“南京第四代住宅搞得風(fēng)生水起，究竟什么是四代宅？我想改善置換成四代宅，要怎么買？”
春節(jié)后，南京樓市明顯升溫，不少對四代宅觀望已久的買房人開始冒頭。
丹荔云府（奧體建設(shè)G88）效果圖
跟傳統(tǒng)住宅比，四代宅有什么不一樣？目前南京有多少四代宅？關(guān)于四代宅，今天銳評君為大家好好說道說道。
01
我們知道，第四代住宅即城市森林花園住宅，更多的融入了綠色生態(tài)、立體綠化、共享空間等概念，今年政府工作報告里也首次提到了與四代宅理念很契合的“安全、舒適、綠色、智慧的好房子”。
金寧風(fēng)華
但其實早在2021年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就已指導(dǎo)發(fā)布了《城市森林花園住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。而南京的第四代住宅，要追溯到去年6月。
由南京市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)的《關(guān)于支持我市住宅品質(zhì)改善提升優(yōu)化規(guī)劃服務(wù)管理若干措施的通知》，讓市面上的四代宅有了設(shè)計規(guī)范。
從河西的中海江南玖序、招商金陵序，到江核的江韻瑧悅，再到江寧的金寧風(fēng)華等，目前南京的四代宅有幾個共性：
① 錯層大露臺
錯層露臺，是四代宅區(qū)別于普通住宅的高辨識度特點，一般分奇偶層錯位分布在陽臺或臥室，搭配公建化立面，顏值很高。
注意，南京現(xiàn)有的四代宅挑空露臺統(tǒng)一不封閉，且為了保證采光，進深不得大于3米。
招商金陵序
銳評君發(fā)現(xiàn)，部分四代宅把陽臺充分利用起來，讓家里的使用面積更大。比如江寧東山的中天金寧風(fēng)華，無論奇數(shù)層還是偶數(shù)層，客廳與南次臥的陽臺都包進了室內(nèi)。露臺與客廳、南次臥連接的戶型，空間感很棒。
112㎡清水樣板間
揚子江置業(yè)&保利G17效果圖
② 超高得房率
根據(jù)南京的四代宅設(shè)計規(guī)范，露臺可以不計容，實打?qū)嵗?a class="keyword-search" >得房率。因此，市面上的四代宅實得率普遍在100%上下。
今年，純新四代宅繼續(xù)卷產(chǎn)品、卷得房率，江核的揚子江置業(yè)&保利G17可以做到最高120%，玖印府更夸張，帶空中大露臺的4-6層疊墅，得房率能做到160%！
一句話總結(jié)，如果說迭代過的新盤多數(shù)實現(xiàn)了LDKB一體化設(shè)計，那么四代宅更多是LDKBG一體化設(shè)計，即客廳、餐廳、廚房、陽臺、露臺（花園）充分聯(lián)動，形成更大尺度、更為舒適的生活空間。
當(dāng)然，疊加南京新出讓土地普遍降容積率的彩蛋，不少純新四代宅做到了洋房、疊墅等低密設(shè)計，誘惑力更大。
杭州濱江&新居G23效果圖
02
經(jīng)過不完全統(tǒng)計，目前南京在售或待售的四代宅，多分布在河西、江核、江寧東山、幕府創(chuàng)新區(qū)、南站、江浦等，總數(shù)量近30家。
地產(chǎn)銳評制圖，數(shù)據(jù)僅供參考
這些四代宅中，已經(jīng)入市的不超過10家，總體賣得都還不錯。
這一點，有克而瑞的研究支撐：相較市場常規(guī)住宅產(chǎn)品，部分四代住宅銷量居前，在核心一二線城市中，部分項目憑借得房率的提升和功能空間的逐步完善而實現(xiàn)熱銷，成為區(qū)域銷量王者。
看看南京的部分熱銷實例。
河西：招商金陵序
招商金陵序主打4棟22-24層高層和3棟10層洋房，主力戶型150、175、220㎡。
項目有四代宅+八恒科技系統(tǒng)+公建化立面+下沉式會所+棟棟首層架空等產(chǎn)品亮點，去年11月底首開以來，兩次開盤累計推出的220套房全部賣完。
江核：江韻瑧悅
江韻瑧悅，是四代宅+部分洋房+部分挑高墅廳+獨立下沉式會所+5棟架空層泛會所等的硬核設(shè)計，建面約105㎡戶型總價300萬起，入手門檻非常友好。
去年，在江核樓市消沉已久的局面下，江韻瑧悅以一己之力扭轉(zhuǎn)局面，次次開盤次次熱銷，單月能賣到5億元，稀缺洋房更是直接被秒光。
江浦：龍湖亞倫央璟頌
龍湖亞倫央璟頌以建面約133、154㎡改善戶型為主，戶戶擁享私家花園庭院、實得率接近100%，刨去本月新加推的樓棟，前期房源已基本售罄。
江寧東山：金寧風(fēng)華
剛剛結(jié)束的江寧新春房展會上，金寧風(fēng)華以1.96億的銷售金額，獲得房展會的銷售金額、面積、套數(shù)三冠王。而克而瑞的數(shù)據(jù)也顯示，今年1-2月，金寧風(fēng)華賣了3.93億，摘得南京新盤業(yè)績排行榜季軍。
這是江寧東山的首個四代宅，戶戶有錯層大露臺+約1600㎡雙會所+高顏值立面+最高約104%的得房率，產(chǎn)品確實做得不錯，加上280萬起、還算友好的入手門檻，吸引了不少地緣買家。
03
除了已經(jīng)入市的四代宅，南京待入市的四代宅呈現(xiàn)幾個趨勢。
第一，越來越多的老盤爆改規(guī)劃，想借著四代宅的熱度翻紅。
去年底，南京一批老盤扎堆改規(guī)劃，要做四代宅，比如正方新城的錦尚紫蘭，興智中心的璀璨云著，邁皋橋的金浦御龍灣。
金浦御龍灣規(guī)劃變更效果圖
這些老盤之所以能改規(guī)劃，一個共性是體量都很大，以璀璨云著為例，是把還沒大量集中入市的A地塊改成四代宅。
當(dāng)然，由于前期還有不少房源在售、板塊熱度沒那么高等因素影響，這些四代宅也不著急賣，更為詳細(xì)的產(chǎn)品細(xì)節(jié)也沒有披露。
第二，從現(xiàn)有格局來看，江核或?qū)⑹撬拇闹貍}板塊。
你以為河西的四代宅已經(jīng)很多了？實際上，江核的更多。
畢竟這幾年板塊賣了二、三十塊涉宅地塊，城投陸續(xù)拉來萬科、杭州濱江、中建東孚、招商等來代建。
從已出規(guī)劃的純新盤來看，幾乎都做了四代宅，卷無止境！這對江核初代樓盤的沖擊力，也可想而知。
第三，金基的幾款新品，大有超越四代宅的架勢。
深耕南京30多年，金基擅長小而美、專而精，像龍江瓏樾府、小行G12這樣的迷你地塊，是金基的拿手好戲。
注意，雖然金基沒有明確提四代宅概念，而是在說要做新一代住宅、低密科技園墅，但從幾款新品的效果圖來看，奇偶錯層配置露臺的四代宅基因滿滿，不少細(xì)節(jié)處又超越了市場上現(xiàn)有的四代宅。
比如徐莊的金基山和月，有典型的奇偶錯層配置露臺，但空中立墅+花園平墅+親地院墅的多樣化產(chǎn)品加持，不同戶型的露臺又細(xì)化到觀景陽臺、服務(wù)陽臺等，附贈空間超多的同時，把體驗感也拉爆。
接下來，聊聊南京第四代住宅該怎么買。
首先，預(yù)算和板塊的問題。這一點無需多說，手握千萬的改善買家，當(dāng)然優(yōu)選河西的幾個四代宅，央、國企操盤，產(chǎn)品研發(fā)體系、產(chǎn)品兌現(xiàn)水平等無需過多擔(dān)憂。
江寧、江北的地緣買家，現(xiàn)在改善置換四代宅性價比很高，金寧風(fēng)華、江韻瑧悅，入手門檻都還算友好。
總結(jié)來說，改善型需求，對居住空間、審美顏值等有較高要求，預(yù)算又較為充足，可以選擇核心地段、強品牌開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)四代宅。
其次，交付后面臨的種種問題，要做到心中有數(shù)。四代宅確實較傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品有了大幅迭代提升，居住體驗感更棒，但現(xiàn)實情況是南京尚未有四代宅交付案例。
四代宅可能存在的受露臺影響，局部區(qū)域采光受限；不得封閉的露臺，私密性不佳；后期維護成本更高等問題，大家在做決策前要仔細(xì)想明白。
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