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伴隨經(jīng)濟環(huán)境變化，大宗交易市面上的買家投資驅(qū)動因素也逐漸發(fā)生變化，當下買家的主要驅(qū)動因素中自用占比是否縮水？出貨賣家是否已出現(xiàn)傾軋拋貨跡象？
同策研究院以近一年內(nèi)大宗交易市場成交資產(chǎn)的買賣主體雙方切入分析，對當下買家動機、策略傾向及資產(chǎn)偏好進行剖析和分享，以下為本篇分析內(nèi)容。
核心觀點
經(jīng)濟下行環(huán)境下，置產(chǎn)防通脹和投機抄底類投資需求占到絕對優(yōu)勢。
當下未出現(xiàn)各行業(yè)主體集中拋貨現(xiàn)象，主流出貨方仍然為房企開發(fā)及投資機構(gòu)，市場尚處于開發(fā)變現(xiàn)及資產(chǎn)配置升級騰挪階段。
新興非機構(gòu)投資主體與個人買家高調(diào)入場成為近年群體性現(xiàn)象，二者資產(chǎn)偏好高度集中于成熟辦公、商業(yè)及綜合體。
正文
首先，買家的驅(qū)動因素變化趨勢最能反應當下市場交易心態(tài)。
圖1 當下大宗交易驅(qū)動因素結(jié)構(gòu)占比（ 2024年截止三季度按金額統(tǒng)計）
2024年截止三季度，投資驅(qū)動金額占比超過九成，自用類主要集中在辦公資產(chǎn)標的交易占到7.2%，能確認涉及抵債或不良類資產(chǎn)的成交交易開始嶄露頭角，占比1.7%。
經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)盤整低迷的目前情況下，預計投資避險，和抄底穩(wěn)定資產(chǎn)的投資驅(qū)動會持續(xù)存在，值得指出的是，預計后市涉不良類資產(chǎn)的交易比重將持續(xù)快速上升。
其次，買家行業(yè)結(jié)構(gòu)分布上，出現(xiàn)了明顯的非機構(gòu)投資主體的群體性入場現(xiàn)象。
表1 TOP10大宗買家行業(yè)交易金額占比排行（ 2024年截止三季度）
前十買家行業(yè)的合計交易金額占整體全額約85%；其中除傳統(tǒng)投資機構(gòu)與開發(fā)行業(yè)占比約55%之外，非機構(gòu)投資主體的加入值得關注，能源礦業(yè)、宗教和部分個人主體合計占比也接近兩成；
此外，化工行業(yè)也多次入場交易，保險行業(yè)坐擁長錢也值得關注。
同時，對市面上主流賣家行業(yè)的結(jié)構(gòu)梳理，有利于辨別目前市面是否出現(xiàn)傾軋拋貨情況。
表2 TOP 5大宗賣家行業(yè)交易金額占比排行（ 2024年截止三季度）
大宗交易目前市面上出貨方以投資開發(fā)主體為主，前五全部屬于傳統(tǒng)投資開發(fā)領域，合計占比達到約九成，其中雖不乏部分投資機構(gòu)或基金割肉折價出讓，但目前尚未見到投資開發(fā)領域外其他行業(yè)的集中拋貨大宗交易。
可見當前市場還處于前端開發(fā)存量變現(xiàn)，前序投資退出或騰轉(zhuǎn)升級資產(chǎn)配置的階段，警惕部分供需的結(jié)構(gòu)性失衡供需的結(jié)構(gòu)性失衡在市場出清過渡期內(nèi)資產(chǎn)易出現(xiàn)價格波動，引致資產(chǎn)增值率貶損，個案投資需謹慎。
非機構(gòu)投資買家的群體性加入值得關注，對于其購入大宗資產(chǎn)的類別、資產(chǎn)面積和對價金額進行梳理，得以一窺該類群體的投資偏好。
表3 非機構(gòu)投資買家資產(chǎn)特征偏好
備注：新興非機構(gòu)投資主體主要類型含能源礦業(yè)、化工制造業(yè)、消費品制造業(yè)及宗教。
非機構(gòu)投資買家資產(chǎn)類別尤其青睞商業(yè)、綜合體及辦公;交易金額方面，商辦綜合體無論是小型體量（3萬平米以下）還是中型體量（3-5萬平米）或是大體量（10萬平米以上），其交易單宗金額都在10億元以上。
可見該類買家的資產(chǎn)偏好核心地段優(yōu)質(zhì)物業(yè)（尤其稀缺穩(wěn)態(tài)經(jīng)營物業(yè)），投資目的偏好保值避險。部分中小體量的優(yōu)質(zhì)地段酒店項目也在考慮范圍內(nèi)，商務園區(qū)類則接近自用兼投資目的，非其典型標的資產(chǎn)偏好。
非機構(gòu)投資買家中，宗教主體近兩年內(nèi)頻繁出現(xiàn)于大宗交易市場，其中天主教青年會繼去年四季度以15億元買入漕河涇錦和中心項目后，今年又入手約15億元的同為徐匯區(qū)的美呈大廈，今年龍華寺也在徐匯濱江購入萬科中心T1進行資產(chǎn)配置。
圖2 宗教主體交易案例（2024年）
對其資產(chǎn)類別和面積金額的梳理中，可見其主要投資物業(yè)均為辦公及綜合體，偏好市內(nèi)核心地段的小型和中型物業(yè)，資金實力雄厚，出手多有10-15億元單宗的交易。
表4 宗教主體資產(chǎn)特征偏好
當下大宗市場非機構(gòu)投資群體中，還出現(xiàn)了很多大額交易的個人買家。
表5 個人買家資產(chǎn)特征偏好
個人買家投資標的中，辦公及商業(yè)綜合體成為絕對主力，占比91%；資產(chǎn)面積一般在2萬平米以下，金額8-10億元為主。
值得注意的是，出現(xiàn)了多宗個人買家對1萬平米以下長租公寓的買入交易，面積集中在3000-5000平米，金額集中于1-2億元，該類交易資產(chǎn)多為多層或獨棟物業(yè)，或?qū)⑦M行資產(chǎn)翻修改造。
最后，基于自身行業(yè)特性，具備長期資金加持的保險行業(yè)主體，理論上應與大宗交易中大量長期經(jīng)營性物業(yè)形成了良好的先天匹配優(yōu)勢，將近一年內(nèi)保險主體的投資類型、資產(chǎn)面積及金額進行梳理，發(fā)現(xiàn)在2024年內(nèi)該類主體在交易規(guī)模增長和資產(chǎn)競爭優(yōu)勢上并不如想象中突出。
表6 保險主體買家資產(chǎn)特征偏好
2024年內(nèi)涉及保險主體交易與此前兩年后臺數(shù)據(jù)對比，在單宗面積和金額上均出現(xiàn)顯著收窄。受到銀保監(jiān)對行業(yè)資金的投資限制，年內(nèi)保險機構(gòu)大宗交易主要集中于辦公物業(yè)，年內(nèi)錄得多宗1萬平米以下，5-10億元的交易；
另，結(jié)合康養(yǎng)與養(yǎng)老類年金保險概念，對長租公寓的投資也占到16%，該類主體多偏好4-5萬平米中型體量的，1-3億元對價金額的單宗交易。
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