剛過去的11月份，深圳樓市交出一份亮眼的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，新房8076套，二手房7125套，合計賣了1.5萬套。
從兩個熱門盤成績來看，龍崗大運均價4.4萬的214套新房日光了，南山蛇口均價超10萬的206套新房也基本售罄。
此外，還有一個郊區(qū)“熱銷盤”顯得格外魔幻。
01
11月21日，坪山中心區(qū)的財富城二期拿證入市，共613套房源，建面約75-140平的三至五房戶型。
但開發(fā)商此次只拿出318套來賣，顯示意向登記客戶319批。
然后，奇怪的事情就發(fā)生了。
11月29日，項目正式開盤，折后均價3.5萬/平，相當(dāng)于備案價的86折左右。
到了公布成績的時候，開發(fā)商官宣現(xiàn)場有800人參與選房，主推163套房“日光”。
從613套房源拿預(yù)售證，到只推售318套，再到開盤當(dāng)天說163套實現(xiàn)“日光”，同時319批登記客戶秒變800人選房。
開發(fā)商這一波操作下來，誰看了不迷糊。
從坪山中心區(qū)目前的二手房市場來看，有點不容樂觀。
財富城一期，11月成交了幾套89平戶型，成交單價在3.06-3.41萬不等，其中有一套成交周期長達(dá)886天。
周邊的次新房深城投中心公館，2017年初開盤價約4.1萬一平，最新成交的幾套87平左右戶型，價格從265萬到291萬不等，單價3萬出頭。
所以，即便財富城二期打了86折，3.5萬的開盤均價放在當(dāng)前市場來說，實際上沒啥價格優(yōu)勢。
02
深圳新房市場，有人降價，有人漲價。
在眾多郊區(qū)樓市中，光明的開發(fā)商率先打響漲價第一槍。
光明鳳凰城板塊的中建觀玥，10月份首推3棟，折后均價3.3萬。
本次再次加推的5棟，折后均價3.76萬，82平三房292萬起，每套差不多漲了40萬，漲幅10%左右。
漲價之前，2047人搶192套房，當(dāng)天售罄。
漲價之后，加推147套房源，共255人登記。
認(rèn)籌比例從原來的1:10.6降到了現(xiàn)在的1:1.7。
乍一看，的確是認(rèn)籌人數(shù)大幅減少了，但算上漲價因素，173%這個認(rèn)籌率并不低。
與其說是開發(fā)商飄了，其實更多是對市場的一種試探。
如果這次漲價了也能賣完，或者說賣個8成左右，下次項目再加推的時候，開發(fā)商在定價方面就會有更多的底氣，周邊新房可能也會作出相應(yīng)的調(diào)整。
如果賣得很差，市場上沒幾個人買單，那么為了緩解庫存壓力，不排除開發(fā)商再次調(diào)低價格。
03
自929新政以來，光明樓市因為不限購和區(qū)域的前景預(yù)期，其新房市場一改低迷，成為眾多外地客和剛需爭先恐后的目標(biāo)。
短期內(nèi)，光明確實是消化了一大波庫存，不過中長期來看，光明的供地依舊不小。
據(jù)光明區(qū)近期發(fā)布的消息稱，光明又要推出10個重點片區(qū)項目，用地規(guī)模達(dá)65公頃，相當(dāng)于65萬平方米。
其中城市更新項目6個，招商用地17公頃，以居住用地為主，大部分為工改居項目；利益統(tǒng)籌留用地開發(fā)項目4個，均位于玉塘-鳳凰先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)，招商留用地48.38公頃，以居住和產(chǎn)業(yè)用地為主。
也就是說，接下來幾年，光明將迎來集中供地，光明未來的新房供應(yīng)量是管夠的。
如果你是買家，一心想在光明買房，首先不心急的可以慢慢挑，其次要避開犄角旮旯的地方，剛需三件套越完善就相對越安全。注重資產(chǎn)效率的話，首先看自身預(yù)算能上到多少，合適的找機(jī)會留在核心區(qū)。當(dāng)下市場，屬于低成本買房階段，原則上能買核心區(qū)，就不買郊區(qū)。
如果你是賣家，要置換掉光明的房子，當(dāng)初買房的理由，不管是因為貪面積還是概念，到了改善置換階段，切忌不要再犯同樣的錯誤。實實在在的地段、樓盤和學(xué)區(qū)資源，才能守住財富，才能吃到更多的紅利。
以上兩個買賣建議，基本適用于其他的郊區(qū)樓市。
買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗。而缺乏經(jīng)驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當(dāng)然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。
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