青羊百仁，158畝連襟地，將在今年最后一天（12月31日）走上拍賣臺。
起拍總價30.3億，這將是成都今年最貴土拍！
本來這是四宗地塊，但根據(jù)要求，本次拍賣采取“組合供應(yīng)方式拍賣”。
簡單來說，就是四宗地只能被同一位競拍者拿下（類似閱天府143畝6塊地）。
無疑，30億起總價，對房企資金要求頗高。
此次158畝（本文158畝代指本次土拍四宗地）關(guān)注度極高，鑒于土地規(guī)模以及1.8容積率等指標(biāo)，具備打造頂級豪宅的條件。
可以肯定的是，它的出現(xiàn)，將和中海青羊112畝一起，成為2025年城西“豪改雙子星”。
好巧不巧，就在158畝對面，一街之隔，便是60億的成都總價地王！
兩塊地有類似的地方，可以做一些對比。
5年前的2019年12月31日，中鐵建以60.6億元拍下西三環(huán)金沙板塊137畝地塊，一舉刷新成都土拍總價紀(jì)錄。
后來打造成「中鐵建西派金沙」，目前已經(jīng)全部交房。
中鐵建西派金沙也是超百畝大盤，占地137畝，樓面價16700元/㎡。
要問這次158畝30億起貴不貴？
可以參考西派金沙拿地價格，此次158畝連襟地，30億起步價只有西派金沙60億的一半。
并且，面積還大了21畝。
從樓面價來看，158畝四宗地起步價在1.6萬/㎡左右，和西派金沙成交價基本持平。
當(dāng)然，西派金沙容積率為3.96,這次158畝連襟地容積率1.8，因此可售面積西派金沙大約是158畝的兩倍！
但158畝有兩個重大優(yōu)勢：
首先是，容積率低，1.8容積率，加上四塊地之間道路可以納入整體思考設(shè)計，完全可以參考閱天府（6連襟地），打造更大整體場域。
▲閱天府6連襟地整體場域示意
其次，新規(guī)贈送面積更大，實得率大幅提升，以及不再限價等因素，樓面價有可能大幅超越「西派金沙」。
158畝容積率1.8，和今年9月中海青羊112畝容積率一樣，中海的產(chǎn)品形態(tài)已經(jīng)曝光，含疊拼、洋房、大平層等高能級產(chǎn)品形態(tài)。
據(jù)悉，中海112畝單套價格可能達(dá)到1500萬級，妥妥城西頂級。
相比之下，158畝在產(chǎn)品上施展拳腳的空間，比西派金沙大很多。
有業(yè)內(nèi)人士猜測，158畝樓面價很有可能來到2萬+，未來產(chǎn)品售價可能在4萬+。
158畝地塊，就自身指標(biāo)來看，低密大盤，適合打造豪宅。
占地足夠大，星級會所、泛會所，高能配套肯定不會少；容積率足夠低，大平層、洋房、別墅，產(chǎn)品設(shè)計空間大。
158畝地塊雖然優(yōu)質(zhì)，但也有不利因素，我們先看優(yōu)勢。
第一，學(xué)區(qū)優(yōu)勢強(qiáng)大！
周邊學(xué)校都是一步之遙，隔壁是泡桐樹中學(xué)和成都實驗小學(xué)，以及成都第六幼兒園，公立太強(qiáng)了，學(xué)區(qū)實力杠杠的。
第二，周邊生源整體素質(zhì)高。
雖然都是分校，但周邊改善新盤較多，除了西派金沙，還有金沙城、領(lǐng)秀金沙、金沙壹號院等，生源素質(zhì)整體較高。
不利因素在于，158畝北側(cè)和西側(cè)，老舊小區(qū)較多，而且這兩個方向一街之隔已經(jīng)屬于金牛區(qū)。
也就是說158畝，左手「泡桐樹」，右手便是金牛區(qū)「金泉陽光景新苑」。
158畝金牛一側(cè)被老舊小區(qū)包圍，城市界面較差。
由于這里屬于金牛區(qū)，可預(yù)見的未來，改善可能性較低。
不過，好在這些老舊小區(qū)，樓棟相對較低，七層的老房子較多，對158的視野、采光幾乎沒有影響。
西側(cè)百仁公園一側(cè)，仍然是荒地，還有不少附近居民在此施肥、種菜，他們表示并沒有聽說征地，建公園的消息。
未來西側(cè)大片地塊如何打造，同樣存在不確定性。
此外，158畝西南側(cè)，還在進(jìn)行考古，這里應(yīng)該是2014年發(fā)現(xiàn)的百仁村“考古遺址”。
據(jù)公開消息報道，該遺址可能和金沙遺址有關(guān)聯(lián)，是商周時期遺址，未來這里是博物館還是什么建筑形態(tài)，目前不得而知。
簡單來說，158畝地塊自身指標(biāo)非常硬核，周邊學(xué)校配套是優(yōu)勢。
百仁公園目前呈現(xiàn)度不高，金牛一側(cè)老破小較多，城市界面有待提升。
從深測君了解情況來看，盯上這塊地的房企不少，道理很簡單：
一方面，今年房企銷售情況還不錯，特別是在9月份最高層會議后，四季度市場一場火爆，不少房企面臨“無貨可賣”。
手握大量現(xiàn)金，無貨可賣，拿地的需求非常急迫。
另一方面，新規(guī)之下，1.8容積率簡直不要太爽，參考中海112畝1.8容積率的產(chǎn)品能級。
產(chǎn)品部可以放飛設(shè)計。
雖然區(qū)域有一定不利因素影響，但周邊老破小并非高層建筑，總體影響不大。
▲158畝地塊內(nèi)部情況
一位央企投拓負(fù)責(zé)人分析，百仁158畝，整體建筑面積在19萬平米左右，如果戶均200㎡，大約950套。
按照新規(guī)設(shè)計，200㎡大平層，800萬左右，市場應(yīng)該能夠消化。
800萬×950套，加上車位、商業(yè)等，整體貨值將近80億，考慮到豪宅用料成本高，如果地價舉牌超過40億則壓力較大。
百仁板塊，單套超過一千萬，或有去化壓力，畢竟青羊在2024年備案成交千萬以上新房只有個位數(shù)。
當(dāng)然，這并非因為青羊區(qū)能級不夠高，而是青羊除了綠城鳳起朝鳴，2024年沒有千萬級豪宅供應(yīng)。
2024年末全城壓軸大戲，也是2025年城西豪宅爭奪戰(zhàn)的序幕，最終花落誰家，拭目以待！
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