樂居財經(jīng) 徐迪 2月18日，北京市昌平區(qū)朱辛莊二期0029地塊、回龍觀國際信息產(chǎn)業(yè)基地二期0041地塊完成出讓。
由北京中海未來置業(yè)有限公司以12.8億元摘得，住宅地塊樓面價約3.06萬元/㎡。
該地塊成交結(jié)果在昨天就已有劇透，截至2月17日17:00競買申請結(jié)束，該宗地塊僅收到1次報價。
拿地公司從名字上就能看出股權(quán)方，為未來科學(xué)城+中海發(fā)展聯(lián)合體。
遙想兩年前，隔壁的0028地塊吸引了42家房企及聯(lián)合體角逐，線上報價30手，直接觸發(fā)價格上限。搖號大戰(zhàn)中，首次進京的上海房企大華集團手熱地摘下了這塊地。當(dāng)年9月，大華·啟宸府開盤，目前已基本售罄。
而剛剛過去的2024年，昌平總共成交了5宗涉宅地塊，其中，年初的龍湖觀萃地塊，溢價15%成交；年末壓軸的北七家東二旗地塊引來了3家競買人，象征性地溢價了0.3%；其余3宗地塊均為底價成交。
昌平土拍已經(jīng)將近一年沒有太熱鬧的場子了，人們期待著朱辛莊0029地塊能復(fù)制0028地塊的瘋狂，但結(jié)局仍泯然于平常。
看一下地塊具體參數(shù)。用地規(guī)模3.49公頃，地上建筑規(guī)模5.16萬平方米，包含兩幅子地塊：
朱辛莊二期0029地塊為R2二類居住用地，起始價約12.33億元，位于昌平區(qū)史各莊街道，東至回龍觀工業(yè)區(qū)七街，南至朱辛莊中路，西至回龍觀工業(yè)區(qū)九街，北至朱辛莊二號路。
用地規(guī)模1.61萬平方米，容積率2.5，地上建筑規(guī)模4.03萬平方米，控高80米，需配建不少于0.1萬平方米的沿街商業(yè)服務(wù)設(shè)施，1處養(yǎng)老服務(wù)驛站（無償移交相關(guān)部門），建筑規(guī)模為0.1萬平方米。
地塊規(guī)模不大，預(yù)計規(guī)劃11-18層洋房+小高層產(chǎn)品，按照套均100平米計算，總計有300多套房源，客群以剛需為主。
近日北京發(fā)布了“好房子”規(guī)劃管理技術(shù)要點，0029地塊若能在產(chǎn)品力有所突破，絕對有望成為2025爆盤之一。
眾所周知，作為海淀北產(chǎn)業(yè)外溢接盤區(qū)，朱辛莊不缺高端買家，缺的是高端產(chǎn)品。
另外一塊打包的地塊，回龍觀國際信息產(chǎn)業(yè)基地二期0041地塊為A4體育用地，起始價0.47億元，位于昌平區(qū)史各莊街道，東至回龍觀工業(yè)區(qū)四街，南至回龍觀工業(yè)區(qū)加密一路，西至朱辛莊西路，北至回龍觀工業(yè)區(qū)南路。
占地1.88萬平方米，容積率0.6，地上建筑規(guī)模1.13萬平方米，控高45米，包含1處能源站（不在本次出讓范圍內(nèi)），規(guī)劃1處非獨立占地社會停車場，共180個停車位。
體育用地設(shè)計及建設(shè)需按照一體化設(shè)計方案落實，具體實施由競得人與能源站用地建設(shè)主體友好協(xié)商。此外，0041地塊用于建設(shè)區(qū)域配套服務(wù)設(shè)施，不可分割銷售，如需整體轉(zhuǎn)讓需征得昌平區(qū)政府同意。
0029地塊距離朱辛莊站不到500米，真正的臨鐵盤，可承接海淀大廠外溢需求。朱辛莊是昌平線和8號線換乘站，兩站地到西二旗，乘坐8號線可直達城中心，無需換乘。
此外，地塊交通評估的審查意見中也提到，項目地處北部擁堵地區(qū)，區(qū)域現(xiàn)狀路網(wǎng)不完善，主要進城通道擁堵嚴重，而街區(qū)新增建筑規(guī)模較大，區(qū)域的開發(fā)建設(shè)將進一步加劇該地區(qū)交通壓力。
應(yīng)落實軌道既有線網(wǎng)優(yōu)化提升行動計劃，提高區(qū)域交通供給水平，實現(xiàn)與回天地區(qū)、昌平新城和海淀山后地區(qū)的直接聯(lián)系，緩解道路交通壓力。
1、盡快穩(wěn)定S15快線在區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃方案，預(yù)留實施和接駁用地條件。
2、朱辛莊站軌道微中心應(yīng)進一步強化功能聚集，細化設(shè)計方案，優(yōu)化交通組織，預(yù)留慢行及公共活動空間用地條件，構(gòu)建立體車行及人行交通體系。
同時加快實施區(qū)域周邊回沙路、鎮(zhèn)遼門路等南北向通道，緩解京藏高速公路等主要進城通道的交通壓力。
項目周邊商業(yè)配套豐富，東側(cè)一路之隔是萬達廣場和住總?cè)f科天地，向西2公里還有永旺商城和在建中的超級合生匯；醫(yī)療方面有積水潭醫(yī)院等多家三甲醫(yī)院；教育方面，有北京101學(xué)校未來科學(xué)城校區(qū)。
此外還有大量優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)集群，包括小米產(chǎn)業(yè)園、北京國際信息產(chǎn)業(yè)基地等，已入駐小米、福田汽車、華電光大、三一眾力、揚子江制藥等。
周邊主要新盤有大華啟宸府、越秀星樾和中海寰宇未來。
大華啟宸府（宸華園）2023年9月26日首開，共338套，主力90-117平米三居，目前已售罄，成交均價6.2萬元/平。029地塊與大華啟宸府一街之隔，體量上也與啟宸府接近，不知道大華是否參與競奪該地塊，打造啟宸府二期。
越秀星樾（頤樾嘉苑）規(guī)劃952套住宅，其中468套期房于2023年4月26日首開，主力72-109平米兩居三居，開盤當(dāng)天售罄，成交均價6.2萬/平；
2024年12月底3#、4#樓現(xiàn)房拿證，共86套，面積段92-127平米三居四居，目前暫無網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。其余400多套房源暫定于2025年分兩批推售。
中海寰宇未來（光元里）2024年3月30日首開，共932套，主力97-118平米三居，145平米四居，截至目前完成網(wǎng)簽568套，去化率61%，成交均價6.2萬元/平。
朱辛莊0029地塊入市后，對越秀星樾現(xiàn)房部分和中海寰宇未來剩余四成房源的去化或?qū)⑿纬蓧毫Α?/p>
位置上，朱辛莊0029地塊比這兩個項目更靠近地鐵，并且隨著新建項目的陸續(xù)交付，0029地塊周邊的配套也更加完善，整體來看更為優(yōu)質(zhì)。
相關(guān)公司：中海聯(lián),中國海外發(fā)展hk00688,湖南中?？毓?未來科學(xué)城置業(yè)
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