前天的兩會(huì)，以及昨天央行、財(cái)政部等五部門的發(fā)布會(huì)，公布了今年宏觀政策方針以及樓市股的調(diào)控方向。每次開這種類似的大會(huì)，就會(huì)有一批人沸騰了，發(fā)布一些“大放水要來(lái)，房?jī)r(jià)要起飛了”“股市要大漲了”的言論，情緒十分到位，仿佛自己又成了早上八九點(diǎn)鐘的太陽(yáng)。

但我看了一下，其實(shí)大會(huì)關(guān)于宏觀、樓市的表述沒(méi)有讓人值得興奮的地方，大都是之前已經(jīng)說(shuō)過(guò)的內(nèi)容，并不新鮮，比如“穩(wěn)住樓市”“擇機(jī)降準(zhǔn)降息”。甚至有些表述還讓人覺得形勢(shì)更嚴(yán)峻了。

經(jīng)濟(jì)和樓市今年該怎么走？下面我會(huì)把兩會(huì)和發(fā)布會(huì)的重點(diǎn)挑出來(lái)，解讀一下。

01 GDP、失業(yè)率

一、今年GDP的增長(zhǎng)目標(biāo)是5%，和去年一致，這是一個(gè)很有挑戰(zhàn)的目標(biāo)。為啥這么說(shuō)？因?yàn)闁|大面臨的挑戰(zhàn)并不小，今年正值川普上臺(tái)，加了20%的關(guān)稅，出口外貿(mào)面臨壓力，而且美聯(lián)儲(chǔ)降息也放緩了，給我們調(diào)控的空間變小了。之前大摩還預(yù)測(cè)，今年?yáng)|大GDP的增速會(huì)放緩。

但能定這個(gè)目標(biāo)，也表明上面也是有信心的，今年年后以來(lái)，也有一些積極的情況出現(xiàn)。

第一，DeepSeek的橫空出世攪動(dòng)了美股，以及“杭州六小龍”的出圈，讓老美的投資人開始重估中國(guó)資產(chǎn)的價(jià)值，港股和中概股科技股漲勢(shì)很好，讓很多人信心倍增，正所謂“三根陽(yáng)線改變信仰”。

第二，《哪吒2》的逆天票房，目前已經(jīng)超146億元，在全球影史第7位，帶動(dòng)了一波消費(fèi)熱，我還記得去年圣誕節(jié)的時(shí)候，電影的票房很慘淡。

第三，時(shí)隔多年的民營(yíng)座談會(huì)罕見召開，原來(lái)互聯(lián)網(wǎng)帶頭大哥馬云回歸，是一個(gè)向好的信號(hào)。

二、城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率今年目標(biāo)5.5%，也和去年一致，但比去年實(shí)際數(shù)值高。2024年城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率實(shí)際是5.1%，目標(biāo)比這個(gè)高，說(shuō)明就業(yè)這塊今年壓力不小。今年的高校畢業(yè)生人數(shù)將達(dá)到1222萬(wàn)人，比上一年增加43萬(wàn)人，所以穩(wěn)就業(yè)將是今年各地的一個(gè)重點(diǎn)任務(wù)。

從體感上相信我們應(yīng)該也能感受大，這幾年來(lái)，各單位的招人門檻普遍提高了，學(xué)歷貶值加速了。原來(lái)本科就能進(jìn)的現(xiàn)在要211了，原來(lái)要碩士的現(xiàn)在要博士了，比如有些中學(xué)老師現(xiàn)在錄取的很多都是博士。原來(lái)211能進(jìn)的單位，現(xiàn)在有清北的都過(guò)來(lái)面試了，比如張雪峰的公司?，F(xiàn)在除了一些有技術(shù)含量的好學(xué)校理工科專業(yè)，文科以及天坑理工科專業(yè)找工作都面臨壓力。

三、居民消費(fèi)價(jià)格漲幅（CPI）目標(biāo)2% ，比去年降低了1個(gè)百分點(diǎn)。去年實(shí)際的CPI漲幅是0.2%，很小很小，這兩年都這個(gè)情況。

但奇怪的一點(diǎn)是貨幣供應(yīng)總量卻不斷創(chuàng)新高，最新的M2已經(jīng)達(dá)到了313.53萬(wàn)億元，但是很多錢都沒(méi)有進(jìn)入流通領(lǐng)域，而是在金融系統(tǒng)里面打空轉(zhuǎn)，央行放給銀行，銀行去買國(guó)債，用央行的錢賺央行的利息，所以CPI并沒(méi)有變化。

這三個(gè)是今年宏觀調(diào)控的核心目標(biāo)，要完成還是很有難度的，正如工作報(bào)告所說(shuō)：“實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)很不容易，必須付出艱苦努力”。

02 宏觀政策

四、再說(shuō)說(shuō)今年的宏觀政策，官方表述是：更加積極的財(cái)政政策、適度寬松的貨幣政策。這兩個(gè)說(shuō)法去年下半年就已經(jīng)提出來(lái)了，一改過(guò)去穩(wěn)健提法，今年的基調(diào)是更加寬松，積極的，刺激力度和手段不會(huì)比去年少。

財(cái)政政策方面，今年的赤字率預(yù)期是4%左右，比去年提高1個(gè)百分點(diǎn)，赤字規(guī)模5.66萬(wàn)億元，比上年增加1.6萬(wàn)億元。 赤字水平和赤字規(guī)模達(dá)到了近年最高。

一般公共預(yù)算支出規(guī)模29.7萬(wàn)億元、比上年增加1.2萬(wàn)億元。擬發(fā)行超長(zhǎng)期特別國(guó)債1.3萬(wàn)億元、比上年增加3000億元。擬發(fā)行特別國(guó)債5000億元，支持國(guó)有大型商業(yè)銀行補(bǔ)充資本。

擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元、比上年增加 5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

今年合計(jì)新增政府債務(wù)總規(guī)模 11.86 萬(wàn)億元、比上年增加2.9萬(wàn)億元，財(cái)政支出強(qiáng)度明顯加大。

通俗點(diǎn)說(shuō)，更加積極的意思就是今年政府要多花錢了，不僅要多花，還要發(fā)債借錢花，主要目的一是化債，二是穩(wěn)樓市，三是促進(jìn)消費(fèi)，發(fā)一些補(bǔ)貼。

貨幣政策方面，適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動(dòng)性充裕, 使社會(huì)融資規(guī)模、 貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)同經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、 價(jià)格總水平預(yù)期目標(biāo)相匹配 。

在昨天的發(fā)布會(huì)上，央行行長(zhǎng)潘功勝又強(qiáng)調(diào)了： 今年將根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)和金融市場(chǎng)運(yùn)行情況，擇機(jī)降準(zhǔn)降息。

說(shuō)要擇機(jī)降準(zhǔn)降息也是之前就喊過(guò)了，但是開年這兩個(gè)月一直沒(méi)降，主要是為了保匯率，以及看美聯(lián)儲(chǔ)的動(dòng)作。

報(bào)告關(guān)于匯率的表述是：保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。用詞是比較彈性的，意思就是允許貶值，降息就會(huì)讓資本去尋找高回報(bào)的貨幣，比如美元。

降息會(huì)拉大中美息差，資金外流壓力變大，所以最好跟著美聯(lián)儲(chǔ)降息的時(shí)候降比較好，今年美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)計(jì)降息兩次，而且目前來(lái)看3月降息概率不大，很有可能在5~6月份左右降。

今年降息的力度會(huì)很大，市場(chǎng)預(yù)測(cè)是在40到50個(gè)基點(diǎn)，房貸利率、消費(fèi)貸等各種貸款利率還將進(jìn)一步下調(diào)。??

另外，央行還有一些工具，比如逆回購(gòu)、中期借貸便利（MLF，俗稱“麻辣粉”）、 抵押補(bǔ)充貸款（PSL）等，這些都是央行放水的工具，把錢借給商業(yè)銀行，再通過(guò)貨幣乘數(shù)派生貸款，放大貨幣供應(yīng)量。

綜合來(lái)看，今年的宏觀政策將是最近十幾年來(lái)力度最大的，但這也不意味著各種大漲要來(lái)了，反而是側(cè)面反映出面臨的情況復(fù)雜，挑戰(zhàn)大，才會(huì)這做。

就像莊子的《逍遙游》中所說(shuō)“適莽蒼者，三餐而反，腹猶果然；適百里者，宿舂糧；適千里者，三月聚糧”。正是因?yàn)轭A(yù)感所走的路比較長(zhǎng)，比較艱難，才會(huì)提前準(zhǔn)備很多子彈和糧食，但并不能因?yàn)闇?zhǔn)備了很多糧食和子彈，就說(shuō)一定能如期或提前到達(dá)目的地。準(zhǔn)備了可能不一定能提前如期到達(dá)，但是不準(zhǔn)備一定到不了。

03 樓市、地方債

五、今年政府工作報(bào)告對(duì)樓市的目標(biāo)是持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。這是多年來(lái)首次把穩(wěn)住樓市寫進(jìn)報(bào)告，這也是很多人興奮打雞血的原因，但這恰恰說(shuō)明上面對(duì)樓市其實(shí)沒(méi)那么在意和看好了。

首先，“促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”這個(gè)說(shuō)法是去年9月份首先提出來(lái)的，10月份開始少數(shù)一二線城市的樓市有了一波成交量的大漲，但近期又冷下來(lái)了，現(xiàn)在再說(shuō)“止跌回穩(wěn)”不就說(shuō)明上面承認(rèn)現(xiàn)在樓市還是下跌且沒(méi)有回穩(wěn)的狀態(tài)么。從1月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也能看出來(lái)，70個(gè)大中城市中63個(gè)二手房房?jī)r(jià)都是環(huán)比下跌，100%同比下跌。

其次，對(duì)于樓市的表述是放在報(bào)告第六點(diǎn)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)里面的，和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)放在一塊，表明目前樓市其實(shí)是一塊燙手的山芋，有風(fēng)險(xiǎn)的領(lǐng)域，這一點(diǎn)我們一定要有清晰的認(rèn)知，不能人云亦云。

報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)表述的原文如下：

持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。 拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

因城施策調(diào)減限制性措施：這點(diǎn)主要針對(duì)限購(gòu)，目前限購(gòu)僅剩北京上海深圳的部分區(qū)域，絕大部分已經(jīng)解除了，未來(lái)這剩下的三城全面取消限購(gòu)是必然的，因?yàn)橄拶?gòu)本來(lái)就是一個(gè)非市場(chǎng)化合理化的產(chǎn)物，世界上的大城市樓市沒(méi)有一個(gè)是限購(gòu)的，2010年以前我們也不限購(gòu)。但剩余三城解除限購(gòu)的節(jié)奏可能會(huì)慢慢來(lái)，看市場(chǎng)情況慢慢放開，不一會(huì)突然全面放開。

加力實(shí)施城中村和危房改造：這是去年10月提的“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”中的一個(gè)增加：增加100萬(wàn)套貨幣化安置指標(biāo)。

2024年，城中村改造已經(jīng)擴(kuò)圍至300多個(gè)城市，實(shí)施城中村改造項(xiàng)目1790個(gè)。而且今年還要在100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上擴(kuò)規(guī)模。

貨幣化安置100萬(wàn)套啥概念，大概會(huì)拉動(dòng)2億平方米商品房去化，占去年商品房銷售面積9.74億平方米的20%左右，推動(dòng)五分之一的去化。但這個(gè)規(guī)模遠(yuǎn)小于2015年那會(huì)的600萬(wàn)套規(guī)模，所以不可能靠這個(gè)措施把房間拉起來(lái)，當(dāng)年2015年是在城鎮(zhèn)化率很低，一切向好的情況下，連續(xù)4年搞了600萬(wàn)套的棚改去庫(kù)存，才拉起了房?jī)r(jià)。

推動(dòng)收購(gòu)存量商品房：這是去年517新政提出來(lái)的，思路是打折收購(gòu)市面上的商品房來(lái)做保障房，學(xué)習(xí)新加坡模式。但這一招對(duì)房?jī)r(jià)不是推動(dòng)作用而可能是反作用，保障房的價(jià)格一般都很低，會(huì)拉低片區(qū)房?jī)r(jià)，而且主要針對(duì)工薪階層，這些人原來(lái)都是剛需群體，相當(dāng)于買方力量被消耗一部分，實(shí)質(zhì)還是供過(guò)于求。

繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)：這個(gè)也是老調(diào)重彈，從2022年起保交樓就是重點(diǎn)，因?yàn)橹按蠹屹I的普遍都是期房，隨著恒大等數(shù)十個(gè)房企遇險(xiǎn)，項(xiàng)目停擺，隨后官方介入，提供資金，目前未交付的地產(chǎn)項(xiàng)目正是拖累增長(zhǎng)的點(diǎn)，尤其是廣東，聚集了大量的房企總部，以前是香餑餑，現(xiàn)在是燙手山芋。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式：指的是“房住不炒、租購(gòu)并舉”的模式，這也是老提法了。

六、除了樓市風(fēng)險(xiǎn)，報(bào)告中還提到了政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、金融領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。

政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是地方城投公司的債務(wù)，也就是地方債。據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，截至2023年末，我國(guó)政府全口徑債務(wù)總額已達(dá)到85萬(wàn)億元，占到當(dāng)年GDP的65%，其中，國(guó)債30萬(wàn)億元，地方政府法定債務(wù)40.7萬(wàn)億元，隱性債務(wù)14.3萬(wàn)億元。

去年10月提出的10萬(wàn)億化債，化解的就是地方隱形債務(wù)，其中6萬(wàn)億用低息貸款置換，4萬(wàn)億用地方顯性債務(wù)償還。

金融領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)指的就是不良資產(chǎn)，最近幾年很多人企業(yè)還不起貸款斷供，相應(yīng)的貸款就變成了不良貸款，銀行的不良貸款率也在上升。金融監(jiān)管總局局長(zhǎng)李云澤前天說(shuō)，2024年全年共處置不良資產(chǎn)3.8萬(wàn)億元，為歷年之最。

七、另外，報(bào)告里還有一些民生相關(guān)的表述比較受關(guān)注：逐步推行免費(fèi)學(xué)前教育；城鄉(xiāng)居民基礎(chǔ)養(yǎng)老金最低標(biāo)準(zhǔn)再提高20元；發(fā)放育兒補(bǔ)貼。今年要在社會(huì)保障這塊發(fā)力。

04 小結(jié)

今年外部面臨的壓力會(huì)更大，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨挑戰(zhàn)，但宏觀層面也儲(chǔ)備了足夠的糧食和大招，財(cái)政和貨幣政策大力出擊。

樓市今年目標(biāo)是止跌回穩(wěn)，但這只是目標(biāo)，并不等于一定能止跌，跌大概率還是今年的主旋律，但跌幅會(huì)逐步收窄。

因此，我們今年對(duì)一切的預(yù)期要調(diào)低。

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