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文=城記智庫(kù)城城

前不久，曲江新區(qū)發(fā)布了一則“百億安置”公告。結(jié)合最新國(guó)土空間規(guī)劃，曲江可開(kāi)發(fā)空間徹底明晰。

作為古都功能核心承載區(qū)的曲江新區(qū)，可開(kāi)發(fā)土地“告急”。因此，去年坊間傳聞的“曲江三期”（正式名為“少陵塬文旅融合創(chuàng)新示范園區(qū)”），其前期論證和后來(lái)的取消，一時(shí)都成為新聞點(diǎn)。

基于這次“百億安置”，我們?yōu)榇蠹夜蠢粘銮詈蟮拈_(kāi)發(fā)版圖。

公告：曲江將誕生“百億安置”

2025年3月初，《三兆村城中村改造項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃》發(fā)布，“曲江杜邑文旅科技投資集團(tuán)”為招標(biāo)人。

從公示消息來(lái)看，該項(xiàng)目用地面積為554畝，包含征收補(bǔ)償及安置樓建設(shè)。擬新建安置總建筑面積約154萬(wàn)平米，包含住宅、地下車庫(kù)、商業(yè)、幼兒園、小學(xué)和其它公建配套等項(xiàng)目。

最吸睛的，是115億的金額！在AI工具寫作中，紛紛給出“資金狂歡”、“村民逆襲”和“富豪誕生”等表述。

曲江三兆村安置與周邊界面◎制圖/城記智庫(kù)

根據(jù)招標(biāo)信息和最新國(guó)土空間規(guī)劃，我們繪制了以上方位圖。

經(jīng)過(guò)二十余年發(fā)展，曲江全面“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”二期。地處少陵塬的杜陵片區(qū)，擁有國(guó)保單位的漢宣帝陵，形成罕見(jiàn)“萬(wàn)畝都市森林”。對(duì)擅長(zhǎng)營(yíng)造“文化+”的曲江而言，無(wú)疑是價(jià)值最高的板塊之一。

再加上杜邑遺址公園的建成，也讓這里一躍成為東南部西安的“露營(yíng)勝地”。而唯一可成片開(kāi)發(fā)的片區(qū)，只有三兆村范圍。

曲江三兆村拆遷前后衛(wèi)星圖◎來(lái)源/城記智庫(kù)

“土地告急”的曲江，它成為重要的“解渴水源”之一。相關(guān)報(bào)道顯示，三兆村是西安最大的行政村之一：有15個(gè)村民小組、3000余住戶、共8000余人，全村總面積達(dá)8000多畝。

我們查詢到，不同口徑數(shù)據(jù)各有不同。比如面積，這些年因城市建設(shè)、退耕還林等多有變化。衛(wèi)星圖測(cè)算顯示，其可開(kāi)發(fā)土地約千畝左右。

“百億安置”，標(biāo)志著歷時(shí)多年的三兆村改造迎來(lái)新進(jìn)展。這也呈現(xiàn)一個(gè)顯著的事實(shí)：曲江大本營(yíng)“困境”日益凸顯，核心區(qū)可開(kāi)發(fā)土地屈指可數(shù)，后續(xù)土地開(kāi)發(fā)存在更長(zhǎng)周期和更大難度。

分析：曲江的“可開(kāi)發(fā)版圖”

最新國(guó)土空間規(guī)劃顯示，南部曲江邊界已落定。

前幾年，關(guān)于“曲江三期”傳聞沸沸揚(yáng)揚(yáng)。一是因?yàn)樽鳛槲靼病敖鹱终信啤钡那聟^(qū)，困于“幾無(wú)土地”焦慮下尋求突圍；二是“文化+旅游+城市”的成功模式，讓很多人拉滿了潛藏的預(yù)期。

因此，曲江正南的少陵塬片區(qū)無(wú)疑是最佳出路。53平方公里的《西安少陵塬文旅融合創(chuàng)新示范園區(qū)》，相當(dāng)于“再造一個(gè)曲江”。

早期曲江板塊功能及預(yù)想南拓區(qū)域◎制圖/城記智庫(kù)

從城市開(kāi)發(fā)層面這是常規(guī)化的操作，并無(wú)所謂神秘或者大招。開(kāi)發(fā)區(qū)，本身就是利用機(jī)制和體制創(chuàng)新，從而“激活”城市發(fā)展。雖然與行政區(qū)之間存在“博弈”，但事實(shí)證明“利大于弊”。

雁塔區(qū)的文教園劃歸曲江，就是這個(gè)路徑。

最大變數(shù)，就是土地性質(zhì)。2023年，曲江新區(qū)管理委員公開(kāi)答復(fù)：“該項(xiàng)目為前期規(guī)劃，與正在編制的西安國(guó)土空間規(guī)劃不符，目前已取消。”并稱“該區(qū)域后續(xù)規(guī)劃，以西安市國(guó)土空間總體規(guī)劃為準(zhǔn)。”

結(jié)合已公布的《古都核心區(qū)規(guī)劃》，我們進(jìn)行衛(wèi)星圖落位。很明顯，曲江已無(wú)任何“南拓”的可能。