兩會(huì)第一天，總理做了《2025年政府工作報(bào)告》，關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容多達(dá)300多字。
一方面理清了方向，更重要的是重新認(rèn)識(shí)了房地產(chǎn)。
環(huán)二跟大家簡(jiǎn)單分享四個(gè)方面。
報(bào)告原文可以加微信找客服索取。
01
一線城市還要救市
最近上海二手房市場(chǎng)不錯(cuò)，網(wǎng)簽量繼續(xù)沖高。
定金量、帶看量也很高，這些定金、帶看都會(huì)轉(zhuǎn)為網(wǎng)簽。
三月、四月數(shù)據(jù)有底了，小陽春沒跑了。
很快就有粉絲出來抬杠：
那肯定不救市了，你們天天吹數(shù)據(jù)好，數(shù)據(jù)好還救什么？
今天的《政府工作報(bào)告》明確了，還要再救市。
原文是：持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。因城施策調(diào)減限制性措施……
一個(gè)是大方向，止跌回穩(wěn)還要發(fā)力。
一個(gè)是落地動(dòng)作，調(diào)減限制性措施。
還在限購的就北京、上海、深圳和海南部分地區(qū)，上面這句話說給誰聽的？
既然數(shù)據(jù)這么好了，為什么還要救市？
一方面是一線城市也在分化，上海也不是所有地方都賣得好。
第二是，可能要允許有關(guān)城市先漲起來。
止跌回穩(wěn)是說給全國聽的，但是全國各地差距太大了。
誰能保證各個(gè)城市都恰好止跌回穩(wěn)？
我們連一個(gè)上海都做不到一碗水端平，2020年到現(xiàn)在有些小區(qū)漲幅高達(dá)50%，有些跌了10%。
誰有能力保證全國同漲同跌？
如果是全國止跌回穩(wěn)，最可能的情況是部分城市“止跌回漲”，部分城市“止大跌回小跌”。
一些城市能夠“止跌回漲”，讓其他地方居民看到希望，信心恢復(fù)，也是止跌回穩(wěn)的路徑之一。
本來房價(jià)就全取決于預(yù)期。
兩會(huì)定了基調(diào)，2025年一線城市可能繼續(xù)救市。
我們拭目以待。
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02
2025年加大投資力度
去年《政府工作報(bào)告》部署了2024年主要任務(wù)，第一條是：
大力推進(jìn)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)，加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力。
今年的工作任務(wù)第一條是：
大力提振消費(fèi)，提高投資收益，全方位擴(kuò)大國內(nèi)需求。
正文中重點(diǎn)提到“積極擴(kuò)大有效投資”。
全社會(huì)都在討論回歸制造業(yè)、強(qiáng)調(diào)科技創(chuàng)新，為什么又把“擴(kuò)大投資”放在最重要的位置？
可能這是火燒眉毛了吧。
“科技創(chuàng)新”絕對(duì)是正路，必須長期堅(jiān)持。
但是短期壓力實(shí)在太大，今年要完成5%的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)老路不能放棄。
經(jīng)濟(jì)都崩潰了，你還談什么科技創(chuàng)新？
《報(bào)告》提到：“加快實(shí)施一批重點(diǎn)項(xiàng)目，推動(dòng) “十四五”規(guī)劃重大工程順利收官，切實(shí)選準(zhǔn)選好項(xiàng)目，管好用好資金,保障在建項(xiàng)目資金需求”。
你感受感受這緊迫感，“加快實(shí)施”，“順利收官”，“保障資金”。
擴(kuò)大投資不只是房地產(chǎn)，但一定和房地產(chǎn)有關(guān)。
這是最重要的夜壺。
為了保證投資，報(bào)告也提到了更加積極有為的財(cái)政擴(kuò)張政策。
子彈給足。
03
讓資產(chǎn)漲起來
讓人不解的是，第一條工作任務(wù)同時(shí)提到了消費(fèi)和投資：
(一)大力提振消費(fèi)、提高投資效益，全方位擴(kuò)大國內(nèi)需求。
投資是投資，消費(fèi)是消費(fèi)，投資了就沒錢消費(fèi)，消費(fèi)了就沒錢投資。
之前都單獨(dú)強(qiáng)調(diào)。
看了《政府工作報(bào)告》起草組成員、國務(wù)院研究室副主任陳昌盛的采訪才明白。
投資和消費(fèi)本來就有聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，資產(chǎn)升值了大家更有底氣消費(fèi)。
這就是資產(chǎn)價(jià)格的財(cái)富效應(yīng)。
這個(gè)解釋跟2020年房住不炒時(shí)截然相反。
當(dāng)時(shí)的看法是，房地產(chǎn)是原罪，房價(jià)太高擠壓消費(fèi)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)畸形。
要經(jīng)濟(jì)恢復(fù)健康，必須把房地產(chǎn)打死。
這三年的事實(shí)證明，房地產(chǎn)打得越死，消費(fèi)越崩潰。
我們終于認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的重要性。
上海有些小區(qū)房價(jià)跌了30%，首付都跌沒了。
環(huán)滬有些房子跌了50%，把房子賣了都不夠還銀行貸款，整個(gè)家庭成了負(fù)資產(chǎn)。
這個(gè)時(shí)候他敢消費(fèi)？
這個(gè)意識(shí)上的轉(zhuǎn)變是自上而下的、觸及靈魂的，決定了未來我們看待房地產(chǎn)的態(tài)度。
也是止跌回穩(wěn)提出的背景。
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04
回歸市區(qū)
最近幾次開會(huì)反復(fù)提到“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。
明顯就是對(duì)“舊模式的不滿”。
舊模式我們都很熟悉，搞了二十多年了。
主要就是大拆大建，大搞新城，全面擴(kuò)張。
這個(gè)模式搞不下去了。
即使是人口放緩、經(jīng)濟(jì)放緩的大背景下，各個(gè)城市還在瘋狂擴(kuò)張。
最近這幾年濟(jì)南城區(qū)擴(kuò)大了332平方公里，成都擴(kuò)大了345平方公里，重慶擴(kuò)大了284平方公里。
2016年以來西安規(guī)劃了八個(gè)重點(diǎn)新片區(qū)，合計(jì)面積高達(dá)1300平方公里。
什么概念？大致等于上?，F(xiàn)在的建成區(qū)總面積。
后果就是出現(xiàn)越來越多的爛尾樓、爛尾產(chǎn)業(yè)園、爛尾CBD……
2021年我們提出“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，就在布局轉(zhuǎn)向。
現(xiàn)在遇到了這樣大的變化，轉(zhuǎn)型更要快速推進(jìn)。
不要再搞那么多新城，先把現(xiàn)有的居民服務(wù)好。
全面回歸核心區(qū)。
其中就包含了“加力實(shí)施城中村和危舊房改造”等落地方案。
城市化要在有人的地方進(jìn)行，而不是有地的地方。
這個(gè)轉(zhuǎn)變也是革命性的，會(huì)重塑各個(gè)城市地段價(jià)值。
對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)體系也會(huì)產(chǎn)生影響。
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