9月末中央救市，提出“止跌回穩(wěn)”的同時還強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)控增量”。
因?yàn)楣?yīng)量對房價的影響，很大。
房子便宜大碗的根源
蔚藍(lán)在中提到重慶正在經(jīng)歷消化天量供應(yīng)的后遺癥。
天量供應(yīng)正是導(dǎo)致重慶房子便宜大碗的罪魁禍?zhǔn)住?/p>
本文，蔚藍(lán)用案例來舉證天量供應(yīng)對樓市的傷害有多深。
覆巢之下的“完卵”
2021年6月后，重慶各個板塊的房價均在下行。
但卻有少量樓盤表現(xiàn)非常亮眼。
比如約克郡悅水岸，為什么價格能一直扛住不跌？
蔚藍(lán)認(rèn)為是因?yàn)楫a(chǎn)品足夠稀缺：商圈+軌道+品質(zhì)湖景洋房。
這一條件，已將大部分樓盤篩掉。
樓盤稀缺度評判標(biāo)準(zhǔn)
①樓盤自身供應(yīng)稀缺
以悅水岸為例，貝殼總掛牌僅34套，142㎡四房，只有10套在售。
②同類競品稀少
有300萬+預(yù)算的購房者，是在意品質(zhì)的。
約克郡悅水岸周邊同價位、同檔次競品非常少。
下文再細(xì)說。
同圈不同命
悅水岸周邊約克郡其它樓盤，命運(yùn)就不同了，例如約克郡汀蘭。
相比悅水岸，約克郡汀蘭離光環(huán)更近，學(xué)校配套更好，然而房價明顯回調(diào)。
根本原因，就在于供應(yīng)量。
約克郡汀蘭現(xiàn)有124套房在售，而且周邊還有其它競品樓盤：
光約克郡禧悅就不少房子。
業(yè)態(tài)稀缺成贏家
光環(huán)商圈還有一個樓盤扛跌能力也很強(qiáng)：北大資源蘭庭序。
這個樓盤就是悅水岸的競品， 能成為對手，它必然有兩把刷子 。
蘭庭序小區(qū)品質(zhì)雖不如悅水岸，但有其獨(dú)特優(yōu)勢：
低密板式橫廳大平層 + 商圈學(xué)區(qū)地鐵房。
這種稀有業(yè)態(tài)，使它在照母山大殺四方，導(dǎo)致周邊競品只剩洋房和別墅。
本小區(qū)的供應(yīng)量也比較有限，大平層+別墅總掛牌僅有32套。
而隔壁的北大資源博雅系列樓盤，扛跌能力就遜色很多。
控制房價的密碼：供應(yīng)量
約克郡系列樓盤或北大資源系列樓盤：
屬于同地段、同配套、同開發(fā)商、同物業(yè)，且樓齡差距小。
在排除了這些常見的影響房價的變量因素后，可以發(fā)現(xiàn)：
房價表現(xiàn)，主要取決于供應(yīng)量。
正例說完，就輪到反例了。
海量供應(yīng)區(qū)樓盤慘狀
2020年，李靜150萬買了套御璟悅來的洋房三房。
目前小區(qū)同戶型成交價大概105萬，光房價就虧了45萬。
9月，李靜問蔚藍(lán)，房子到底該不該狠心割肉。
她工作調(diào)動，100%確定不會去住了。
蔚藍(lán)的建議是：賣。
原因主要有兩個：
①供應(yīng)量巨大
當(dāng)時御璟悅來掛售的房子有395套，類似戶型的房子近50套。
并且，悅來板塊供應(yīng)量太大，周邊同類型在售的二手房很多。
更可怕的是，保利這幾個新盤賣完之后，周邊還有好幾個地塊要開發(fā)，新盤供應(yīng)源源不斷。
②戶型不占優(yōu)勢
李靜的房子是三房單衛(wèi)，98㎡。
當(dāng)年她買房的時候，同價格區(qū)間，類似面積的三房雙衛(wèi)產(chǎn)品不多。
現(xiàn)在同價位段，同面積的三房雙衛(wèi)已成了主流產(chǎn)品。
偏偏李靜買的又是洋房，對于改善房來說，三房單衛(wèi)，著實(shí)有點(diǎn)不夠看。
悅來是新區(qū)，入住率低，這意味著，裝修出租，也不好租。
即使行情好轉(zhuǎn)，這個區(qū)域的房價，短期也很難有大起色。
高稀缺性=難以替代
天量供應(yīng)使重慶房產(chǎn)泛濫 。
購入房產(chǎn)，盡量挑選稀缺度高的樓盤。
只有高度稀缺性，才能讓房產(chǎn)在經(jīng)歷漫長歲月后，依然保值。
蔚藍(lán)重申一句：重慶根本不缺房子，只缺好房子。
那種一抓一大把的樓盤，在激烈競爭中，很容易落入下風(fēng)，甚至成交冰封。
重慶有不少小區(qū)已是成交冰封的狀態(tài)，一年難得成交一套房。
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