關(guān)于落實不動產(chǎn)登記法規(guī)
實施城市住宅小區(qū)
業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)初始登記的提議
提請自然資源部、住房城鄉(xiāng)建設部落實不動產(chǎn)登記相關(guān)管理辦法，制定實施細則，對新建城市住宅小區(qū)的所有建筑面積按規(guī)劃進行區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)權(quán)初始登記，對竣工后所有可測繪面積登記提出前置性、強制性要求，應登記盡登記。為開發(fā)商主動登記已建成小區(qū)公共設施產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有提供便利。從源頭解決房地產(chǎn)開發(fā)商侵占城市住宅小區(qū)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)問題。
目標：自2026年起，全國新建城市住宅小區(qū)內(nèi)不再出現(xiàn)沒有明確產(chǎn)權(quán)歸屬的建筑面積，不再有開發(fā)商依靠不主動申報登記來規(guī)避業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)的確權(quán)，或開發(fā)商靠登報聲明公共設施歸全體業(yè)主所有這種非正規(guī)方式進行產(chǎn)權(quán)權(quán)屬宣告（因為只是歸屬聲明、未進行產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記）。
過往法規(guī)條文，雖有要求開發(fā)商應辦理業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)登記，但是條文只是建議性質(zhì)，非強制性要求，開發(fā)商不進行業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)登記實為常態(tài)。導致房屋交付后，大量出現(xiàn)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)不交付、違規(guī)占用、占用收益被濫用等不良后果，因而也成為小區(qū)業(yè)主維權(quán)重點，成為嚴重影響社區(qū)基層和諧安定的一個重要因素。
一、現(xiàn)有法規(guī)中住宅業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)初始登記相關(guān)規(guī)定
1、中華人民共和國建設部令第168號《房屋登記辦法》 （2008年7月1日起施行）
“第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時，應當對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。”
2、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（2016年1月1日公布并實施）
“第三十六條 辦理房屋所有權(quán)首次登記時，申請人應當建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房及其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓?！?/p>
二、業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)初始登記政策的作用
自然資源部在2020年11月份對十三屆全國人大三次會議第3226號建議作出答復時，明確指出：“全體業(yè)主共有的不動產(chǎn)范圍應當在建設工程規(guī)劃中予以明確,在建設工程規(guī)劃審批和實施時嚴格落實，避免開發(fā)商留有部分房產(chǎn)、出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)模糊。在此基礎(chǔ)上，依法開展登記,明確產(chǎn)權(quán)歸屬、定紛止爭”。
此答復中所謂"避免開發(fā)商留有部分房產(chǎn)"中的“房產(chǎn)",很明顯并非指并發(fā)商沒有售出的商品房或是開發(fā)商自持商品房，而是指目前存在爭議，產(chǎn)權(quán)模糊的小區(qū)規(guī)劃配套公建。除去應按規(guī)定移交給政府（如幼兒園、社區(qū)用房）之外的其他配套公建房產(chǎn)，應明確為全體業(yè)主共有。
如果政府部門依法辦事，那么在開發(fā)商申請新建城市小區(qū)初始登記時，就應該對業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)已進行登記。
三、共有產(chǎn)權(quán)未初始登記的原因和后果
但是十多年過去了，時至2025年元月的今天，在全國范圍尚未聽聞有開發(fā)商初始登記時，按規(guī)劃對業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)進行了登記；全國絕大多數(shù)城市住宅小區(qū)在竣工驗收時，也沒有對業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)進行登記。
存在如此廣泛的有法不依，有法不落實，很難認為是全國各省市的政府部門在執(zhí)法時都存在問題，更有可能是相關(guān)政府主管部門沒有制定可操作的配套細則并認真落實造成的。
小區(qū)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)實際操作不登記，業(yè)主無法舉證對小區(qū)公共設施擁有產(chǎn)權(quán)，是全國絕大多數(shù)小區(qū)大多數(shù)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)被開發(fā)商不法侵占的根源。
全國范圍，大量出現(xiàn)業(yè)主委員會和開發(fā)商司法訴訟，每到此時，相關(guān)政府部門都裝作事不關(guān)己，但究其根源，在于初始登記時即沒有登記業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)，這是現(xiàn)行法律法規(guī)中存在巨大的落實斷檔和銜接欠周。
根據(jù)中華人民共和國憲法，城市住宅小區(qū)都是國有土地，請問相關(guān)政府部門，確定國有土地上的產(chǎn)權(quán)歸屬，是否是國家的責任？如果是，是哪個部門的職責？為什么要讓全體業(yè)主靠司法訴訟來確權(quán)？
請問自然資源部，全國的城市住宅小區(qū)，按建筑面積計，有多少百分比的面積產(chǎn)權(quán)不明？有沒有2%以上？還是只要沒有變更登記的產(chǎn)權(quán)面積全部歸開發(fā)商所有？
請問自然資源部，全國住宅小區(qū)的業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)，在你們的不動產(chǎn)登記簿上總共登記了多少？加起來按建筑面積計可有5%?可到1%了？
國有土地都是按規(guī)劃建設，各部分的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)應在規(guī)劃時就已明確，初始登記時就進行登記，無特殊情況完全不需要靠民事訴訟來確權(quán)。將業(yè)主共有部分初始登記為全體業(yè)主所有，并不會妨害開發(fā)商的權(quán)益，因為在房屋還沒有售出時，開發(fā)商就代表全體業(yè)主。
現(xiàn)在城市住宅小區(qū)的初始登記全部登記到開發(fā)商名下，期待以后再來改變業(yè)主共有部分的登記性質(zhì)，這是個虛假的許諾，事實上，相關(guān)政府部門從來就沒有規(guī)定過小區(qū)建成后，進行業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)變更登記的時間節(jié)點和流程步驟，因此全國范圍業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)基本得不到登記，只能是個必然的結(jié)果。
時至今日，還經(jīng)常能在報紙上看到開發(fā)商以登報聲明方式確認小區(qū)公共設施歸全體業(yè)主所有（用于土地增值稅清算申報），這恰恰說明即使對開發(fā)商來說，申報業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)登記的渠道也是不暢的。
總書記說，民生是最大的政治。對老百姓來說，房產(chǎn)可能就是一輩子最大的資產(chǎn)，但是辛辛苦苦攢錢買下的國有土地房產(chǎn)，其附屬的業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)，卻在國家的不動產(chǎn)登記薄上基本沒有被登記，這種情況十多年來一直沒有改正，有法難依、有法難行，導致大量業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)長期被房地產(chǎn)開發(fā)商不法侵占，請問這是一個負責任的大國該有的做法嗎？請問這種做法還要維持到哪一年？
以上為行業(yè)治理關(guān)注者的提議，若有幸得兩會代表關(guān)注，懇請提出相關(guān)提案！
建議人：
合肥：王大慶
杭州：草根的思考
2025年1月23日
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