文/樂居財經(jīng) 林振興
華潤置地開始補倉了。
它先是找來兩位兄弟，血拼海淀，以91.52億元拿下朱房地塊；而后，它又跑到順義別墅區(qū)兜底。
2月27日，華潤置地開發(fā)（北京）有限公司以底價60.24億元，拿下北京順義溫榆河2101-2007、2008地塊，折合樓面價約3.5萬元/㎡。
很多人不解，為何華潤大老遠(yuǎn)跑到順義拿地？
有知情人士透露，因為區(qū)里臨時說好的托底，5天前被放了鴿子。掛地臨時順延，急忙搬出“救兵”華潤。
華潤置地地塊隔壁的2003、2005、2004、2006地塊，擬供應(yīng)時間為6月，總占地面積達(dá)19.66萬平米，規(guī)劃面積19.71萬平米。
參照華潤置地地塊的成交價，這4塊地的底價將近69億元。
它們與2007、2008地塊，以及2001、2002防護(hù)綠地，共同組成了后沙峪鎮(zhèn)溫榆河生態(tài)走廊周邊用地土地一級開發(fā)項目地塊。
未來，不排除華潤置地還會繼續(xù)在順義“加倉”，跟進(jìn)這4塊地。道理大家都懂，此舉不僅是為了深耕區(qū)域，更是為了護(hù)盤。
如果鄰居地塊被其它對手拿到，那必然引起價格戰(zhàn)，造成雙輸局面。華潤置地自己拿下就不同了，不但免于背刺，還可以更好規(guī)劃產(chǎn)品。
如若真被華潤收入囊中，它在京別墅地就儲存超百億貨值。
回放去年，陳海鷗在拿地上相當(dāng)保守，滿打滿算華潤只拿了兩塊地。
一宗是2024年2月初，華潤斥資75.38億元摘得北京經(jīng)開區(qū)亦莊新城地塊，開發(fā)北京潤府。另一宗地，實則是托越秀地產(chǎn)的福，華潤得以成功入股功德寺項目，合力打造和樾望雲(yún)。
在賣房榜上，華潤置地在北京保住了老三的位置。
去年，華潤置地在北京賣了205.13億元，排名第三，次于中海地產(chǎn)和北京城建。而2023年同期，華潤置地在北京的權(quán)益銷售額為265.9億元，同比減少了超22%。
眼下，其他開發(fā)商都在城六區(qū)高溢價搶地時，華潤置地?fù)Q了一個玩法。
它跑去順義拿地，不僅是“救場”，更是有多重考慮的。
關(guān)于后沙峪板塊，DeepSeek是這樣分析，“2024年后沙峪板塊新房成交均價為5.7萬元/平方米，全年成交774套，顯示出區(qū)域高端購買力的活躍”“2024年順義區(qū)新房成交量居全市首位，區(qū)域市場熱度支撐價格上行預(yù)期。”
華潤置地拿下的順義兩塊地，地上建面合計17.21萬㎡，限高24米（局部27米），容積率只有1.01，堪稱北京容積率最低的宅地之一。
為了給買家“減負(fù)”，它在開拍前被調(diào)規(guī)了。
2月8日，北京規(guī)自委順義分局下發(fā)補充說明，“2007、2008地塊內(nèi)部道路位置，可優(yōu)化調(diào)整，兩地塊規(guī)劃指標(biāo)整體核算”。
內(nèi)部道路指的是2008地塊內(nèi)的街坊二路，占地面積5896.29平米。
調(diào)規(guī)后，這條原本應(yīng)該修建在2008地塊內(nèi)部的街坊路，可以由建設(shè)單位根據(jù)項目設(shè)計需求，自行調(diào)整到一個更為合理位置上。
如此一來，拿地者對街坊路的規(guī)劃就靈活了許多，可按需求來做。
原規(guī)劃是東南——西北走向的，但如果呈正東正西走向，不僅路變短，降低整體容積率，還可以讓兩塊地更為方正，更方便開發(fā)商排樓布陣。
之前，懋源在順義后沙峪的別墅項目，為了方便設(shè)置小區(qū)大門，把街坊路從原來的“L”改成了“S”型。
為此，方案反饋還收到了反對意見，建議按照交通影響評價審查意見公示的規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計，“還原街坊路直線規(guī)劃”。
華潤置地順義地塊誕生后，懋源被背刺了，老板陸挺宇該緊張了。
雖然華潤和懋源都是底價拿地，但懋源樓面價卻比華潤溫榆河項目每平低了將近1萬。
在業(yè)內(nèi)人士看來，如果貼面競爭，華潤確實有價格方面的壓力。
相比懋源后沙峪項目，2007、2008地塊更靠近市區(qū)，且緊鄰溫榆河，周邊有成熟的社區(qū)及生活配套，且往后可供新地越來越少。
北邊約4.5公里的懋源項目則孤零零的，北側(cè)緊挨機場北線，車流量大，噪音嚴(yán)重。
面對“京城豪宅專家”懋源，華潤置地將在順義打造怎樣的別墅+洋房產(chǎn)品組合，外界也尤為關(guān)注。
在北京，華潤置地開發(fā)的別墅項目不多，主要有兩個。一個是位于門頭溝的西山墅，另一個是順義的華潤8號院。
當(dāng)前該地塊樓面價為3.5萬元/平方米，DeepSeek分析，結(jié)合北京高端住宅項目的定價規(guī)律（通常為樓面價的2倍左右），若定位為高端別墅或改善型產(chǎn)品，預(yù)計售價可能在8萬-10萬元/平方米區(qū)間，具體需結(jié)合產(chǎn)品設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)及市場環(huán)境調(diào)整。
相關(guān)公司：懋源地產(chǎn),華潤置地hk01109
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