來源|贏商網(wǎng)（ID：winshang）
作者|贏商寶藏天團(tuán)
頭圖&封面來源|深圳灣萬象城官方小紅書
文章圖片來源|各項(xiàng)目官方公眾號、小紅書
中國店王易主了？綜合型mall跑出近百億黑馬？二次元商業(yè)晉升商場最新“吸金王”，主題街區(qū)再次火熱，一個(gè)主題街區(qū)竟能帶來30億銷售額......2024年中國購物中心行業(yè)無論是運(yùn)營業(yè)績和趨勢上都發(fā)生了較大的變化。
贏商網(wǎng)收集了全國216家商場2024年銷售額與客流量等經(jīng)營數(shù)據(jù)，并結(jié)合其運(yùn)營情況研究分析，洞察實(shí)體商業(yè)的最新發(fā)展趨勢。（本文數(shù)據(jù)來自項(xiàng)目方及公開資料，為不完全統(tǒng)計(jì)，因統(tǒng)計(jì)口徑不統(tǒng)一，故不做排名，僅供參考。）
??110家商場銷售額同比增長：在216家商場的133個(gè)可比樣本中，110家商場2023年銷售額均同比增長，15家商場銷售額較2022年有所下降，8家持平；
??銷售額和客流明顯呈正相關(guān)性，銷售額在20-50億區(qū)間的商場更依賴客流：在216家商場的179個(gè)可比樣本中，客流量主要集中在1000-2000萬人次，占比近5成。此外，客流量對20-50億以內(nèi)的商場的銷售額影響更大，更需要高客流來帶動(dòng)銷售。
高端商業(yè)格局生變
- 店王易主，“商業(yè)地頭蛇”們強(qiáng)得可怕
據(jù)貝恩公司發(fā)布的《2024年中國奢侈品市場報(bào)告》指出，受消費(fèi)者信心不足、出境游復(fù)蘇、消費(fèi)外流加劇等因素影響，2024年中國內(nèi)地個(gè)人奢侈品市場銷售額預(yù)計(jì)下降18%-20%。
隨著內(nèi)地奢侈品消費(fèi)市場的疲軟，國內(nèi)高端商場的業(yè)績也受到了直接影響，國內(nèi)高端商業(yè)格局也發(fā)生了意料之外的變化。 據(jù)業(yè)內(nèi)消息人士透露，連續(xù)12年蟬聯(lián)中國商場銷售額第一的北京SKP 2024年銷售額或?qū)⑾禄?5億元回落至220億元區(qū)間 （2023年銷售額為265億元） ，同比下跌17%。 （截至發(fā)稿前，北京SKP仍未公布去年的銷售數(shù)據(jù)。）若消息屬實(shí)，中國店王或?qū)?2年以來首次易位，全國高端商業(yè)格局，亦或迎來歷史性變革。
事實(shí)上，除了北京SKP之外，部分高端商場去年業(yè)績也出現(xiàn)了下滑。據(jù)恒隆地產(chǎn)發(fā)布的財(cái)報(bào)顯示，其兩大旗艦項(xiàng)目——上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場2024年銷售額分別下降了22%和11%。此外，太古地產(chǎn)旗下的商場，除了上海前灘太古里之外，其他商場的銷售額全員下跌。
然而，在大環(huán)境低迷的情況下，仍有一些商場逆勢增長。這其中，深耕本土的商業(yè)“地頭蛇”表現(xiàn)尤為亮眼，如武漢武商MALL，通過一年內(nèi)完成11家重奢品牌全新升級調(diào)整工作，打造武商MALL商圈黃金珠寶品類一體化規(guī)模矩陣“榷金街”，打造櫻花大道、梅花大道等出圈場景，在銷售額和客流上也取得了不俗的成績，還有銷售額245億的南京德基廣場，以及銷售額首次突破百億的鄭州丹尼斯大衛(wèi)城等。
//南京德基廣場：年吸金245億，首次問鼎中國店王？！
2024年，南京德基廣場全年銷售額達(dá)245億元，不僅刷新了自身的最高紀(jì)錄，并實(shí)現(xiàn)連續(xù)5年穩(wěn)定增長，還或?qū){借這一數(shù)據(jù)，問鼎全國乃至全球“店王”寶座。
一年煥新113家品牌，不僅要做高端生意，還要做大多數(shù)人的生意
隨著奢侈品消費(fèi)的疲軟與奢侈品消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，南京德基廣場的運(yùn)營思維也發(fā)生了變化，除了夯實(shí)其高端地位之外，還開始瞄準(zhǔn)了公域流量場，走起了lifestyle精致路線，以覆蓋更多消費(fèi)人群。
持續(xù)打造超強(qiáng)奢侈品牌矩陣：吸納全國及以上級別首店共24家（包括全國首店、亞洲首店、全球首店）。2023年，德基實(shí)現(xiàn)了高奢珠寶腕表“大滿貫”，集齊了Harry Winston、Graff、Cartier、Van Cleef & Arpels等全球十大品牌。
一年煥新113家品牌，業(yè)態(tài)布局更加豐富：2024年德基廣場煥新了113家品牌，引入了54家首店，包括Valentino Beauty 色彩工坊精品店、FILA 第六代形象門店、WEILAN蔚藍(lán)科技體驗(yàn)店以及多寶閣·金鋪等全國首店，以更多元的品牌業(yè)態(tài)，滿足年輕人的需求。
打造獨(dú)有的“藝術(shù)氛圍感”，成為年輕人的精神剛需：項(xiàng)目二期六樓的潮居空間，被打造成有儀式感、科技感、美學(xué)感的生活美學(xué)空間；二期8樓的德基美術(shù)館，面積近1萬㎡，是南京唯一營業(yè)至晚上10點(diǎn)的博物館。
推出“德基24h”，商業(yè)模式再次升級
自2025年1月1日起，南京德基廣場正式調(diào)整營業(yè)時(shí)間為10:30-22:30，并延長夜間服務(wù)至次日凌晨03:00。消費(fèi)者只需掃描商場隨處可見的二維碼，即可隨時(shí)選購心儀商品，無需排隊(duì)等待，僅需在營業(yè)時(shí)間內(nèi)輕松提貨，全面實(shí)現(xiàn)購物無障礙。目前，已有70家聯(lián)營店鋪上線，包括包括GUCCI、CELINE等國際高端品牌。（詳戳： ）
項(xiàng)目三期建設(shè)中，商業(yè)版圖將進(jìn)一步擴(kuò)張
項(xiàng)目分為三期，其中一期、二期已開業(yè)，三期正在建設(shè)中， 未來將與一期、二期通過空中和地下相連，整個(gè)德基廣場最終將實(shí)現(xiàn)地上、地下、空中的立體連通。 三期建成后，項(xiàng)目總建筑面積超過30萬平方米，德基廣場的商業(yè)版圖將進(jìn)一步擴(kuò)張。
//鄭州丹尼斯大衛(wèi)城：銷售額首超100億，成河南第一個(gè)百億商場
開業(yè)近10年的鄭州丹尼斯大衛(wèi)城，去年以100+億的銷售額首次沖進(jìn)“百億俱樂部”，成為河南首家百億商場，且“有望闖入中國商場Top10”。
鄭州唯一重奢場，不斷調(diào)改穩(wěn)定地位
作為鄭州唯一的重奢場，丹尼斯大衛(wèi)城一直在調(diào)改升級，強(qiáng)化其奢侈品牌矩陣。2022年，商行進(jìn)行了大規(guī)模調(diào)改，國際化妝品品牌集體搬遷至2F，空出的區(qū)域引進(jìn)Hermès、DIOR、CELINE、CHANEL、FENDI等大牌首店，完成了HERMES、LV、GUCCI、DIOR、CHANEL和Cartier六大重奢品牌矩陣。同時(shí)Louis Vuitton、Balenciaga、Sanit Lurant及Burberry升級為雙層旗艦店，Prada美妝線Prada Beauty也在同年進(jìn)駐2F。
此外，丹尼斯大衛(wèi)城在軟件硬件方面都進(jìn)行了新一輪的升級，如打造VIP LOUNGE、上線代客泊車服務(wù)、改造衛(wèi)生間等，加上丹尼斯廣場洲際酒店的開業(yè)，高端配套體系進(jìn)一步完善。
加碼“運(yùn)動(dòng)”，運(yùn)動(dòng)零售業(yè)態(tài)或?qū)⒊尚略鲩L點(diǎn)
2024年，項(xiàng)目繼續(xù)以“爭首進(jìn)，搶獨(dú)有”的招調(diào)策略，引入了78家首店，涵蓋戶外運(yùn)動(dòng)、國際精品、餐飲、兒童等業(yè)態(tài)。
此外，項(xiàng)目還進(jìn)一步強(qiáng)化專業(yè)戶外及運(yùn)動(dòng)零售領(lǐng)域的矩陣，對商場6樓進(jìn)行了深度的調(diào)整與升級。除了引入了KEEN、UNDEFEATED、Helly Hansen、ANTA SV、攀山鼠等首店品牌之外，還把6樓的輕休類零售品牌移至7樓之外，并將原有的SALOMON、KOLON SPORTS、The North Face等運(yùn)動(dòng)品牌門店進(jìn)行升級。
綜合型mall超常發(fā)揮
-“十八般武藝”地調(diào)改，有的銷售額升至215億，有的暴漲60%
當(dāng)大家為業(yè)績疲軟找來“消費(fèi)降級”理由時(shí)，卻有反駁的聲音出現(xiàn)：“留不住消費(fèi)者，是你自己的問題”。在贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)到的18個(gè)2024年銷售額突破50億商場中，次高端/綜合型商場的占比近八成。有成熟期項(xiàng)目的成功調(diào)改、有邁過培育期項(xiàng)目的異軍突起，升級定位、營銷創(chuàng)新、品牌能級提升、場景化改造、死磕服務(wù)細(xì)節(jié)……他們使出“十八般武藝”留住消費(fèi)者。
??一批瞄準(zhǔn)大眾化消費(fèi)的綜合購物中心，正在悶聲賺錢：為魔都貢獻(xiàn)新晉網(wǎng)紅觀景臺(tái)的上海環(huán)球港年銷售攀升至215億，上海龍之夢城市生活中心年銷售暴漲60%至98億，國內(nèi)首個(gè)同時(shí)擁有山姆+宜家兩大主力店的廣州美林M?LIVE天地、擴(kuò)張步伐未止的SM廈門綜合體（含一期、二期、三期）各拿到了58億、56.6億的成績單。
??連鎖開發(fā)商們手中“王牌”穩(wěn)定甚至超常發(fā)揮：合生商業(yè)旗下北京朝陽合生匯、上海五角場合生匯分別吸金75億、63億，被視為“近三年來深圳成長最矚目購物中心標(biāo)桿”的深圳深業(yè)上城、開業(yè)僅5年的深圳卓悅中心沖進(jìn)“60億俱樂部”，北京朝陽大悅城、深圳印力中心、龍湖重慶時(shí)代天街、上海真如環(huán)宇城MAX等項(xiàng)目均在“50億梯隊(duì)”。
圖源：深圳印力中心官方小紅書
//上海龍之夢城市生活中心：大體量主打“老少咸宜”，年銷售暴漲60%逼近100億！
上海龍之夢城市生活中心（以下簡稱“龍之夢”）開業(yè)近20年來做到了全品類餐飲布局、全客層群體經(jīng)營，其2024年成績單著實(shí)令人驚喜：年銷售額同比提升60%至98億，日均客流同比提升19.5%至15萬/人次；品牌銷售額全國和上海排名前三的占比達(dá)60%左右，餐飲類月均超百萬有近60家；B2層新能源汽車主題街區(qū)20+品牌年銷售額近30億，占商場總銷售額的30%。
親民的零售業(yè)態(tài)、豐富的餐飲品類，“老少咸宜”是主打特色
除了依托上海地鐵2/3/4號線中山公園站交匯點(diǎn)的強(qiáng)大聚客能力，龍之夢從2016年起每年的品牌迭代率約30%，2024年新進(jìn)品牌130家，其中全國、上海首店59家。目前，龍之夢場內(nèi)經(jīng)營品牌近600家，盒馬全國首家黑標(biāo)店、京東電器城市旗艦店上海首店等均帶來了可觀的客流，小官官美蛙粥中國首店、老滇山寨上海首店等新入駐餐飲品牌也都是妥妥的“排隊(duì)王”。
場景化改造、硬件與服務(wù)優(yōu)化、引入“數(shù)智化”概念……全方位“蝶變”
龍之夢自2021年起，率先打造全國首個(gè)新能源汽車主題街區(qū)，超5000平空間聚集20+汽車品牌，如今成為眾多知名汽車品牌的首發(fā)首秀之地；“數(shù)字化”和“智能化”是創(chuàng)新發(fā)展的關(guān)鍵詞，2024年引入占地機(jī)器人體驗(yàn)館，邀請來“AI機(jī)器人”龍龍與人形機(jī)器人“小柒”坐鎮(zhèn)；去年9月起，全場開啟“蝶變”煥新升級，針對不同業(yè)態(tài)對各樓層進(jìn)行街區(qū)化打造，規(guī)劃“玫瑰花園”“科技未來”“國潮古風(fēng)”三大新主題街區(qū)，且陸續(xù)對商場各入口、洗手間、地下車庫等區(qū)域進(jìn)行翻新改造。
//深圳深業(yè)上城：升咖“城市高端潮奢場”，深度挖掘首店、港人、明星、免稅經(jīng)濟(jì)
年銷售額60億、年客流量4600萬人次，同比2023年均呈現(xiàn)雙位數(shù)增長！打出“公園+LOFT小鎮(zhèn)+MALL+街區(qū)”獨(dú)特組合模式的深圳深業(yè)上城，繼明確轉(zhuǎn)型升級“城市高端潮奢場”、引入老佛爺百貨華南首店后，2024年從多方面創(chuàng)新開拓持續(xù)的客流增量。
全年新增近80個(gè)品牌，重塑外街打造“微醺社交空間”
項(xiàng)目全年新引進(jìn)近80個(gè)品牌，當(dāng)中包括超30個(gè)首店， 不僅有奢侈品牌SHANGHAI TANG，一批運(yùn)動(dòng)潮牌和特色零售門店都在持續(xù)強(qiáng)化其國際先鋒時(shí)尚街區(qū)的氣質(zhì)；重塑外街打造“微醺社交空間”，10+高顏值餐廳結(jié)合外擺、綠植等景觀，也吸引來大批年輕人打卡。
深挖港人經(jīng)濟(jì)、明星經(jīng)濟(jì)，還抓住了免稅經(jīng)濟(jì)新機(jī)遇
年內(nèi)商場舉辦超300場企劃活動(dòng)，且不斷完善港澳客“吃住行一條龍服務(wù)”，成為了港人最愛的購物中心之一。此外，項(xiàng)目的城市公共空間與特色街區(qū)，還是《城市捉迷藏》等多個(gè)知名綜藝IP的拍攝取景地，吸引不少消費(fèi)者前往打卡。
值得一提的事，深業(yè)上城將再添一超級主力店，深圳首家市內(nèi)免稅店已確定選址于此，且將在2025年內(nèi)開業(yè)。
二次元成商場最新“引流神器”
- 谷子店、主題街區(qū)、主題活動(dòng)...留客&吸金力杠杠滴
二次元經(jīng)濟(jì)爆火，二次元從“圈地自萌”逐步發(fā)展成一個(gè)具有巨大潛力的行業(yè)。根據(jù)艾媒咨詢數(shù)據(jù)顯示，2024年中國泛二次元用戶群體數(shù)量已攀升至5.03億人。同時(shí)，泛二次元及周邊市場規(guī)模一路飆升至5977億元。
而二次元這股風(fēng)近兩年也吹到了實(shí)體商業(yè)。全國不少老商場靠二次元商業(yè)被盤活，市場上也越來越多企業(yè)或購物中心布局“二次元商業(yè)”，通過引入二次元業(yè)態(tài)品牌、打造二次元主題街區(qū)、舉辦二次元主題活動(dòng)，吸引更多年輕人，甚至還有不少以二次元為主題的購物中心面市。
//北京朝陽合生匯：一年賣了75億元，二次元為業(yè)績飆升加buff
去年，北京朝陽合生匯銷售額達(dá)75億元，同比增長30%。亮眼的業(yè)績得益于合生商業(yè)的“年輕人需要什么，合生商業(yè)便提供什么”的營銷策略，通過加碼二次元商業(yè)“攻下”年輕人，為其業(yè)績飆升助力不少。
設(shè)置二次元嗨玩街區(qū)，把商場打造成“最火”IP首發(fā)地
面對消費(fèi)者對二次元文化娛樂需求的持續(xù)增長，北京朝陽合生匯也在不斷加碼二次元商業(yè)，在商場B3打造了二次元嗨玩街區(qū)，引入了超10家二次元品牌，包括漫庫mancool、墟彌Goods、谷池、獵人桌游等，把商場打造一個(gè)巨大的“痛城”。
此外，朝陽合生匯還特別瞄準(zhǔn)當(dāng)下“最火”的熱門IP，開設(shè)首展/快閃店，把商場打造成“IP首發(fā)地”，如線條小狗、卡皮巴拉、哈利波特、原神、仙劍奇?zhèn)b傳等。豐富的二次元活動(dòng)也為項(xiàng)目業(yè)績加buff，據(jù)悉國慶 7 天吸引近 85 萬人次，同比提升 26%，全場總銷售額近 2 億元，同比提升 39%。
//沈陽大悅城：年銷售36億元，東北最大商場變身東三省二次元圣地
沈陽大悅城商業(yè)體量達(dá)45萬㎡，共引進(jìn)近600家品牌，是東北最大、品牌最多的購物中心。該項(xiàng)目位于東中街核心商圈，C館、D館直達(dá)地鐵，為地鐵上蓋項(xiàng)目。項(xiàng)目由ABCDE五館組成，五館內(nèi)部相互貫通，其中：
A館：瞄準(zhǔn)優(yōu)雅女性的優(yōu)雅館；
B館：定位潮流館，引入高階戶外運(yùn)動(dòng)品牌；
C館：打造潮流化的時(shí)尚館；
D館：打造年輕化氛圍的活力館；
E館：定位先鋒館，引入國潮新奇業(yè)態(tài)和品牌。
2024年，沈陽大悅城銷售額達(dá)36億元，年客流3311萬人次。
把D館改造為真正的二次元“痛館”，東北二次元專屬的寶藏打卡圣地
2024年12月，大悅城痛館1.0升級改造計(jì)劃正式完成，以“首店+超級IP”的組合，共引進(jìn)了25家二次元及娛樂業(yè)態(tài)品牌，其中東北首店8家、東北旗艦店2家、沈陽首店 7家;截至目前已達(dá)成30家品牌規(guī)模，包括漫屋、I LOVE TOY、yooooshop、GETOY CLUB、秋子谷子等東北首店。
據(jù)項(xiàng)目官方數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目2024年二次元品牌1-11月實(shí)現(xiàn)銷售2100萬，全年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)2500萬，二次元品牌月均坪效超3700，達(dá)成五館整體月均坪效的2.3倍。
商場里的主題街區(qū)爆款頻出
- 以“深度且專業(yè)”賺口碑，連續(xù)性收割“回頭客”
近年來，商場里的主題街區(qū)爆款頻出，它們打破傳統(tǒng)商業(yè)的審美和體驗(yàn)疲勞，以“深度且專業(yè)”的主題和打法賺足口碑和流量，并在銷售額的提升取得了顯著效果。
//蘭州中心新引進(jìn)“風(fēng)起大漢”街區(qū)：更深度更專業(yè)的沉浸式體驗(yàn)，既吸客又做起口碑
拿出年銷售48.5億、年客流3600萬成績單的東百蘭州中心，除了開展品牌調(diào)整、完成BM層改造以拉動(dòng)客流量同比提升7%，新引進(jìn)甘肅省首個(gè)大型文化演繹型街區(qū)“風(fēng)起大漢”（2024年12月29日開街）目前已吸引客流8萬人次。
集漢文化、隴原文化與絲路文化于一體的風(fēng)起大漢沉浸式演藝街區(qū)，其面積超1.5萬平，三大場景+五大演藝+數(shù)十種體驗(yàn)業(yè)態(tài)，從民間手工藝到傳統(tǒng)民俗專業(yè)表演、再到西北特色飲食，從多元角度讓到訪者沉浸式融入厚重歷史與文化。
圖源：風(fēng)起大漢（燈火闌珊）官方小紅書
//港惠三期打造情景式主題街區(qū)：文化+商業(yè)+旅游創(chuàng)新組合打法，趣味、互動(dòng)、連續(xù)性都有了
邁過16周年的惠州港惠購物中心，在2024年收獲銷售額（含三期）增長29%至37.5億元、客流量增長26%至3780萬人次的成績單。去年，項(xiàng)目一二期重點(diǎn)補(bǔ)齊了餐飲短板，而三期羅浮里（2024年4月27日開業(yè)）所打造的惠州首個(gè)情景式主題街區(qū)「蝶樹溪谷」，對項(xiàng)目整體經(jīng)營提升也產(chǎn)生了不小的助力作用。去年“五一”期間，羅浮里成為了家庭出游的熱門打卡地之一，更拉動(dòng)港惠商圈整體銷售額突破1.2億元。
具體來看，項(xiàng)目方依托“羅浮山”地理IP與“仙山”文化內(nèi)核，拿出“消費(fèi)場景創(chuàng)新+顧客游逛消費(fèi)+羅浮里人文故事展示+ NPC互動(dòng)演出”組合打法：惠州在地文化的深挖與當(dāng)?shù)厝司窆缠Q，八大精靈角色趣味性十足，“連續(xù)劇”等長期性衍生活動(dòng)都賺足了“回頭客”。
2025年5月28-29日 廣州朗豪酒店
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