短短半個多月，深圳地鐵（深鐵）向萬科連砸70億低息貸款，年利率僅2.34%，質(zhì)押率高達70%，疊加此前資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（如紅樹灣項目49%收益權(quán)、深圳灣總部地塊），年內(nèi)深鐵支持總額超百億——這幾乎是“賠本買賣”式的救援。深鐵為何如此瘋狂？這場資本動作背后，藏著比“救萬科”更深的國資邏輯。
1. 萬科的“救急時刻”：債務(wù)壓頂，流動性告急
短期債務(wù)黑洞：截至2024年9月，萬科貨幣資金僅797.5億，但一年內(nèi)到期債務(wù)高達1167億，現(xiàn)金短債比0.66，缺口約370億。2025年一季度需兌付境內(nèi)債98.9億，全年超300億債務(wù)待還。銷售失血：2024年銷售額同比暴跌34.6%，全年預(yù)計虧損約450億，2025年萬科部分項目降價超20%仍難回血，造血能力幾近枯竭。
2. 深鐵的“自救邏輯”：救萬科=救自己
664億投資的沉沒成本：2017年深鐵以664億拿下萬科27.18%股權(quán)，至今未收回成本，賬面虧損超330億。若萬科暴雷，深鐵資產(chǎn)減值將重創(chuàng)其財務(wù)報表。
深圳國資的信用保衛(wèi)戰(zhàn)：萬科是深圳混合所有制改革的標(biāo)桿，其崩盤將沖擊深圳國資信用體系。萬科作為頭部房企，若倒下將沖擊行業(yè)，深鐵此時出手，實為替地方扛住“防風(fēng)險”責(zé)任。
“輸血”背后的三重算盤：
?? 短期維穩(wěn)：70億借款直接覆蓋一季度債務(wù)，避免公開違約引發(fā)連鎖反應(yīng)；
?? 資產(chǎn)控制：要求3個月內(nèi)抵押60億資產(chǎn)（質(zhì)押率70%），實為鎖定萬科核心資產(chǎn)；
?? 管理權(quán)接管：郁亮系高管退場，深鐵董事長接任萬科董事會主席，深鐵系全面入駐，國資話語權(quán)徹底強化。
3. 深鐵能兜底，但萬科真能活嗎？
2024年前三季度，深鐵集團營收122.96億元，但凈虧損高達80.74億，其中對聯(lián)營企業(yè)（主要為萬科）的投資虧損48.65億，占虧損額的60%。
短期喘息≠長期脫險：深鐵輸血僅解燃眉之急。萬科2024年預(yù)虧450億，若銷售端無實質(zhì)回暖（需連續(xù)3個月正增長），債務(wù)滾雪球?qū)⑼淌涩F(xiàn)金流。
終極拷問：
?若樓市持續(xù)低迷，會否成為下一個“恒大白衣騎士”？國資彈藥庫再厚，也難敵行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險。
? 救市底線在哪？該救“大而不能倒”的萬科，還是讓市場出清？
? 低息借款算不算“特權(quán)救援”？民企能否獲得同等支持？
深鐵救萬科，早已超越商業(yè)邏輯，成為一場“國資信用保衛(wèi)戰(zhàn)”。這場救援背后，是深圳對混合所有制標(biāo)桿的力保，更是房地產(chǎn)“軟著陸”的縮影。但救市易，救心難——若購房者信心不復(fù)蘇，再多的輸血終是徒勞。萬科的命運，早已與行業(yè)興衰深度捆綁。
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