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大家好，我是蘇北哥！今天是3月19日，農(nóng)歷二月二十，已是周三，也算是個(gè)周中的“小周末”。

01.

二手房爆發(fā)，最新成交數(shù)據(jù)又創(chuàng)新高！盤點(diǎn)南京賣得最好的10個(gè)小區(qū)

這兩天關(guān)于“買新房？還是買二手房？”的話題，在北哥晚間十點(diǎn)的抖音直播間（蘇北哥南京說房）里也炸開了鍋，不少新粉加入進(jìn)來，咨詢北哥的看法。

大家各抒己見，隔著屏幕，討論的氣氛正歡！有個(gè)粉絲表示，家里打算今年買房，正在考慮這個(gè)問題，同事、朋友都勸我們買二手房，說便宜，而且生活配套全面，但是家里正在上大學(xué)的孩子卻一直堅(jiān)持買新房，特別是看中了江北的第四代住宅，說小區(qū)漂亮，景觀綠化誘人，而且還有會(huì)所，戶型還送大露臺(tái)，正是年輕人喜歡的生活場(chǎng)景……

還有的粉絲表示，北哥昨天文章里提到的“3種新房，不能買”這個(gè)話題相當(dāng)好，之前看房時(shí)根本沒想到挑選新房還有這么多門道，看房過程中確實(shí)被置業(yè)顧問游說“可以0首付”，當(dāng)時(shí)還感覺特別心動(dòng)，哪知“0首付”的背后還藏著這么多貓膩！

然而，一些“老粉”的觀點(diǎn)比起“新粉”來，顯然顯得更成熟、更精辟，有個(gè)老粉就“買新房，還是買二手房”話題的討論時(shí)，總結(jié)到“主要如今樓市下行，買房人才會(huì)考慮買新房還是買二手房的問題，如果市場(chǎng)反彈回暖，其實(shí)買哪種房子都是一樣的”，對(duì)于這個(gè)觀點(diǎn)北哥也十分贊同。

還有一個(gè)老粉的觀點(diǎn)就更絕了，他談到“買二手房不能跟風(fēng)盲目，得看具體小區(qū)甚至具體房源情況，流通性如何？有些小區(qū)房?jī)r(jià)就算再便宜也不能買，不能當(dāng)接盤俠?！?/p>

今天文章，我們就應(yīng)這位粉絲的要求，來盤點(diǎn)下近期南京流通性最好（賣得最好）和哪些流通性最差（0成交）的二手房小區(qū)。

在說具體小區(qū)之前，我們先來看下近一周的南京二手房行情，毫不夸張的說，南京二手房成交量又爆棚了。

3月10-16日，南京全市二手房成交量高達(dá)2318套，環(huán)比大漲17.2%，這是2025年以來，南京二手房時(shí)隔一個(gè)月，周成交量再次突破2000套，創(chuàng)今年周度新高，我愛我家預(yù)計(jì)3月全月南京二手房成交量將突破9000套

同時(shí)在二手房的新增掛牌量和掛牌價(jià)格波動(dòng)方面，上周南京二手房新增掛牌1870套，環(huán)比減少7.1%；新增掛牌房源均價(jià)28585元/㎡，環(huán)比則上漲3.1%。

值得注意的是，上周南京二手房掛牌價(jià)格是經(jīng)歷連漲4周后，首次回調(diào)，同時(shí)伴隨新增掛牌量“大減”，這會(huì)不會(huì)是南京二手房?jī)r(jià)格觸底反彈的信號(hào)呢？

下面來看，今年至今南京賣得最好的10個(gè)二手房小區(qū)。

第一名，位于城東月牙湖板塊的紫楊佳園。

根據(jù)權(quán)威平臺(tái)顯示近90天以來，紫楊佳園成交房源多達(dá)49套，是南京二手房當(dāng)之無愧最高成交量小區(qū)。

雖然成交量如此之巨大，但是紫楊佳園的房源成交價(jià)格卻在一路下行，2月底最新成交單價(jià)僅有14318元/㎡，比該小區(qū)成交均價(jià)還低近1000元/㎡

為何紫楊佳園如此受歡迎？無他，還在于高性價(jià)比，首先該小區(qū)雖然是安置房，但是房齡還算新，不是主城老破小，小區(qū)興建于2010年，成色可能不比某些剛需商品樓盤“差”

紫楊佳園實(shí)景

其次當(dāng)然是價(jià)格便宜！紫揚(yáng)佳園所處的老城東，可算是南京名副其實(shí)的富人區(qū)。小區(qū)東側(cè)1.5公里處就是去年賣得如火如荼的城東第一豪宅“金基瞻月府”，街對(duì)面就是洋房項(xiàng)目玖樾印象。瞻月府當(dāng)年售價(jià)達(dá)到6萬+/㎡，玖樾印象如今還要賣到4.72萬/㎡。

你們豪宅打價(jià)格戰(zhàn)，反而讓剛需安置房撿了便宜，高性價(jià)比凸顯。然而紫楊佳園最吸引人還在于它是南師附中行知分校學(xué)區(qū)房，該校學(xué)區(qū)覆蓋70個(gè)小區(qū)，其中就屬紫楊佳園價(jià)格最便宜，小區(qū)也夠新，剛需客當(dāng)然想都不用想。

第二名：鼓樓濱江恒盛金陵灣

平臺(tái)顯示，恒盛金陵灣近90天成交量達(dá)到35套，成交量位居整個(gè)鼓樓區(qū)第一，全市第二。

這個(gè)小區(qū)賣得好，就不用多說了，學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)放在那兒，樹人雙本部學(xué)區(qū)房，買了等于9年義務(wù)教育得到保障。且小區(qū)距離樹人只一街之隔，上學(xué)非常方便。

與此同時(shí)相比其他的樹人雙學(xué)區(qū)房，如新河一村、二村等，恒盛金陵灣是該板塊唯一品質(zhì)次新房，但是房?jī)r(jià)卻比旁邊的老破小還便宜，買房人還有什么可考慮的？

第三名：鼓樓濱江世茂外灘新城

近90天，世茂外灘新城成交量達(dá)到33套，位居全市第三。

沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格，這話放在世茂外灘新城身上，就是那么的合適，曾經(jīng)高峰賣到6萬+/㎡，現(xiàn)在2.5-2.6萬/㎡，難怪買房人趨之若鶩。

關(guān)鍵小區(qū)層色也不錯(cuò)，2015年建成的超高層一線江景房，也是力學(xué)小學(xué)、樹人學(xué)校雙學(xué)區(qū)房。沒啥好考慮的，就是干

第四名：仙林湖的金地湖城藝境

近90天，金地湖城藝境成交量達(dá)31套，棲霞區(qū)第一，全市第四。

一個(gè)遠(yuǎn)在城東仙林湖的小區(qū)居然能登頂南京成交量排行，原因無他就是性價(jià)比高。金地湖城藝境可算是仙林湖板塊二手房的性價(jià)比之王。當(dāng)旁邊的高科榮境二手房成交單價(jià)3萬+/㎡的時(shí)候，金地湖城藝境房?jī)r(jià)已經(jīng)降到了1字頭。

同樣的仙林湖美景，同樣的金中仙林學(xué)區(qū)房，你選誰？

當(dāng)然了，因?yàn)椴粩嗯噬某山涣浚鸬睾撬嚲车姆績(jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了回升，3月最新房源成交單價(jià)已經(jīng)漲回了2萬/㎡以上。順便說一下，仙林金中目前已經(jīng)入列2025南京A類公辦學(xué)校。

第五名：橋北的明發(fā)濱江新城二期

平臺(tái)顯示橋北明發(fā)濱江新城二期，近90天成交量達(dá)到31套，前90天成交量略少于湖城藝境，故排在全市第五。

瑯琊路小學(xué)明發(fā)濱江小學(xué)+明發(fā)濱江一中雙學(xué)區(qū)，讓明發(fā)濱江新城的高性價(jià)比備受青睞。

雖然成交量激增，但明發(fā)濱江新城二期的成交價(jià)格卻還在下降，3月最新成交單價(jià)僅1.35萬/㎡，比2月份房?jī)r(jià)又下降1500元/㎡左右。

第六名：秦淮夫子廟的王府園小區(qū)

近90天，王府園小區(qū)成交量為29套，說實(shí)話這個(gè)小區(qū)的房源成交量下來了，要知道前90天，該小區(qū)成交量58套，去年年底一直是全市“一二名的位置”。

成交量下滑的原因也很簡(jiǎn)單，就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)有所上漲，性價(jià)比有所下降。該小區(qū)3月份成交單價(jià)已經(jīng)全面漲回4萬+/㎡，3字頭房源已經(jīng)銷聲匿跡。

王府園小區(qū)是鐘英中學(xué)的學(xué)區(qū)房，故成交量有一定的保證，但是類似王府園小區(qū)這樣的主城老破?。◣W(xué)區(qū)）的還有很多，一旦價(jià)格回漲，買房人就會(huì)選擇其他房源。

王府園小區(qū)實(shí)景

第七名：鼓樓濱江的新河二村

新河二村近90天成交量為28套，排名入列前十的原因自然也是因?yàn)閷W(xué)區(qū)，該小區(qū)與恒盛金陵灣一樣也是雙樹人學(xué)區(qū)房，且該小區(qū)有40㎡以下的極小戶型學(xué)區(qū)房供應(yīng)，200多萬就能入手。

第八名：江核青奧的保利西江月

保利西江月，近90天成交房源數(shù)量28套，相比前90天成交量還在上漲，該小區(qū)成交激增，不用多說，就是因?yàn)樗墙说亩址俊暗變r(jià)”。

2月份保利西江月最低成交單價(jià)已經(jīng)達(dá)到1.63萬/㎡，刷新今年以來該小區(qū)最低價(jià)。

第九名：江寧上秦淮翠屏誠(chéng)園

近90天翠屏誠(chéng)園成交量達(dá)到26套，相比前90天成交量還在大幅增長(zhǎng)。原因無他，這座曾經(jīng)的上秦淮第一改善小區(qū)，如今已經(jīng)成了南京樓市有名的“跌王”。

具備改善氣質(zhì)的翠屏誠(chéng)園

從2021年4.1萬+/㎡一路跌下來，翠屏誠(chéng)園還在不斷刷新著“底價(jià)”，3月最新一套85㎡低樓層房源，成交單價(jià)僅17646元/㎡，為今年以來該小區(qū)最低成交價(jià)格。

第十名：江北高新新城花漾紫郡

近90天新城花漾紫郡成交量為26套，相比前90天成交量出現(xiàn)了大跌。該小區(qū)最新房源成交單價(jià)在1.7-2.1萬/㎡。相比2月份同小區(qū)房?jī)r(jià)，有小幅上漲。

同時(shí)該小區(qū)是浦口外國(guó)語學(xué)校高新分校雙學(xué)區(qū)房。

02.

冰火兩重天，盤點(diǎn)那些近期“0成交”小區(qū)！

二手房就是這樣，有人歡喜有人愁，有人低價(jià)買入高價(jià)賣出，有人買到手里卻成了“接盤俠”！

二手房市場(chǎng)的變數(shù)更大，千萬不能隨便買，下面統(tǒng)計(jì)一下近期（今年至今），0成交的二手房小區(qū)（統(tǒng)計(jì)并不完整，且作參考）。

2月份成交均價(jià)全市第一的鼓樓區(qū)，也是0成交二手房小區(qū)最多的一個(gè)區(qū)，據(jù)說沒賣出房源的小區(qū)超270個(gè)，其中頂級(jí)學(xué)區(qū)房小區(qū)，沒賣出房源的不在少數(shù)。

拉小+29中學(xué)區(qū)房金鼎灣今朝天下，最新成交房源還停留在2024年1月8日。

力學(xué)+29中的仙霞公寓；瑯小+29中的天目華庭；拉小+29中紫府銘居；瑯小+29中的蘇寧華瑰園；拉小+29中拉薩路小區(qū)等頂級(jí)學(xué)區(qū)房小區(qū)，今年以來均沒有房源成交。

與此同時(shí)，去年新房賣爆的鼓樓小桃園板塊，近期二手房賣得也不太好，板塊兩大豪宅，當(dāng)代萬國(guó)府、中海桃源里今年都沒有房源成交。最新成交案例還停留在去年8-10月份

建鄴的0成交小區(qū)數(shù)量不是很多，滿打滿算大概不到100個(gè)，很明顯一些掛牌價(jià)格高企的高端豪宅，成交情況不太理想。

如河西南魚嘴今年1月份一口氣掛出9套房源的中北金基朗樾府，最高掛牌價(jià)格高達(dá)6.4萬+/㎡，但至今為止尚未有房源實(shí)現(xiàn)成交。

還有河西南的河西金茂府，河西中的華新城郡庭；萬達(dá)廣場(chǎng)的東原印長(zhǎng)江等豪宅今年以來都沒有房源成交。

而反觀成交均價(jià)在3-4萬/㎡的河西南“星八客”，房源成交卻是不斷。

與此同時(shí)，江心洲上豪宅、別墅成交情況不是太好，如中南璞境、仁恒江灣世紀(jì)、保利二十四院、升龍?zhí)一ㄔ纫淮笈^(qū)，今年以來沒有成交。

秦淮的今年0成交小區(qū)數(shù)量也比較多，保守估計(jì)在260家以上。

首當(dāng)其沖的就是豪宅小區(qū)，比如大光路的金基尚書里小區(qū)，去年成交單價(jià)還高達(dá)7萬+/㎡。如今該小區(qū)掛牌房源單價(jià)還高達(dá)7-8萬/㎡。

建鄴路的金鼎灣狀元府、牛市的泰禾南京院子、老門東的雅居樂長(zhǎng)樂渡、應(yīng)天大街的越城天地，秦淮四大豪宅，今年以來均沒有房源成交。

另外大校場(chǎng)次新房源開始紛紛掛牌，如四葉草項(xiàng)目翡麗鉑灣、云萃府；之前大明路沿線的明閱府、金基璞悅和園、錦云臺(tái)；以及機(jī)場(chǎng)跑道盤文淵府都有房源掛出。秦淮高端次新房供應(yīng)格局即將發(fā)生改變

玄武區(qū)是今年以來，0成交二手房小區(qū)數(shù)量“四大主城區(qū)”之中最少的大概數(shù)量不足100個(gè)。

雨花臺(tái)區(qū)0成交二手房主要集中在城南老城片區(qū)，如能仁里、雨花新村、鐵心橋等板塊，次新標(biāo)桿小區(qū)，如中海城南公館、龍湖天鉅、仁恒城市星光等小區(qū)成交還是比較火爆。

棲霞區(qū)今年至今大概也有100家小區(qū)二手房0成交，首當(dāng)其沖的就是仙林和仙林湖的豪宅和別墅，過高的掛牌價(jià)格，讓市場(chǎng)一時(shí)無法接受，如朗詩保利禮墅、綠城東方玉園、依云溪谷、棲園、大魚VILLA等全在0成交小區(qū)之列。

與此同時(shí)棲霞山板塊的不少樓盤已經(jīng)有二手房掛牌，但成交量并不好，如山語境府、山語熙府、山河九著等。

江寧的0成交小區(qū)基本集中在兩種小區(qū)，一種就是高端別墅房源，主要集中在將軍大道、百家湖兩個(gè)板塊，如運(yùn)盛美之國(guó)、瑪斯蘭德、百家湖花園別墅、復(fù)地朗香、證大九間堂等等。如百家湖的大平層項(xiàng)目百家臻園目前已經(jīng)有6套房源掛出，掛牌價(jià)格在4.2萬/㎡以上。