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文︱劉德科

昨天住建部部長(zhǎng)在民生主題記者會(huì)上關(guān)于樓市政策的回答，不過(guò)是《政府工作報(bào)告》與央行的復(fù)讀機(jī)而已。

住宅層高不低于3米

昨天有一條新聞，住建部宣布住宅層高標(biāo)準(zhǔn)將提高到不低于3米。這條新聞，你也可以把它看作是一條「舊聞」。

首先它確實(shí)是一條新聞。住建部部長(zhǎng)倪虹在昨天〔2025/3/9〕的兩會(huì)民生主題記者會(huì)上說(shuō)：「近期，我們?cè)诮M織編制《好房子建設(shè)指南》，也在修訂《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，其中有一項(xiàng)，就是把住宅的層高標(biāo)準(zhǔn)提高到不低于3米?！?/p>

同時(shí)，它也是一條「舊聞」。早在2022年3月14日，住建部就公布了《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見(jiàn)稿，其中的第4章第1節(jié)第2條就明確提出「新建住宅建筑的層高不應(yīng)低于3.0米」。三年前的那份征求意見(jiàn)稿，一直到今天都還沒(méi)落地。

整整搞了至少三年?。▽?shí)際上是2019年就已開(kāi)始起草），還沒(méi)落地。

昨天住建部部長(zhǎng)又把這項(xiàng)一直沒(méi)落地的利好，拿出來(lái)再說(shuō)了一遍。但愿這次能盡快落地。

實(shí)際上，不少城市已經(jīng)提前在地方標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范中強(qiáng)制要求住宅層高不得低于3.0米。

最難的反而是基礎(chǔ)性問(wèn)題

昨天，住建部部長(zhǎng)還說(shuō)到了大家都很關(guān)心的問(wèn)題：「我們將大力推廣惠民實(shí)用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品，著力解決隔音不好、滲漏、開(kāi)裂、反味等大家最關(guān)心的問(wèn)題?！?/p>

這是一個(gè)很好的表態(tài)。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有個(gè)奇特的戲劇性反差：用的材料（主要是裝飾性材料），已經(jīng)是全世界最昂貴的水準(zhǔn)，但滲漏、隔音、反味等等最基礎(chǔ)的問(wèn)題，依然高頻發(fā)作。所以，我們經(jīng)常開(kāi)玩笑說(shuō)，只要住宅漏水問(wèn)題沒(méi)得到根治，那么中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的空間就仍然非常廣闊。

我們還要看到：不是住建部一表態(tài)，問(wèn)題就能迎刃而解。你看，把住宅層高標(biāo)準(zhǔn)提高到不低于3米，這么簡(jiǎn)單的一個(gè)問(wèn)題，住建部就已經(jīng)搗鼓了至少三年還沒(méi)落地。滲漏、隔音、反味等基礎(chǔ)性問(wèn)題，比層高不低于3米復(fù)雜多了——不是設(shè)定一個(gè)數(shù)據(jù)指標(biāo)就能改觀，這些基礎(chǔ)性問(wèn)題都深度依賴于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)生態(tài)系統(tǒng)的持續(xù)改良。

我們以漏水為例來(lái)感受一下。為什么沒(méi)法根治漏水？最重要的原因是：我們的住宅產(chǎn)品，仍然是手工品，主要依賴農(nóng)民工充滿不確定性的手工操作。材料用得好一些，工程管理的顆粒度再細(xì)一些，確實(shí)能降低漏水概率，但無(wú)法根治。根治漏水問(wèn)題的關(guān)鍵出路，是住宅工業(yè)化。

住宅工業(yè)化是一個(gè)超級(jí)復(fù)雜的問(wèn)題，不是一朝一夕就能解決的。比如衛(wèi)生間是漏水的高發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，如果使用裝配式整體衛(wèi)浴，就能100%根治衛(wèi)生間漏水問(wèn)題。所謂整體衛(wèi)浴，就是在工廠里就把整個(gè)衛(wèi)浴空間給生產(chǎn)出來(lái)了，只要運(yùn)到樓盤施工現(xiàn)場(chǎng)來(lái)裝配就可以了。日本幾乎所有的住宅樓盤都用了整體衛(wèi)浴。但是，現(xiàn)在中國(guó)的商品房項(xiàng)目用得很少很少，反倒是一些保障房項(xiàng)目用了整體衛(wèi)浴——這更加給人一種感覺(jué)，整體衛(wèi)浴是低端的，不上檔次的。購(gòu)房者不喜歡，覺(jué)得裝配式整體衛(wèi)浴沒(méi)有檔次，不夠高大上；購(gòu)房者不買賬，開(kāi)發(fā)商就不會(huì)用。

但事實(shí)上，高端的整體衛(wèi)浴在日本也很常見(jiàn)，場(chǎng)景很動(dòng)人，可以隨意把衛(wèi)浴空間切換成霧森模式或空山瀑流模式。中國(guó)廠商做不出來(lái)？當(dāng)然不是。如果多數(shù)人都喜歡，強(qiáng)大的中國(guó)制造業(yè)可以做出比日本更動(dòng)人的高端整體衛(wèi)??；但是，大多數(shù)人對(duì)于整體衛(wèi)浴有先入為主的成見(jiàn)，市場(chǎng)教育成本太高。

裝配式整體衛(wèi)浴只是住宅工業(yè)化的其中一個(gè)常見(jiàn)部品而已。住宅工業(yè)化所需要的一系列部品與構(gòu)件，需要整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的成長(zhǎng)與支撐。你知道的，培育一條完整而成熟的產(chǎn)業(yè)鏈，當(dāng)然不是一朝一夕的事情，它需要長(zhǎng)達(dá)二三十年的時(shí)間。

對(duì)于政府主管部門來(lái)說(shuō)，如果他們能按市場(chǎng)規(guī)律多花一些力氣去推廣裝配式整體衛(wèi)浴，那已經(jīng)是一件善莫大焉的事情了。

所以，當(dāng)你聽(tīng)到住建部部長(zhǎng)說(shuō)「著力解決隔音不好、滲漏、開(kāi)裂、反味等大家最關(guān)心的問(wèn)題」，如果你把這句話當(dāng)作一個(gè)美好愿景的起點(diǎn)，沒(méi)問(wèn)題；如果你把它當(dāng)作是明天就能實(shí)現(xiàn)的諾言，那就是過(guò)于聯(lián)翩的浮想。

民生屬性

還有一件有趣的事情。我們來(lái)對(duì)比一下昨天的兩會(huì)民生主題記者會(huì)和前兩天的經(jīng)濟(jì)主題記者會(huì)——

·經(jīng)濟(jì)主題記者會(huì) 〔2025/3/6〕：國(guó)家發(fā)改委主任、財(cái)政部部長(zhǎng)、商務(wù)部部長(zhǎng)、央行行長(zhǎng)、證監(jiān)會(huì)主席

·民生主題記者會(huì) 〔2025/3/9〕：民政部部長(zhǎng)、人社部部長(zhǎng)、住建部部長(zhǎng)、國(guó)家衛(wèi)健委主任

住建部部長(zhǎng)出席的是民生主題記者會(huì)，而不是經(jīng)濟(jì)主題記者會(huì)。這中間大概有兩個(gè)原因：第一，在當(dāng)前階段，哪怕把房地產(chǎn)的重要性抬得再高，它的民生屬性還是大于經(jīng)濟(jì)屬性；第二，對(duì)于房地產(chǎn)行情走勢(shì)，其實(shí)住建部也起不了什么實(shí)質(zhì)性作用，能起作用的是央行、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改委等部門。

既然把房地產(chǎn)放在民生范疇，那么住建部關(guān)于「穩(wěn)樓市」的政策鋪排，就沒(méi)什么值得關(guān)注的特別說(shuō)法了——昨天住建部部長(zhǎng)在民生主題記者會(huì)上關(guān)于樓市政策的回答，不過(guò)是《政府工作報(bào)告》與央行的復(fù)讀機(jī)而已。