我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。
我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。
以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。
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粉絲
提問
成都富裕家庭很多嗎？怎么隨隨便便幾大百萬的新房又一搶而空呢？怎么身邊沒遇到的人也沒多少錢呢，哪來的那么多有錢人？
房段子解答
什么叫富裕家庭？你我的肉體感知不重要，有錢人身邊全是有錢人，窮人身邊全是窮人，都存在幸存者偏差。
成都有錢人比想象中的更少，但是也足夠樓市消耗7年+。
上個(gè)月，2024胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告新鮮出爐，涉及全國(guó)和一線沿海的發(fā)達(dá)城市就不說了，免得傷自尊，只看成都的話。
1、成都家庭凈資產(chǎn)（?含除去貸款后的房產(chǎn)、車輛、現(xiàn)金等家庭總資產(chǎn)）超過600萬元有39800戶（?七普全成都有7419822戶家庭，也就是每186戶才能找到1戶凈資產(chǎn)600萬+的土豪）；
擁有600萬元可投資資產(chǎn)（?現(xiàn)金存款、股票、可變現(xiàn)的非自住房產(chǎn)等）的家庭有14200戶（522戶里只有1戶）。
2、成都家庭凈資產(chǎn)超過1000萬元有17500戶（424戶里只有1戶，相當(dāng)于整個(gè)小區(qū)就出現(xiàn)了一個(gè)？）；
擁有1000萬元可投資資產(chǎn)的家庭有9800戶（757戶里只有1戶）。
2、成都家庭凈資產(chǎn)超過一億元的有1500戶（4946戶里只有1戶）；
擁有一億元可投資資產(chǎn)的家庭只有930戶（7978戶里只有1戶）。
這個(gè)時(shí)候，可以掂量下，自家已經(jīng)達(dá)到第一類的凈資產(chǎn)600萬+了嗎？
最后再來說下，成都去年賣了多少套豪宅？
據(jù)銳理數(shù)據(jù)年報(bào)顯示，超過600萬總價(jià)的新房一共賣了5419套（占全年5.4%）。
因此粗暴地說，假設(shè)有錢人都拿來買房，而且是全款買房，那么大概還可以消耗7年（凈資產(chǎn)600萬+）。
超過1000萬總價(jià)的新房去年賣了1025套，還可以消耗17年。
從某種意義上可以解釋為啥成都新房越修越大，越來越貴。
成都算不上富裕，但有錢人還是夠多，關(guān)鍵是怎么尋找這些有錢人，掌握一手信息的貝殼下場(chǎng)拿地，是個(gè)啟示。
粉絲提問
你好，我目前在成都有一套房，貸款了80萬，是商貸，請(qǐng)問有沒有必要轉(zhuǎn)為公積金貸款，之前我是沒用過公積金貸款的，后續(xù)有可能還有買房打算的。之所以問轉(zhuǎn)公積金，是因?yàn)槲覀冞@邊有特殊政策可以支持轉(zhuǎn)公積金。如果可以轉(zhuǎn)的話，轉(zhuǎn)了然后把現(xiàn)金留著理財(cái)，以后要買再還完，公積金可以用兩次吧？我家老人在新津有一套房，在成都還有一套90平的房，我還有必要在成都買房嗎？
房段子解答
較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。
目前你是成都首套房，有80萬的貸款，打算3年內(nèi)還完，現(xiàn)在來說的話，你是可以商轉(zhuǎn)公，基本上利率就看怎么變化了。
目前你們名下只有一套的話，按照商轉(zhuǎn)公，那么過來也是公積金的首套房，首套房的利率是2.85%，相比商貸（3.25%以上）還是有少許差別的。
比如80萬，商貸30年本息的話，3年下來利息是7.56萬（還的本金和剩余貸款不考慮，都是實(shí)打?qū)嵰约簻惣Y金來還的）；但假設(shè)是公積金的話，那么3年利息是6.6萬。
也就是說，假設(shè)你們能免費(fèi)商轉(zhuǎn)公的話，這么折騰下來，大概能節(jié)省1萬的利息成本。說多不多，說少也不少。
至于你說的以后再買房用公積金的事，嚴(yán)格來說，要看3方面，一方面以后買房公積金額度也不會(huì)更高，基本上成都最高限額就是100多萬，所以這次商轉(zhuǎn)公，是把額度發(fā)揮到極致了的。第二方面是你再買二套房，公積金利率是3.33%，相比商貸3.25%還更高，所以二套用公積金反而不合適。因?yàn)槟愕谝惶兹罱Y(jié)清的情況下，公積金貸款第二套就是3.33，商貸可以算作是首套房，利率是3.25。第三方面，你在短短3年內(nèi)結(jié)清公積金貸款后，不影響你后續(xù)買第二套房，到時(shí)候公積金利不利用都無所謂（成都只有首套二套房可以公積金，第三套拒貸）。
再回來說你們的資產(chǎn)布局，新津的房子估計(jì)老人自住，二八的房子不清楚品質(zhì)如何，拿來長(zhǎng)期出租和保值也沒大問題。你們?nèi)A潤(rùn)24城9期這個(gè)買的挺好的，價(jià)值不錯(cuò)挺高，長(zhǎng)期持有是可以的。另外你們?cè)儋I的話，就是小家庭的二套房，這個(gè)時(shí)候我建議先不要盲目考慮入場(chǎng)，多觀察，匯聚好資金，首套房結(jié)清后，結(jié)合市場(chǎng)走向，家庭實(shí)際需要（孩子以后畢業(yè)成年等）再來做資產(chǎn)布局吧。
總的來說，我覺得商轉(zhuǎn)公倒也可以的，節(jié)省一點(diǎn)利息，完成了后，就按照既定步驟，再次商定二套房的布局，為兩個(gè)兒子做長(zhǎng)期打算。
粉絲提問
你好，我對(duì)象名下的一套房子，打算賣了，是鷺湖宮11區(qū)A組團(tuán)，147平的，有客戶報(bào)價(jià)120萬，不曉得是否合適？在13樓，套四飛機(jī)戶型，總28層，南北通透，毛坯房，中介那邊收費(fèi)1.5%，你看看合適賣了不？中介催我們明天去簽合同。
房段子解答
較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。
鷺湖宮11區(qū)位于溫江腹地，周圍算是旅居為主，缺乏產(chǎn)業(yè)人口和樓市概念，是西控環(huán)境下還比溫江城區(qū)（光華大道、溫泉大道）更偏僻的區(qū)域，從旁觀者清的角度來說，的確是沒有多大價(jià)值的板塊。
它的未來，我認(rèn)為是吸引一些溫江本地的客群，偏養(yǎng)老旅居的購(gòu)房者，整體還是比較狹窄。地鐵遠(yuǎn)，學(xué)區(qū)一般，商業(yè)一般，國(guó)色天香運(yùn)營(yíng)得也很一般了。加上你們不自住，需要置換的大背景下，我是支持你們賣掉的。
以前我說過有三種人適合賣房。1、難以自持的（投資的、杠桿高、需要止損，套現(xiàn)應(yīng)急的）2、置換客群（低賣低買，降低摩擦成本，注意拉長(zhǎng)觀察周期）3、逆行情的垃圾資產(chǎn)（行情好與壞都應(yīng)該賣）。
你們目前的情況應(yīng)該是介于2、3綜合的狀態(tài)。當(dāng)然，房屋本身的品質(zhì)也不多說了，整個(gè)樓盤還是定位于剛需剛改的，品相一般。
現(xiàn)在再說鷺湖宮11區(qū)的價(jià)格問題。建面147平，清水單價(jià)大多掛牌8-9k左右，精裝則能上萬。我們房源本身是清水房，所以從掛牌來看，8k多倒也符合真實(shí)的市場(chǎng)行情。鄰居們都掛牌出來這個(gè)價(jià)格了，而且不是一套兩套，關(guān)鍵是成交價(jià)往往還要往下砍，所以對(duì)方有120萬買入的話，折合8160元的單價(jià)，我覺得雖然不高，可能沒達(dá)到你們的心理預(yù)期，但針對(duì)這個(gè)行情，并沒有亂喊價(jià)格。
最好的情況是以120萬為基礎(chǔ)，雙方再往中間撮合一下，（撮合的理由是什么呢？是別的好些其他房源沒有滿二，有高額增值稅（大概六七萬，但是你們這套是已經(jīng)滿2年的，所以天生具有更強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。）但你們保底是要120萬，保底是要賣出去，能明白這個(gè)意思哈？就是成交為第一目的。
從成交歷史來看，11區(qū)類似的戶型，137平年中賣了一套117.6萬的，折合單價(jià)8584元，和當(dāng)前你們這套差別不大了，是很能參考對(duì)比的。這一套也是清水房，但是沒滿二。
5月初還成交過一套147平的精裝房，總價(jià)142萬，也就是多出來22萬的溢價(jià)，折合到單價(jià)里是1500元/p的裝修，這個(gè)是正常的不高的，所以它去掉裝修后，實(shí)際的清水價(jià)值也是120萬左右，這一套也可以重點(diǎn)參考。
總的來說，目前買家報(bào)價(jià)120萬，略低（考慮到歷史成交和你們滿二的問題），但也不是不能接受，抓大放小的基礎(chǔ)下，重點(diǎn)考慮拋售掉這個(gè)資產(chǎn)，考慮后面去置換的事。
之所以喊你們保底是要成交，因?yàn)楝F(xiàn)在進(jìn)入了傳統(tǒng)淡季，下一次緣分買家，就非常非常難等到了，除非你們運(yùn)氣很好，也敢于賭緣分。
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