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近年來國內經(jīng)濟環(huán)境的發(fā)展趨勢和增速變化下，外資主體在投資態(tài)度、投資策略及落地管理上均主動被動地出現(xiàn)變化。
無論是境外母公司集團的在華投資規(guī)模收縮，亦或是調整存量項目退出策略，或多或少反映到市場面，看到的是涉外資主體投資規(guī)模的收縮和盤清出貨，在前期退出的同時，是否有新增資金加碼入場，還是僅在原有投資規(guī)模上保持倉位？
同策研究院以近三年內大宗市場上涉外資主體的交易為分析基礎，對當下涉外資交易的交易規(guī)模變動趨勢、規(guī)模占比、資產(chǎn)類型偏好、面積金額偏好及地域偏好進行剖析和分享，以下為本篇分析內容。
核心觀點
內資交易金額占據(jù)絕對優(yōu)勢，涉外資占比持續(xù)低位徘徊。
涉外資買家近年單宗投資規(guī)模走低，原投資策略面臨產(chǎn)業(yè)判斷愈加精細化的挑戰(zhàn)。
成交集中于1-2萬平米的單體小體量資產(chǎn)，及10萬平米以上的大體量資產(chǎn)項目。
交易對價集中金額區(qū)間段在3-5億元、8-10億元及10-25億元。
資產(chǎn)類型除商業(yè)及綜合體外，長租公寓占比已初具規(guī)模。
正文
首先，統(tǒng)計近三年大宗交易中涉外資交易的絕對值規(guī)模變化。（為了便于統(tǒng)計整理分類，文中“內資”指交易中受讓方主體為在大陸地區(qū)注冊的內資控股公司；“涉外資”為注冊地、控股方或者交易出資資金來源，三要素中至少一個涉及非大陸地區(qū)。）
圖1 當下涉外資大宗交易宗數(shù)對比內資（ 2024年截止三季度按金額統(tǒng)計）
圖2 當下涉外資大宗交易金額規(guī)模對比內資（ 2024年截止三季度按金額統(tǒng)計）
近三年來看，涉外資大宗交易次數(shù)活躍度上變化不大 ，但在交易金額規(guī)模上出現(xiàn)了顯著下滑，交易大多涉及投資資金池存量活動而新增量很有限；
同時單宗投資額在明顯走低，結合其投資效率需求，可見當下經(jīng)濟和資產(chǎn)市場，對涉外資主體的原投資策略及團隊決策精度提出了新的挑戰(zhàn)。
圖3 當下涉外資大宗交易宗數(shù)占比對比內資（ 2024年截止三季度按金額統(tǒng)計）
圖4 當下涉外資大宗交易金額規(guī)模占比對比內資（ 2024年截止三季度按金額統(tǒng)計）
近三年來看，涉外資大宗交易金額和宗數(shù)結構占比上，都呈現(xiàn)了持續(xù)明顯縮量，可見涉外資金主體對內地超一線城市的投資仍處于存疑收緊狀態(tài)，涉外資投資預期調降與半撤離策略仍未到拐點；是否順利找到兼顧投資效率與一定程度上安全性的投資新策略，決定了其后續(xù)投資規(guī)模量的走向。
聚焦2024年內數(shù)據(jù)表現(xiàn)，可以看到內資買家交易金額占比持續(xù)占據(jù)絕對份額，占比達到76%；涉外資買家交易金額規(guī)模占比23.7%，屬于近年來占比新低。
其次，當下涉外資交易在資產(chǎn)類別層面和主流內資主體相比，商業(yè)和綜合體占絕對比例優(yōu)勢，而辦公在2024年前三季度尚未錄得。
圖5 涉外資買家大宗交易投資物業(yè)類型占比（ 2024年截止三季度按宗數(shù)統(tǒng)計）
除商業(yè)/綜合體之外，涉外資買家依托部分運營實力機構或平臺公司，實現(xiàn)對優(yōu)質潛力地區(qū)長租公寓的投資落地，其賽道布局趨勢已初具規(guī)模。
表1 涉外資買家資產(chǎn)特征偏好（ 2024年截止三季度按宗數(shù)統(tǒng)計）
基于投資效率考慮，涉外資買家其對于單宗金額通常有一定門檻要求。
根據(jù)統(tǒng)計情況看，1-2萬平米的單體物業(yè)，其金額往往集中在在3-5億元或8-10億元。而10萬平米以上的配置型資產(chǎn)投資，其交易金額普遍集中于15-25億元區(qū)間內。
最后，我們梳理了當下涉外資買家在各類資產(chǎn)類型上，對上海各區(qū)板塊的青睞程度。
表2 涉外資買家不同資產(chǎn)類型分布區(qū)域板塊偏好（ 2024年截止三季度按宗數(shù)統(tǒng)計）
備注：該宗住宅為投機撿漏型投資，非典型。
涉外資買家對于商業(yè)及綜合體資產(chǎn)的分布，并不嚴格追求唯市區(qū)核心論，大量交易反而分布在區(qū)域級商務中心或人口密度高的生活集聚區(qū)，此外其長租公寓投資區(qū)域偏好上集中于居住集聚區(qū)及軌交站點沿線區(qū)域。
彩蛋
同策研究院將當下涉外資高頻交易的資產(chǎn)類型與其面積金額特征進行對應梳理，形成以下對照參考表。
附錄《涉外資高頻交易類型資產(chǎn)的高面積及金額對照參考表》
即將發(fā)布 同策研究院之大宗交易市場監(jiān)測指數(shù)（市場容量指數(shù)&交易活躍指數(shù)）
同策研究院跟蹤大宗交易市場14年，數(shù)據(jù)庫內橫向24個全字段覆蓋，縱向錄得1000余條交易記錄，支持靈活提取定向分析?，F(xiàn)對外開放2024上半年大宗交易數(shù)據(jù)（含14個字段），后臺回復“數(shù)據(jù)”免費提取。
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