目 錄
一、拿地
（一）政府事前溝通
（二）正式招投標(biāo)
（三）注意事項(xiàng)
二、施工前準(zhǔn)備
（一）相關(guān)證件及備案
（二）參考流程圖
三、各類檢測(cè)
（一）施工前檢測(cè)
（二）施工后檢測(cè)
四、竣工前事項(xiàng)
（一）預(yù)驗(yàn)收
（二）消防驗(yàn)收
（三）其他驗(yàn)收
（四）產(chǎn)證辦理
五、生產(chǎn)準(zhǔn)備
（一）環(huán)境影響評(píng)價(jià)（環(huán)評(píng)）
（二）項(xiàng)目節(jié)能審查（能評(píng)）
今年跟蹤了兩個(gè)工業(yè)項(xiàng)目，囫圇吞棗，做一記錄。難免錯(cuò)漏，歡迎指正。
一、拿地 （一）政府事前溝通
取得國有土地使用權(quán)，按要求一般需走招拍掛手續(xù)。實(shí)操中，用地單位與土地所在地政府事先會(huì)有較為密切的溝通，并對(duì)土地事項(xiàng)達(dá)成初步意向。
大政方針上，政府堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，同時(shí)也要走可持續(xù)發(fā)展道路。因此，地方政府對(duì)用地單位的要求大致為：行業(yè)準(zhǔn)入、畝均投資、畝均稅收、單位能耗增加值、單位排放增加值、研發(fā)費(fèi)用占比等。同時(shí)，為充分發(fā)揮土地效益，會(huì)對(duì)建設(shè)時(shí)間也有要求，為強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)約束，會(huì)要求企業(yè)按畝繳納金額不等的保證金（一般可通過保函形式處理），部分地區(qū)政府會(huì)對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行全生命周期考核。
用地單位拍得土地使用權(quán)后，用地單位與地方政府簽署正式的《投資建設(shè)協(xié)議》，為鼓勵(lì)早投產(chǎn)、早產(chǎn)出，部分地方政府會(huì)設(shè)定獎(jiǎng)勵(lì)條款。
（二）正式招投標(biāo)
招投標(biāo)流程：網(wǎng)上報(bào)名--繳納保證金--規(guī)定時(shí)間競(jìng)拍--與自然資源和規(guī)劃局（簡(jiǎn)稱“自規(guī)局”）簽署《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》--繳納余款--辦理保證金劃轉(zhuǎn)手續(xù)（保證金轉(zhuǎn)為正式土地款）--繳納稅款（契稅、印花稅）
《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》內(nèi)容除常規(guī)的土地面積、區(qū)塊、價(jià)格等因素外，一般還包括：容積率、建筑密度、綠地率、投資強(qiáng)度、服務(wù)設(shè)施面積限制、開/竣工時(shí)間、禁止性條款、違約責(zé)任等。
（三）注意事項(xiàng)
拍地后，還需要繳納配套費(fèi)，配套費(fèi)一般按“土地面積*標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)率”計(jì)算，配套費(fèi)也需計(jì)算繳納契稅和印花稅，如未繳納，后續(xù)有補(bǔ)稅風(fēng)險(xiǎn)。
政策依據(jù)：
《契稅法》第四條，契稅的計(jì)稅依據(jù)：（一）土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款；
《關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號(hào)）：二、關(guān)于若干計(jì)稅依據(jù)的具體情形（五）土地使用權(quán)出讓的，計(jì)稅依據(jù)包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、實(shí)物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款。
部分地方政府在拍地時(shí)還會(huì)設(shè)置附屬條件，如扶貧捐贈(zèng)等。
二、施工前準(zhǔn)備 （一）相關(guān)證件及備案
1、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
又稱《土地規(guī)劃許可證》，是用地單位向土地管理部門申請(qǐng)土地前，經(jīng)主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定憑證，是公司用地的法律憑證。在用地單位與自規(guī)局簽署《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后取得。
2、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》
此處僅指國有建設(shè)用地土地使用權(quán)，在辦理權(quán)調(diào)（確認(rèn)該地塊屬于用地單位）后，憑土地出讓合同等資料辦理?？梢耘c《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》同時(shí)進(jìn)行。
3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
是建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》需要公示，通常為十天。
4、《發(fā)改委項(xiàng)目備案》
建設(shè)項(xiàng)目如涉及土地（即“動(dòng)土”），需要在發(fā)改委備案，備案是辦理各項(xiàng)許可證的前置條件。可以與當(dāng)?shù)匕l(fā)改溝通并進(jìn)行預(yù)備案，以便各項(xiàng)工作的同步推進(jìn)。
5、《工程施工許可證》
《工程施工許可證》是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。在《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》公示完畢，各單位（設(shè)計(jì)、預(yù)算、勘探、監(jiān)理、施工等）已全部就位后，可以辦理?！豆こ淌┕ぴS可證》領(lǐng)出后，可進(jìn)行測(cè)繪放樣及打樁。
6、水土保持方案報(bào)告書（表）
根據(jù)《中華人民共和國水土保持法》，在特定區(qū)域開辦生產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，必須編制水土保持方案并報(bào)水行政主管部門審批。水土保持方案的制定對(duì)工程建設(shè)有著重要的保障作用，可以規(guī)范施工作業(yè)流程，提高工程質(zhì)量和穩(wěn)定性，保證工程的安全可靠。
（二）參考流程圖
注：用地單位與政府洽談土地時(shí)，設(shè)計(jì)單位即可介入工程設(shè)計(jì)。
三、各類檢測(cè)
（一）施工前檢測(cè)
1、巖土工程勘測(cè)
為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)和施工提供依據(jù)，勘測(cè)可判斷地下水土的腐蝕性，為基坑設(shè)計(jì)和施工提供必要的巖土工程參數(shù)。主要工作方法為鉆探取土、孔內(nèi)原位測(cè)試和室內(nèi)土工實(shí)驗(yàn)相結(jié)合。
2、建設(shè)工程勘察（地基基礎(chǔ)檢測(cè)）
通過檢測(cè)?確保建筑物的整體穩(wěn)定性，主要通過檢測(cè)土質(zhì)特性和建筑荷載來發(fā)現(xiàn)并處理問題。具體方法和標(biāo)準(zhǔn)包括?樁基檢測(cè)（樁身完整性、垂直度、樁底沉渣厚度和樁的承載力等）、?地基承載力檢測(cè)（確定地基的承載能力）、?基坑支護(hù)結(jié)構(gòu)檢測(cè)及?材料檢測(cè)等。
（二）施工后檢測(cè)
1、主體結(jié)構(gòu)檢測(cè)
對(duì)梁、板、柱等主要構(gòu)件的尺寸、強(qiáng)度、剛度等方面進(jìn)行檢測(cè)。
2、電氣設(shè)備檢測(cè)
對(duì)廠房的電氣設(shè)備，如電氣線路、電氣設(shè)備等檢測(cè)以排除安全隱患。
3、其他檢測(cè)
消防檢測(cè)、給排水系統(tǒng)檢測(cè)（CCTV檢測(cè)）等。
四、竣工前事項(xiàng) （一）預(yù)驗(yàn)收
為加快進(jìn)度，保證設(shè)備如期安裝，可想當(dāng)?shù)刭|(zhì)監(jiān)站申請(qǐng)進(jìn)行工程質(zhì)量預(yù)驗(yàn)收。預(yù)驗(yàn)收通過后不會(huì)出具正式報(bào)告，但設(shè)備可進(jìn)場(chǎng)。
（二）消防驗(yàn)收
在道路硬化達(dá)到一定程度（如60%以上），可申請(qǐng)進(jìn)行消防檢測(cè)。隨之可申請(qǐng)消防驗(yàn)收。流程大致如下:
消防檢測(cè)完成-報(bào)告送至質(zhì)監(jiān)站--質(zhì)監(jiān)站出具書面質(zhì)檢報(bào)告--申請(qǐng)消防驗(yàn)收--如被抽查接受檢查，如無抽查通過消防驗(yàn)收。
（三）其他驗(yàn)收
下水管道鋪設(shè)完成后，進(jìn)行給排水系統(tǒng)檢測(cè)（CCTV檢測(cè)）。施工前如擔(dān)心因施工導(dǎo)致市政管道被損害，施工前也可以提前進(jìn)行一輪CCTV檢測(cè)。
綠化基本完成后，可申請(qǐng)實(shí)施白蟻預(yù)防工程。由白蟻防治站委托的第三方將相關(guān)裝置放入綠化帶黃泥中，白蟻防治站核實(shí)后，發(fā)白蟻預(yù)防驗(yàn)收合格證。
（四）產(chǎn)證辦理
質(zhì)檢、消防、白蟻等驗(yàn)收完成后，啟動(dòng)規(guī)劃?rùn)z測(cè)，完成最終驗(yàn)收后，申請(qǐng)辦理正式產(chǎn)權(quán)證。
五、生產(chǎn)準(zhǔn)備
除設(shè)備、人員、原材料就位、通水電氣外，工業(yè)企業(yè)開始生產(chǎn)前，還需要通過環(huán)評(píng)、能評(píng)及安評(píng)（如有）等。
（一）環(huán)境影響評(píng)價(jià) （環(huán)評(píng)）
即環(huán)境影響評(píng)價(jià)，投產(chǎn)前必須完成。環(huán)評(píng)報(bào)告書（表）應(yīng)列示產(chǎn)品生產(chǎn)各環(huán)節(jié)的污染物種類、預(yù)計(jì)數(shù)量及預(yù)防措施等。
政策依據(jù)：《中華人民共和國環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書（表）編制監(jiān)督管理辦法》
（二）項(xiàng)目節(jié)能審查（能評(píng)）
項(xiàng)目節(jié)能審查由地方節(jié)能審查機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。投產(chǎn)前必須完成。
年綜合能源消費(fèi)量（建設(shè)地點(diǎn)、主要生產(chǎn)工藝和設(shè)備未改變的改建項(xiàng)目按照建成投產(chǎn)后年綜合能源消費(fèi)增量計(jì)算，其他項(xiàng)目按照建成投產(chǎn)后年綜合能源消費(fèi)量計(jì)算，電力折算系數(shù)按當(dāng)量值，有1.229和2.85兩種系數(shù)算法）10000噸標(biāo)準(zhǔn)煤及以上的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，由省級(jí)節(jié)能審查機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。其他固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，由省級(jí)節(jié)能審查機(jī)關(guān)依據(jù)實(shí)際情況自行決定。
年綜合能源消費(fèi)量不滿1000噸標(biāo)準(zhǔn)煤且年電力消費(fèi)量不滿500萬千瓦時(shí)的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，涉及國家秘密的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目以及用能工藝簡(jiǎn)單、節(jié)能潛力小的行業(yè)（具體行業(yè)目錄由國家發(fā)展改革委制定公布并適時(shí)更新）的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，可不單獨(dú)編制節(jié)能報(bào)告。
政策依據(jù)：《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能審查辦法》（國家發(fā)展和改革委員會(huì)令2023年第2號(hào)）
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