長(zhǎng)隆，來(lái)真野了。
前兩天，有個(gè)招標(biāo)公告，引起了我們的注意。
連接佛莞城際漢溪長(zhǎng)隆站地鐵漢溪長(zhǎng)隆站地下通道（一期+二期）工程對(duì)外招標(biāo)。
具體來(lái)說(shuō)，連接佛莞城際出入口與新世界地塊市政配套地下停車(chē)場(chǎng)，會(huì)有個(gè)地下行人通道。
完工后，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)隆城際站、地鐵3號(hào)線+7號(hào)線，以及耀勝尊府和商業(yè)K11 S的無(wú)縫地下銜接。
幾個(gè)意義：
①縮短長(zhǎng)隆城際和地鐵的換乘時(shí)間，升級(jí)換乘體驗(yàn)；
②長(zhǎng)隆地上和地下商業(yè)版圖的完善，連接K11 S+萬(wàn)象+三期地塊+新中軸線南延公園；
③長(zhǎng)隆萬(wàn)博核心板塊首次跨越新光快速，連接到長(zhǎng)隆以西的漢溪村部分，三期規(guī)劃商業(yè)+公園地塊；
④長(zhǎng)隆預(yù)期兌現(xiàn)，千萬(wàn)人流樂(lè)園+地鐵+城軌+高端商業(yè)，密集軌道繼續(xù)放大商業(yè)優(yōu)勢(shì)，輻射灣區(qū)。
這一次，長(zhǎng)隆正式將新光以西的邊緣板塊，納入了長(zhǎng)隆萬(wàn)博的發(fā)展版圖之中。
長(zhǎng)隆三期地塊世界級(jí)樂(lè)園和新中軸南延公園的確認(rèn)，意味著長(zhǎng)隆萬(wàn)博延漢溪大道西拓的趨勢(shì)已定。
以往，被新光快速割裂開(kāi)的漢溪長(zhǎng)隆，要突破界限，就得打通地鐵和城際的任督二脈。
這條路本身并不是決定性的，但卻是長(zhǎng)隆萬(wàn)博優(yōu)勢(shì)的放大鏡和連接器。
·長(zhǎng)隆地下世界初現(xiàn)，又一個(gè)超級(jí)TOD
目前，長(zhǎng)隆是一個(gè)擁有3號(hào)線+7號(hào)線，同時(shí)連接“大灣區(qū)1號(hào)線”佛莞城際的2+1地鐵站，都有已經(jīng)開(kāi)通了。
連接的線路雖然多，但地鐵到環(huán)線的換乘體驗(yàn)卻相當(dāng)糟糕。
從長(zhǎng)隆地鐵站換乘到城際站，需要約11分鐘，這個(gè)時(shí)間還是算勉強(qiáng)可以接受的，但真正讓人難以接受的是換乘體驗(yàn)。
換乘指引是很明確的，但途中你需要走路面，通過(guò)電雞遍地留下的一條小路，穿過(guò)橋底，然后等一個(gè)很久的紅綠燈，以及不知道什么時(shí)候會(huì)飛過(guò)的電雞。
這個(gè)換乘體驗(yàn)很糟糕，假設(shè)坐城際出差，或者來(lái)長(zhǎng)隆玩，拿著行李箱走這段路很艱難。
隨著地下通道的打開(kāi)，距離和時(shí)間減少的同時(shí)，不再用上上下下，風(fēng)吹雨打。
未來(lái)，長(zhǎng)隆也會(huì)升級(jí)成像南村萬(wàn)博、萬(wàn)勝圍的超級(jí)地鐵站。
其實(shí)，這個(gè)計(jì)劃早在2021年就開(kāi)始了，和新世界、K11 S的規(guī)劃是同步展開(kāi)的，大家共同商量著來(lái)。
畢竟，地下接入長(zhǎng)隆站，是要走新世界K11 S的地下通道和停車(chē)場(chǎng)，如何和商場(chǎng)、業(yè)主做好協(xié)調(diào)，既方便出行，又能利用好人流帶來(lái)商業(yè)機(jī)會(huì)。
在項(xiàng)目完工后，實(shí)現(xiàn)城際站與地鐵站、公交站以及耀勝尊府和商業(yè)K11 S的無(wú)縫地下銜接。
其實(shí)，廣州地鐵和新世界合作打造耀盛尊府是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，一個(gè)是本土軌交公司，另一個(gè)是十分了解大型TOD的香港公司。
長(zhǎng)隆樂(lè)園-萬(wàn)象商業(yè)-K11S-城際長(zhǎng)隆站，這條動(dòng)線做得好的話，長(zhǎng)隆未來(lái)可期。
·商業(yè)版圖穩(wěn)了，長(zhǎng)隆三期更有故事可講
長(zhǎng)隆萬(wàn)博的商業(yè)優(yōu)勢(shì)，會(huì)進(jìn)一步凸顯。
此前，長(zhǎng)隆萬(wàn)博的商業(yè)綜合體集中在萬(wàn)博地鐵站附近，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、天河城、敏捷廣場(chǎng)，這些是確定性，更商務(wù)一點(diǎn)。
但未來(lái)天花板，得看長(zhǎng)隆的華潤(rùn)萬(wàn)象和新世界K11 S做的怎么樣了。
作為大灣區(qū)首座K11 S，整體結(jié)構(gòu)搞定了，距離完工不遠(yuǎn)，飾條都裝上了，部分主力商家已陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)裝修。
K11 S計(jì)劃在2025年開(kāi)業(yè)，以“未來(lái)生活+”為定位，半開(kāi)放式設(shè)計(jì)，做了四大主題露臺(tái)公園，已經(jīng)與AEON永旺簽約，引入番禺首個(gè)SM+店。
隨著地下通道的打開(kāi)，一個(gè)真正意義上的TOD項(xiàng)目也將完成，從家門(mén)口到K11 S、城際、地鐵都可以風(fēng)雨無(wú)阻，出行方便。
至于漢溪大道另一邊，長(zhǎng)隆萬(wàn)象進(jìn)度則要慢一點(diǎn)，也是悅府項(xiàng)目本來(lái)拿地和規(guī)劃就比新世界要慢一點(diǎn)。
萬(wàn)象在做準(zhǔn)備工作了，拆除了演播廳，并進(jìn)行公開(kāi)監(jiān)理招標(biāo)。
這個(gè)完工時(shí)間，存在爭(zhēng)議。
今年，長(zhǎng)隆還有一個(gè)新增量，不做住宅的長(zhǎng)隆三期規(guī)劃，也在供地名單中。
在高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上，番禺提出要以長(zhǎng)隆為中心打造全天候大灣區(qū)超級(jí)樂(lè)園。
長(zhǎng)隆三期規(guī)劃，一個(gè)是涉及到世界頂級(jí)樂(lè)園的打造，另一個(gè)結(jié)合廣州城市新中軸線南延打造城市公共綠地。
項(xiàng)目規(guī)劃總計(jì)容建筑面積55.2萬(wàn)平方米，其中商業(yè)19.5萬(wàn)平方米，在城際地鐵口對(duì)面規(guī)劃了主題街區(qū)，很可能會(huì)做個(gè)通道連接。
目前，長(zhǎng)隆三期地塊清理干凈，等待出讓。
長(zhǎng)隆萬(wàn)博商業(yè)基本盤(pán)很穩(wěn)，住宅氛圍好，市民消費(fèi)力很強(qiáng)，已經(jīng)培養(yǎng)了很成熟的商業(yè)圈。
而如何利用好樂(lè)園，以及未來(lái)南延公園擴(kuò)建，帶來(lái)的文旅人流很關(guān)鍵，這部分人流可都是奔著旅游消費(fèi)來(lái)的。
那么，長(zhǎng)隆地下世界的打造，就很關(guān)鍵了，出行體驗(yàn)也很影響大家對(duì)一個(gè)地區(qū)的看法。
·長(zhǎng)隆首次跨過(guò)新光快速，連接西部
城際-新世界-地鐵站的打造，是板塊第一次跨過(guò)新光快速這道天然屏障。
在長(zhǎng)隆世界級(jí)樂(lè)園規(guī)劃通過(guò)后，這種物理隔閡就勢(shì)必要打破了。
地上空間用不了，就尋求地下空間，未來(lái)的長(zhǎng)隆樂(lè)園和動(dòng)物園才更加是一個(gè)整體。
與這條路同樣意義的，還有瑞麓府業(yè)主家門(mén)口一條連接中軸公園-樂(lè)園的歡樂(lè)大道。
可以說(shuō)，這幾條路的規(guī)劃和出現(xiàn)，真正將長(zhǎng)隆-萬(wàn)博的優(yōu)勢(shì)放大并連接起各個(gè)規(guī)劃，和住宅組團(tuán)。
目前，在售的幾個(gè)盤(pán)，長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府、耀勝尊府、瑞麓府、萬(wàn)博城，整體面積段都比較大，主力戶型都是120-200區(qū)間，整體均價(jià)4.2-7萬(wàn)/平。
預(yù)算在500-1000萬(wàn)之間，在3號(hào)線或是番禺上班的朋友，長(zhǎng)隆萬(wàn)博是一個(gè)很不錯(cuò)的選擇，番禺天花板。
賣(mài)最好的是悅府，108-300平，起步價(jià)600萬(wàn)內(nèi)，一個(gè)明顯的分化因素就是學(xué)校，配建東風(fēng)東小學(xué)+廣雅中學(xué)，旁邊也規(guī)劃有萬(wàn)象商業(yè)，底子夠硬。
目前，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在統(tǒng)計(jì)入學(xué)小朋友的情況，涉及到開(kāi)設(shè)年級(jí)和班數(shù)。
瑞麓府，則是配套九年一貫制的番中實(shí)驗(yàn)學(xué)校，靠近動(dòng)物園，比較安靜，140方約為650-700萬(wàn)左右，部分戶型還有特價(jià)。
新世界耀勝尊府，主打長(zhǎng)隆TOD概念，家門(mén)口可以下地鐵去K11 S，主推88-132平平層、約110-245平復(fù)式。
耀勝尊府的小戶型77平基本清完，88方起步價(jià)520-530萬(wàn)。
接下來(lái)，還有潛在供應(yīng)錦繡香江和河村地塊，大概率也會(huì)在今年入市。
長(zhǎng)隆萬(wàn)博整體供應(yīng)是充足的，且都是漢溪大道兩側(cè)，延伸出來(lái)的新地塊，大家都在往改善走。
在樂(lè)園提質(zhì)、學(xué)校+公園+商業(yè)+地鐵配套狂飆后，一個(gè)完全體的長(zhǎng)隆，絕對(duì)最能打的板塊之一。
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