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月17日，央行連發(fā)三項有關(guān)房地產(chǎn)的重磅通知：1）取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。2）下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。3）下調(diào)住房貸款最低首付比例5個百分點。
在當(dāng)天下午舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，央行副行長陶玲公布了消化存量房產(chǎn)的政策措施：人民銀行擬設(shè)立保障性住房再貸款，規(guī)模3000億元，利率1.75%1.75%，期限1年，可展期4次。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。該政策本質(zhì)上是對央行于2023年1月印發(fā)的《關(guān)于開展租賃住房貸款支持計劃試點有關(guān)事宜的通知》中提出的“租賃住房貸款支持計劃”的延續(xù)與擴(kuò)充。額度從“租賃住房貸款支持計劃”的1000億提升至當(dāng)前累計6000億。
5.17
發(fā)布的四條重磅消息與我們在先前報告中判斷的兩條路徑完全吻合，在當(dāng)前政策下，我們有理由認(rèn)為以下兩點將會兌現(xiàn)：1）“收儲”的范圍和速度將會進(jìn)一步加快，幫助開發(fā)商盡早擺脫現(xiàn)金流危機(jī)。2）五一后的二手房成交持續(xù)回暖有望得到延續(xù)。從二級市場角度來看，我們依然維持之前推薦的兩條主線：1.政府收儲直接利好的將是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對于爆雷預(yù)期的減弱將有助于PB端的修復(fù)。2.從釋放市場購買力的角度，復(fù)盤三段二手房成交面積同比正增區(qū)間，表現(xiàn)較好的行業(yè)集中在家電以及裝修板塊。從今年表現(xiàn)來看仍處在洼地的板塊如裝修裝飾II、家電零部件II將迎來修復(fù)行情。
一周市場觀點：
：“強預(yù)期弱現(xiàn)實”下，紅利和順周期仍存在演繹空間
當(dāng)前A股可能仍處于風(fēng)險偏好的修復(fù)窗口。政治局會議后，政策基調(diào)更加積極進(jìn)取，穩(wěn)增長政策或?qū)⒊掷m(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)去庫存進(jìn)一步加大力度，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)修復(fù)可能提速。房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)仍未企穩(wěn)，國內(nèi)消費增速較弱且呈現(xiàn)冷熱不均的狀態(tài)但是經(jīng)濟(jì)存在結(jié)構(gòu)性亮點，生產(chǎn)和進(jìn)出口方面景氣度相對較高。海外來看，美聯(lián)儲降息預(yù)期有所增強，人民幣匯率相對穩(wěn)定，外資可能繼續(xù)流入中國市場，股市微觀流動性后續(xù)有望進(jìn)一步改善。在強政策預(yù)期和邊際增量資金的加持下，下一階段市場變化的核心在于基本面的邊際企穩(wěn)，重點觀察房地產(chǎn)銷售等數(shù)據(jù)何時出現(xiàn)拐點。
行業(yè)建議方面，房地產(chǎn)相關(guān)機(jī)會仍將是短期的市場主線。在業(yè)績增速仍處于底部區(qū)間的情況下，一方面可以繼續(xù)布局相對穩(wěn)定的紅利資產(chǎn)；另一方面，部分上中游行業(yè)供給側(cè)有所收緊，部分商品品種已出現(xiàn)漲價等現(xiàn)象，工業(yè)企業(yè)基本面拐點顯現(xiàn)的預(yù)期有所提升，可以繼續(xù)布局順周期行業(yè)走出底部的相關(guān)機(jī)會。
相關(guān)行業(yè)推薦：
（1）房地產(chǎn)：從政府直接購置房產(chǎn)的角度來看，直接利好的將是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。從釋放市場購買力的角度來看，率先復(fù)蘇的指標(biāo)可能將會是二手房的成交面積，地產(chǎn)后周期相關(guān)的家電、建筑材料、建筑裝飾以及房地產(chǎn)服務(wù)等方向也可能獲得超額收益。
（2）紅利：“新國九條”及相關(guān)配套政策落地后，市場對分紅的重視程度進(jìn)一步提升。重點關(guān)注持續(xù)穩(wěn)定分紅、增加回購和增持、具有并購重組預(yù)期等方面的投資機(jī)會。
風(fēng)險提示：
房地產(chǎn)相關(guān)政策落地不及預(yù)期、二手房成交恢復(fù)不及預(yù)期、商品房庫存去化速度不及預(yù)期、相關(guān)政策持續(xù)性不及預(yù)期、股票市場波動。