《成竹澳房觀察》欄目，持續(xù)為大家分享關(guān)于澳洲的一切，生活、房產(chǎn)、投資等等。
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作為一名長期關(guān)注全球房產(chǎn)市場的投資者，我一直在尋找既有升值潛力又適合居住的區(qū)域。
布里斯班是我在澳洲投資經(jīng)歷的第二站，從16年的Yarrabilba到19年Rochedale再到去年的Townsville，但是布里斯班袋鼠角我一直都有在密切關(guān)注。
因?yàn)?a class="keyword-search" >袋鼠角一直以來入市門檻都很高，而且項(xiàng)目非常稀缺，導(dǎo)致市場上的信息并不常見。
在這篇文章中，我想和大家分享我的看法，帶你了解為什么袋鼠角近10年期間成為布里斯班房地產(chǎn)市場中的新貴。
我記得第一次來布里斯班，大概在2013年的時(shí)候，跟著悉尼的旅行團(tuán)，當(dāng)時(shí)去參觀故事橋，我才第一次知道袋鼠角這個(gè)地方。
那時(shí)候，這邊就已經(jīng)都是低密度住宅區(qū)了，但樓看起來都蠻舊的，一查才知道已經(jīng)有10-20年的房齡了。
但眼前的景象讓我意識到這是一個(gè)充滿潛力的區(qū)域， 袋鼠角三面環(huán)水，而且是市中心，地勢最高的土地大約比周圍高14米，所以景觀很好，周邊也圍繞著布里斯班標(biāo)志性建筑和景點(diǎn)。
如今，從袋鼠角步行可以輕松到達(dá)市中心，皇后碼頭，故事橋，南岸公園和2032年奧運(yùn)會中心球場Gabba體育場，屬于絕佳的自住區(qū)，鬧中取靜。
Green Bridge
這里的交通也十分便捷，步行通過剛通行的Green Bridge綠橋10分鐘直達(dá)市中心，靠近幾大公交線路、渡輪站，還有即將建成的Cross River Rail跨河鐵路項(xiàng)目，這將極大縮短前往市區(qū)其他地方的時(shí)間。
袋鼠角的地理位置是絕對無可挑剔的，尤其是以Cairns Street以北的位置地價(jià)更貴，如果它是別墅區(qū)，那肯定會力壓Teneriffe成為布里斯班第一貴，只可惜袋鼠角北區(qū)的土地價(jià)格讓有錢人也望而生畏。
我記得當(dāng)時(shí)還查了限高令，為了確保他不會變成墨爾本南岸那種摩天大樓重災(zāi)區(qū)，還好政府市中心中低密度區(qū)的抉擇是明智的。
這里不僅僅是個(gè)投資的好選擇，生活也十分方便。
我當(dāng)時(shí)就想，這種集地理優(yōu)勢、景觀、便捷生活和未來發(fā)展于一體的地方，簡直是為房產(chǎn)投資量身定制的寶地。
只可惜這些年袋鼠角出的項(xiàng)目要不就是位置不夠核心，要不就價(jià)格高到實(shí)在負(fù)擔(dān)不起。
在過去幾年，袋鼠角北區(qū)的樓盤交割價(jià)格已經(jīng)有顯著增長，一些高端住宅在交房后迅速轉(zhuǎn)售，價(jià)格甚至上漲了幾百萬澳幣。
深入了解袋鼠角后，我發(fā)現(xiàn)這里的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)非常穩(wěn)健。
根據(jù)我掌握的數(shù)據(jù)，袋鼠角的兩房公寓在過去五年中價(jià)位穩(wěn)定攀升，年平均增長率遠(yuǎn)超布里斯班市中心，尤其是在2013年后的次新房市場中表現(xiàn)尤為突出。
包涵了大量30年以上房齡價(jià)值低的老房子
袋鼠角區(qū)域的人口年增速高達(dá)3%，同樣比布里斯班整體的2.1%-2.3%要高。這個(gè)數(shù)據(jù)讓我產(chǎn)生了強(qiáng)烈的興趣。
人口的持續(xù)增長通常是一個(gè)地區(qū)房產(chǎn)需求增加的信號，這意味著未來幾年這里的房價(jià)可能會繼續(xù)上漲，投資回報(bào)可期。
該區(qū)人口結(jié)構(gòu)也很有意思，主要居住在此的多為26至37歲的年輕專業(yè)人士，正是社會的中堅(jiān)力量。
我不禁想到，這個(gè)年齡段的人群大多是職業(yè)發(fā)展穩(wěn)定且收入較高的白領(lǐng)，然后我看過數(shù)據(jù)，才知道是我坐井觀天了，從收入和房型分布來講至少是金領(lǐng)或者自己有公司的千萬級別的大佬家庭。
購房需求強(qiáng)烈，尤其是自住需求，這就進(jìn)一步增強(qiáng)了袋鼠角房價(jià)的上升動力。
去年，袋鼠角北區(qū)推出了一處三面環(huán)水的高端住宅項(xiàng)目，2-4房戶型，售價(jià)區(qū)間為130萬至600萬澳幣，幾乎在一個(gè)月內(nèi)便售罄。
從市政審批圖來看，未來幾年內(nèi)該區(qū)域暫無新的住宅項(xiàng)目入市。
唯一的例外是位于南北交界處的26 Cairns Street，即業(yè)內(nèi)知名的“八角蜈蚣”項(xiàng)目。
然而，由于其地基和復(fù)雜的建筑設(shè)計(jì)，其開發(fā)成本極高，預(yù)計(jì)售價(jià)也將十分昂貴。
綠色為獲批項(xiàng)目但未開建 紅色為提交未獲批項(xiàng)目
橙色為被拒絕或撤回項(xiàng)目 藍(lán)色已開始建設(shè)項(xiàng)目
灰色為已完工項(xiàng)目
普通買家還有機(jī)會嗎？
也有。 可以側(cè)面關(guān)注下2032年奧運(yùn)會中心球場 The Gabba 附近的低密度項(xiàng)目。
該區(qū)域在配套、交通和教育資源上與袋鼠角共享，同時(shí)從市政審批規(guī)劃來看，未來仍有新項(xiàng)目即將推出。
作為奧運(yùn)會的重要展示區(qū)域，The Gabba 周邊正在經(jīng)歷大規(guī)模城市更新。
政府已審批的舊城改造計(jì)劃涵蓋美食商業(yè)街、社區(qū)中心、鐵路交通走廊、中央公園、綠色走廊及Mater 醫(yī)院擴(kuò)建等重點(diǎn)項(xiàng)目，這些都將顯著提升該地區(qū)的吸引力，推動人口增長，并對房價(jià)產(chǎn)生積極影響。
作為一名房產(chǎn)投資者，我時(shí)刻關(guān)注的不僅僅是房價(jià)走勢，還有區(qū)域內(nèi)的住戶構(gòu)成。
袋鼠角這個(gè)區(qū)域的住戶主要是高收入人群，年收入在13萬澳幣以上的人群占比達(dá)到30%，而年收入超過18.2萬澳幣的高收入家庭占比高達(dá)19%。這一點(diǎn)讓我印象深刻。
年收入高于13萬澳幣總占比30%
年收入18.2萬澳幣以上占比高達(dá)19%
高于布里斯班市中心群體收入
并且該區(qū)的人口組成90%為當(dāng)?shù)刈宰〖彝ァ?/p>
袋鼠角居住人均分布
68%新婚夫妻無孩子家庭 19.5%夫妻有孩子
表明該區(qū)家庭自住需求為主
高收入意味著他們有能力支付更高的房租或購買更優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)，而高自住率使得這些買家對于房產(chǎn)的需求更多是注重生活品質(zhì)。
這正是袋鼠角成為高端住宅區(qū)的原因之一。
隨著這些高收入群體的不斷涌入，這一帶的房產(chǎn)價(jià)格必然水漲船高。
這讓我更加確信，這里不僅是一個(gè)優(yōu)秀的自住寶地，更是一個(gè)長期增值的市場。
袋鼠角不僅僅是投資者的天堂，它也非常適合家庭居住。
作為一個(gè)家庭，我同樣注重周邊的教育資源和生活配套。
袋鼠角駕車8分鐘內(nèi)擁有布里斯班排名前列的多所學(xué)校，例如滿分的Brisbane Grammar School，Anglican Church Grammar School，步行即可到達(dá)。這為那些希望在此長期居住的家庭提供了極大的便利。
此外，距離昆士蘭科技大學(xué)900米，昆士蘭大學(xué)坐游船22分鐘可抵達(dá)，這里的優(yōu)質(zhì)教育資源，讓袋鼠角成為了一個(gè)既適合年輕專業(yè)人士，也適合家庭定居的區(qū)域。
良好的教育環(huán)境加上便利的生活配套，意味著未來這里的房地產(chǎn)市場將繼續(xù)受到高收入家庭和年輕專業(yè)人士的青睞。
袋鼠角的房產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮?，尤其是考慮到布里斯班在未來幾年內(nèi)住宅短缺的情況。
數(shù)據(jù)顯示，布里斯班每年需要新增18000套住宅，而目前的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足這個(gè)需求。加上昆州人口的持續(xù)增長和未來五年內(nèi)布里斯班的房產(chǎn)供應(yīng)短缺，市場必然會迎來一波上漲。
CBRE Research公布的布里斯班公寓市場
供需關(guān)系未來嚴(yán)重短缺，
未來空置率將長期低于0.9
黃線為需求量，綠線為供給量
在房地產(chǎn)市場中，稀缺性往往是推動房價(jià)上漲的重要因素。
袋鼠角的土地供應(yīng)有限，近年來幾乎沒有新的項(xiàng)目開發(fā)。尤其是袋鼠角北區(qū)，未來5年都沒有政府審批通過的新項(xiàng)目。
這意味著，像這樣地段好、設(shè)計(jì)優(yōu)質(zhì)的高端公寓項(xiàng)目，未來的升值空間非常大。
在經(jīng)過一番詳細(xì)的分析和考察之后，我對袋鼠角的投資充滿了信心。
這里不僅擁有無與倫比的地理位置和生活配套，更有著穩(wěn)定的市場需求和未來的升值潛力。
作為一名投資者，找到這樣一個(gè)集升值潛力與生活品質(zhì)于一體的區(qū)域?qū)崒匐y得。
如果未來袋鼠角這邊沒有供應(yīng)或者是價(jià)格過高，Wolloongabba區(qū)的低密度項(xiàng)目也同樣值得關(guān)注。
如果你和我一樣，正在尋找一個(gè)既能保值增值，又能享受優(yōu)質(zhì)生活的地方，那么布里斯班的袋鼠角不會讓你失望。
未來幾年，這里無論是房價(jià)走勢，還是生活質(zhì)量，都將持續(xù)走高。
如果你對澳洲房產(chǎn)投資有興趣，
如果你在關(guān)注布里斯班的市場機(jī)會。
最近我們將在布里斯班推出一個(gè)優(yōu)質(zhì)房源項(xiàng)目！
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