作者 |羅乾波
出品 |波哥看樓市
2025年，上海拆遷暴富的機會又來了！
好多老小區(qū)門口，眾多中介紛紛支起了各自的攤位。
據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)信息：
1月份，徐匯區(qū)江南新村正式啟動了動遷征詢工作，據(jù)悉將按13-13.5萬/平的價格收購小區(qū)內(nèi)存量房源。
而前不久，引發(fā)業(yè)內(nèi)許多關(guān)注和驚嘆的徐匯區(qū)東安一村二村的拆遷暴富案例，其拆遷補償金額能達到15萬/平以上，今年初，東安的拆遷戶們已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)拿到錢了。
爾后，張家弄這邊的動遷款也快要到賬了。
等等
據(jù)波哥看樓市觀察:
為抵抗趨勢寒潮、加速樓市去庫存、有效發(fā)展和提振區(qū)域經(jīng)濟、優(yōu)化完善城市界面、以及精細化輪動產(chǎn)業(yè)布局等，今年一開年31個省份都在加碼各自的城中村改造，并將其作為2025—2027年間的主要重點工作內(nèi)容之一。
在這個大背景下，上海也快速開啟了新一輪城中村改造計劃，并及時推出了1402億元的大城改投資方案。
比如，2025年2月13 日，上海發(fā)布了《2025 年上海市推動經(jīng)濟持續(xù)回升向好一攬子政策舉措》，再次著重提出要全面加快“兩舊一村”改造以及城市更新的進程。
其中，上海各區(qū)公布了2025 年的政府性基金預(yù)算報表，該預(yù)算顯示，2025 年的“征地和拆遷補償”合計總額超過 1402 億元；這與去年相比，提升幅度達到了 23.8%，提升幅度較大。
作為國內(nèi)重點的超級大城市之一的上海，今年在拆改和城中村改造上出現(xiàn)了一些新的特點：
重點加碼四大核心區(qū)，徐匯區(qū)+浦東+黃埔+虹口拆遷預(yù)算約1071億元，占比76.4%。
妥妥一大波中心城區(qū)的城改大手筆，資金奔騰，城改潮起，造富加持。
此外，總體上比較，2025年上海的拆遷預(yù)算共計1402億元，這是什么概念呢？
對比2024年是增長了14%；在近3年里，是預(yù)算額度最高的一年；過去7年的時間里，是歷史第二高，僅次于2022年。
小結(jié)：
據(jù)波哥看樓市觀察，2025年，上海新一輪拆改預(yù)算，總體上提高了一成半，而且也是近三年來的最大手筆，也即，今年上海卯足了勁要有效開啟新的聚焦于相關(guān)主力中心城區(qū)的征拆大動作了。
上述四大區(qū)1000余億重金砸下去，必能有效引發(fā)上海主城區(qū)的又一輪蝶變。
這也充分意味著，2025的拆遷力度一定會很大，年度內(nèi)上海的巨量拆遷已經(jīng)在路上開始奔馳了。
以上，為上海今年的總體趨勢的簡單梳理，以供大家參考。
然而，如上所述，因為上海今年在城改布局方面的重倉主力城區(qū)這一鮮明的特征，反過來觀察就是，在前述的主力之外，其他區(qū)域就會成為次要和邊緣類的補充了。
這可以從今年的預(yù)算數(shù)字中，清晰和強烈地感受到。
近日，據(jù)魔都財觀平臺資料：
●譬如，徐匯區(qū)一騎絕塵，全上海1402億，徐匯占了近31%。430億的金額，基本在去年的基礎(chǔ)上翻倍了；連“天命之子”浦東都只能屈居第二。
●譬如，市區(qū)贏麻了2025年上海拆遷預(yù)算增長的區(qū)全部在市區(qū)——分別是徐匯、黃浦、楊浦、長寧；另外，黃浦區(qū)今年再度發(fā)力，已經(jīng)要趕上浦東了；看來外灘的城市更新將是史詩級別的。
●譬如，三區(qū)預(yù)算大幅縮減——青浦區(qū)下降83%；普陀區(qū)下降71%；奉賢區(qū)下降<63%；總體來說，郊區(qū)的下降很普遍。
主次非常的分明，而成為當(dāng)前上海本年度城改上的最鮮明特征。
在國家級城中村改造的最新的大政策和大趨勢下，上海急速推進中心主力城區(qū)的城改，用巨量資金來策馬奔騰，其造富潮也將快速顯現(xiàn)出來。
例如，按前述的13—15萬/平米的拆遷補償模式，假設(shè)以平均60平米來粗略計算，其補償款就可以達到780—900萬元，而且還是位于上海這一國際化大都市中的優(yōu)質(zhì)地段，未來價值也是其他城市和項目難以匹敵的。
大勢輪動，中心加碼，主流中的主流，在當(dāng)下拆遷的價值和未來的升值潛力，在趨勢、城市、地段、產(chǎn)業(yè)、人口等重磅加持下，此輪造富潮就不是一個簡單的拆遷價值了。
強大的助推動能更加深遠。
最后一個問題：
為什么，上海今年要快速回歸中心主力城區(qū)？
在昨天的文章中已經(jīng)做了一些相關(guān)的分析，在此就不去贅述了，有興趣可以區(qū)參考一下。
今天，再補充一個角度的觀察，如下：
實際上，就是人地房錢四大要素的重新洗牌的變化。
老房子—城中村—優(yōu)質(zhì)地段—產(chǎn)業(yè)嬗變—人居環(huán)境—城市界面等等，人城產(chǎn)必須要重新結(jié)構(gòu)，方可煥發(fā)出新的發(fā)展，而及時與時俱進。
例如，在土地角度：
畢竟，大手筆的拆遷，是需要巨量資金的支持，才能達成的，粗糙的畫餅，只會成為笑話。
典型變化有——
●據(jù)報道，徐匯暫未上報2025-2026年土地儲備滾動計劃，但2024年儲備計劃包含103幅地塊，總面積達到123.51公頃，地塊數(shù)量和面積在中心城區(qū)儲備計劃中位列第一，其供應(yīng)主力在華涇、長橋、漕河涇，均是以城市更新為牽引推動區(qū)域資源盤活、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動和形態(tài)提升。
●再如，虹口區(qū)2025年征地拆遷預(yù)算超100億元，相比2024年執(zhí)行數(shù)，增長36%，增幅也非常明顯，預(yù)計將在舊改上面發(fā)力。
其中，虹口區(qū)2025-2026年土地儲備清單中共計20幅地塊，點位比較分散，曲陽路、廣中路、江灣鎮(zhèn)、北外灘、四川北路都有，且體量相比2024年是有所萎縮，后勁不足。
這說明了什么？
不就是征拆之后，要成為土地儲備計劃中的具體項目嘛，最后還要重點考慮改地塊能否有效出讓變現(xiàn)回來，前后皆有客觀因果，無人問津、賣不掉、拖拖拉拉等，都不是城改的核心邏輯，也即會快速反映到拆改和城改前端的起點上來，不然形成不了有效的閉環(huán)。
比如，投入100億元來拆遷，在住建部的民眾意愿強烈+算的過賬的核心要求下，如果沒有后端土地出讓和產(chǎn)業(yè)商業(yè)等運營可見收入的支撐，此類項目不可能通得過地方政府和國家相關(guān)部門的嚴(yán)格審核。
因此，也可看出，在當(dāng)前的眾多現(xiàn)實壓力下，為了快速轉(zhuǎn)變樓市態(tài)勢和擴大內(nèi)需等，上?；貧w中心城區(qū)，主要是合理實現(xiàn)改范圍內(nèi)土地資金的快速回籠。
雖然，大家都知道土地財政模式，已不可持續(xù)，但是，通過城改來激活個城市中心城區(qū)的土地價值，已然變成了后土地財政和城市經(jīng)濟發(fā)展中的主流需要。
用中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)土地資源，來快速有效加持各個城市的發(fā)展，才能有效時代和趨勢的濃重寒風(fēng)。
上海，也難以獨善其身。
重金加碼，1402意億元的投入；重倉中心主力城區(qū)，新一輪拆遷造富大潮，于2025年快速在上海澎湃襲來。
區(qū)域性樓市，也將迎來眾多的正向的提振效果，蝴蝶效應(yīng)必將擴散于全國。
一時一天地，一城一境界，一域一繁華。
上海的阿拉們，你們準(zhǔn)備好了嗎？
咱們下期再會。
本文為「波哥看樓市」（ID：bgkls2023）原創(chuàng)文章，其版權(quán)歸我方所有。未經(jīng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載，喜歡的敬請點贊和轉(zhuǎn)發(fā)為謝！
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