今日，中國(guó)金茂突發(fā)人事變動(dòng)公告，掌舵近兩年的董事長(zhǎng)張?jiān)龈酵诵?，原CEO陶天海接任董事會(huì)主席一職。這一變動(dòng)引發(fā)市場(chǎng)對(duì)這家央企地產(chǎn)巨頭未來戰(zhàn)略的廣泛關(guān)注。
01
拿地激進(jìn)與盈利承壓的雙重考驗(yàn)
過去兩年，金茂在華東區(qū)域呈現(xiàn)“火力全開”的拿地態(tài)勢(shì)。2024年末，其以聯(lián)合體形式在上海寶山連續(xù)斬獲三幅地塊，單日斥資超百億；2025年初，又在大金主慶隆的支持下以89.64億元高價(jià)競(jìng)得上海虹口“地王”，溢價(jià)率高達(dá)38.2%。
然而，規(guī)模擴(kuò)張并未完全轉(zhuǎn)化為盈利優(yōu)勢(shì)。盡管金茂2024年實(shí)現(xiàn)扭虧為盈（凈利潤(rùn)10億元，同比扭虧69億元），但據(jù)公開信息，扭虧主要原因是還是得益于三亞和北京等大宗資產(chǎn)的售賣及規(guī)模性裁員等動(dòng)作。
金茂，尤其是華東區(qū)域部分項(xiàng)目仍面臨非常大壓力。例如，寧波金茂廣場(chǎng)、杭州覽秀城等TOD綜合體雖填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白，但重資產(chǎn)模式下的回報(bào)周期較長(zhǎng)。
02
拿地精準(zhǔn)度與產(chǎn)品線適配性存疑
金茂華東曾以“金玉滿堂”四大產(chǎn)品線（府系、璞系、滿系、棠系）為核，試圖覆蓋多元客群。但市場(chǎng)反饋顯示，其高端產(chǎn)品（如“璞系”）在非核心地段去化承壓，而剛需項(xiàng)目又面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)。以北京豐臺(tái)“璞逸豐宜”為例，雖憑借5萬(wàn)元/㎡價(jià)差熱銷，但華東類似項(xiàng)目因地價(jià)高企難以復(fù)制這一優(yōu)勢(shì)。
此外，重倉(cāng)核心城市邊緣板塊的策略風(fēng)險(xiǎn)凸顯。例如，杭州富陽(yáng)秦望項(xiàng)目總投資超300億元，需長(zhǎng)期培育市場(chǎng)。行業(yè)人士指出，金茂近年部分地塊“算賬難度大”，甚至因成本過高放棄入股合作項(xiàng)目。
03
新掌門人陶天海：變革與延續(xù)的平衡術(shù)
新任董事長(zhǎng)陶天海是金茂“老將”，深耕企業(yè)25年，曾主導(dǎo)華東區(qū)域業(yè)績(jī)突圍，并與張?jiān)龈黄?，推?dòng)了“金玉滿堂”產(chǎn)品煥新。其上任后或?qū)⒀永m(xù)三大方向：
- 戰(zhàn)略收縮與聚焦：從“廣撒網(wǎng)”轉(zhuǎn)向深耕核心城市成熟板塊，如上海虹口、杭州秦望等確定性更高的項(xiàng)目。
2. 輕資產(chǎn)提速：借鑒江陰城發(fā)金茂嘉悅酒店模式，加大品牌與管理輸出，降低重資產(chǎn)依賴。
3. 成本管控深化：延續(xù)2024年“控費(fèi)提效”策略，壓縮管理、營(yíng)銷及融資成本（2024年融資成本僅3.28%）。
04
結(jié)語(yǔ)
挑戰(zhàn)不容忽視。陶天海需在行業(yè)下行周期中平衡規(guī)模與利潤(rùn)，同時(shí)應(yīng)對(duì)存量項(xiàng)目的去化壓力。陶天海此前在組織架構(gòu)調(diào)整中已經(jīng)展現(xiàn)出了“壯士斷腕”決心（團(tuán)隊(duì)優(yōu)化力度非常大），未來或還將進(jìn)一步深化。
陶天海時(shí)代能否帶領(lǐng)金茂實(shí)現(xiàn)從“規(guī)模擴(kuò)張”到“質(zhì)量增長(zhǎng)”的轉(zhuǎn)身？市場(chǎng)正拭目以待。
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