盤的很多，恨房子的人多，是因?yàn)榉孔影讶朔殖闪巳诺?，我長得不比你差，身材不比你矮，學(xué)歷不比你低，工資不比你少，能力比你還強(qiáng)，可為啥你有房子，我沒房子，你找對象找高富帥白富美，而我只能找窮屌絲丑翠花。

罵沒有用，作為普通人，真正要搞明白的是房子的底層邏輯，只有搞明白底層邏輯了，才能讓房子為我所用，而不是房子讓自己焦慮。

房子背后是土地財(cái)政，過去二十年，城市發(fā)展這么快，農(nóng)民工工資大幅提高，小城財(cái)政花100億，80億來自轉(zhuǎn)移支付，這些都拜房子所賜。

一線城市房價(jià)10萬，真正的建筑成本不過3000，除去開發(fā)商10%的利潤，剩余的8萬多，其實(shí)都留在了城市，賣地收入占一大半，其他就是各種稅收，你買一套1000萬的房子，城市通過各種辦法拿到了500萬以上，這種賺錢速度，堪比印鈔機(jī)。

房地產(chǎn)帶動(dòng)50多個(gè)行業(yè)，帶動(dòng)了1億人就業(yè)，如此大的帶動(dòng)作用，讓初中畢業(yè)的農(nóng)民工工資超過了白領(lǐng)研究生。

大城市房價(jià)高，財(cái)富聚集，就業(yè)多，稅收好，所以才有足夠的錢去財(cái)政轉(zhuǎn)移支付到小城市。2000年時(shí)窮得吃不上飯的小城市，2007年有花不完的錢，因?yàn)樾〕遣粌H可以賣地，而且還能收到大量財(cái)政轉(zhuǎn)移支付。

房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，這個(gè)貢獻(xiàn)是買房人做出的，要讓人心甘情愿的買房，那就必須讓買房人賺到錢，所以過去二十年，房價(jià)單邊上漲，是因?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)需要房地產(chǎn)，百姓就業(yè)需要房地產(chǎn)，財(cái)政轉(zhuǎn)移支付需要房地產(chǎn)，百姓財(cái)產(chǎn)性收入需要房地產(chǎn)。

現(xiàn)在，我們?nèi)丝谶_(dá)峰了，大部分城市的發(fā)展也達(dá)峰了，中國600多座城市，95%的城市房子過剩了，供過于求的大背景下，房價(jià)只會(huì)越來越低，鶴崗化是趨勢，以后一萬元一套房，甚至1000元一套房都正常。

所以這種城市的房子，除了自住的，早點(diǎn)賣出吧，因?yàn)榉績r(jià)會(huì)越來越低。

另外5%的城市，因?yàn)槿丝凇a(chǎn)業(yè)、財(cái)富會(huì)向這種地方聚集，那么這些城市的房子，房價(jià)趨勢還是上漲，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)在發(fā)展，財(cái)富在增加，房子數(shù)量增加有限，那房價(jià)雖然會(huì)漲跌波動(dòng)，但總體趨勢還是會(huì)上漲。

這5%的城市是：一線、新一線、環(huán)一線。這類城市不超過25個(gè)，占中國600多個(gè)城市的比例不到5%。

那么一年漲幅是多少呢？應(yīng)該是貨幣的增長速度，也就是經(jīng)濟(jì)增速+通脹率，經(jīng)濟(jì)增速4-5%，通脹率2-3%，也就是年均漲幅6-8%。

因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)規(guī)劃，重點(diǎn)建設(shè)的原因，部分城市部分地段的房價(jià)漲幅會(huì)高，會(huì)達(dá)到15%左右，我們要做的是，找到這種重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃建設(shè)的地段。房價(jià)每年上漲7.5%，十年翻番，房價(jià)每年上漲15%，五年翻番。

很多人覺得，房子就是磚瓦錢，誰都買得起才行，可大城市就那么大地方，就那么多房子，大家都想買，注定只有少數(shù)人能擁有。世界各大城市，個(gè)人擁有住房的都在一半左右，另外一半人，永遠(yuǎn)買不起房，永遠(yuǎn)租房。

極少數(shù)人才能買得起核心大城市房子是世界各國普遍現(xiàn)象，不是中國獨(dú)有。

比起股票，房價(jià)的漲幅微不足道，股票一天可以漲20%，一周翻番。但是股票波動(dòng)大，要求技術(shù)高，運(yùn)氣好，真正在股市賺錢，遠(yuǎn)比樓市賺錢難度大。

所以，普通人來說，房子依然是最好的理財(cái)手段，因?yàn)槟阗I房了，即使房價(jià)不漲，但把錢存下了，500萬放在手中，可能2年就稀里糊涂的溜走了，可買房卻能讓錢保留下來。而且房子能改善居住環(huán)境，提高生活幸福感。你買個(gè)愛馬仕背出去有面子，喝飛天茅臺(tái)有面子，住幾千萬的房子不是更有面子，是更大的IP 嗎？

買樓融入了香港人的血液，從明星到富豪到普通人，都喜歡買房。印尼華人是有錢就買房買地，雖然華人只占印尼總?cè)丝诘?%，但是主要道路旁邊的土地，大部分屬于華人。馬來西亞為了延緩華人變富，規(guī)定華人不能購買土地，占地多的房子購買也受限制。華人無論生活在哪個(gè)國家，對房子，對不動(dòng)產(chǎn)都是真愛，因?yàn)橘I房是最好的致富手段。

底層邏輯明白了，該怎么行動(dòng)呢？今年值得買房嗎？請看下一篇，不動(dòng)產(chǎn)2的詳細(xì)分析。