原創(chuàng) 劉博團隊
上海易居房地產(chǎn)研究院長丁祖昱，今天在公眾號上發(fā)布了一篇題為《從“一棟難求”到“鮮有問津”，老洋房走下“神壇”？》的深度調(diào)查，揭示了上海老洋房如今的尷尬。
尷尬主要體現(xiàn)在：租金和售價都出現(xiàn)了大幅下滑。
下圖是文章列舉的部分老洋房的叫價和成交情況，可以看到，降幅大多超過了25%。
1套原來報價1.5億的老洋房，在降價到9800萬之后成交；另外一套原來叫價4億元的老洋房，如今報價2.78億元，降了1.22億元。
上海老洋房雖然很多，但經(jīng)過了計劃經(jīng)濟年代的“產(chǎn)權洗禮”，目前產(chǎn)權清晰、可以自由上市買賣、租賃的，面積較大的，不過幾百棟（套）。
有關注老洋房業(yè)務的中介就表示：在他從業(yè)的十幾年中，見到和聽到的買賣成交量，每年基本都在個位數(shù)。
CRIC城市租售系統(tǒng)數(shù)據(jù)則顯示，2024年全年掛牌的老洋房，面積在100平方米以上的戶型，只有126套。
所以，老洋房在上海是“神一樣”的存在，非常小眾，價格昂貴。往往出來一套，很快就能賣出或者租出去。
但如今卻出現(xiàn)了批量掛牌出租、出售的現(xiàn)象，接盤人卻非常難找。
這跟上海1年多來的豪宅市場，形成了鮮明的對比。
2024年上海均價10萬元/平方米的豪宅盤有17個實現(xiàn)“日光”。2024年，全國一共賣出了總價3000萬以上的新建商品住宅4307套，上海就獨占了60.4%；去年，全國3000萬以上二手住宅成交了1477套，上海獨占了43%。
上海新房、次新房豪宅的火爆，跟老洋房的崩盤同時發(fā)生，這種怪現(xiàn)象是如何產(chǎn)生的？
原因大概有以下幾個：
第一，上海對外資的吸引力有所下降，尚未完全恢復到疫情之前。
外資企業(yè)投資中國主要有兩個“入口”，一個是香港，另外一個就是上海。而上海吸引的外資，有65%左右是通過香港“轉(zhuǎn)口”的。
當一家跨國公司準備設立中國區(qū)總部、面向內(nèi)地開展業(yè)務的時候，有三分之二的幾率選上海。
所以，上海一直都是外企之都。外企可能把工廠放在蘇州、東莞、寧波，但區(qū)域總部往往選上海。
跨國公司往往給中高級職員提供高額的住房補貼，鼓勵你在當?shù)刈夥慷皇琴I房。一般來說，如果你買了房子，公司就會取消住房補貼。
所以上海高檔住房租賃市場，老外占比非常高。以90年代紅極一時的“芝大廈”為例，當時住戶基本上都是老外，為了服務好他們，管理處一度聘用了9個國家的員工，提供各種語言服務。至今，這個有點過氣了的“老網(wǎng)紅”，仍然每平米每月管理費30元。
上海數(shù)量不多老洋房，此前的租戶往往就是跨國公司的高管，每月租金動輒10到20萬元人民幣，但他們?nèi)~報銷，根本不在乎價格。
上圖來自上海統(tǒng)計局，可以看到，去年全年上海實際利用外資同比下降了26.6%。
今年1月，又同比下降了10.3%。
去年中國出臺了一系列單邊免簽證和支付便利措施，來華外國人大幅反彈。但這些人多是游客，而不是長期來華工作的商務人士。
第二，網(wǎng)紅工作室、設計類企業(yè)收入普遍下滑。
上述兩類企業(yè)非常喜歡租老洋房，因為老洋房自帶流量，可以彰顯公司的網(wǎng)紅氣質(zhì)、設計感、文化內(nèi)涵。過去兩年，這些企業(yè)收入普遍下降，很難撐住每月10到20萬的租金。
第三，風貌別墅、新一代豪宅跟老洋房爭奪頂級買家。
上海過去1年多豪宅市場的火爆，分流了老洋房的潛在客戶。比如上海在核心區(qū)搞了很多低密度舊改項目，產(chǎn)品以石庫門風格的聯(lián)排別墅為主，也就是所謂的風貌別墅。下圖是部分項目的位置示意：
這些聯(lián)排別墅上證面積大多在200到300平方米，但有比較多的贈送，比如地下室、天臺、花園等。其發(fā)售單價往往在每平米20萬以上，總價在大幾千萬到1億左右。
這些鋪天蓋地的風貌別墅，收割了很多頂級買家。此外，過去1年多上海大平層豪宅也賣得非常好，其中有很多總價5000萬元以上的產(chǎn)品。
老洋房雖然逼格高，但總價動輒上億，主體結(jié)構(gòu)、外觀不能更改，戶型偏舊，還可能返潮、漏雨。再加上歷史悠久，不知道房子里發(fā)生過什么故事，受眾群體比較狹窄。一旦出現(xiàn)集中拋售，市場往往無力承接。有點類似小盤高價、超低成交量的莊股。
第四，上海頂級商務活動減少，也間接影響老洋房這種奢侈品的估值。
中國有三大頂級商務活動中心城市——北、上、港。過去幾年，它們的住宿餐飲業(yè)，以及社會消費品零售總額都增長乏力，甚至大幅下滑。
出現(xiàn)這種局面的重要原因，是頂級的商務活動減少了。外國商人、外地商人到北上港一擲千金消費的情況減少了。
下圖是2024年上海的消費數(shù)據(jù)，下滑非常明顯。
上海住宿餐飲業(yè)2024年的利潤下滑更為明顯，同比跌幅32.6%（下圖）。
今年1到2月，這種情況仍在延續(xù)。
注意上圖中的文化辦公類用品，同比下降了14.5%。這類商品對應的，主要是學生和企業(yè)。學生數(shù)量是穩(wěn)定的，所以文化辦公用品下降，主要是企業(yè)規(guī)?？s小、新設立企業(yè)減少造成的。
看到這里，估計有不少朋友變得悲觀起來。
其實也沒有必要太悲觀。上海經(jīng)濟里也開始出現(xiàn)了積極因素。比如去年房地產(chǎn)市場就明顯回暖了，豪宅賣得非常好。
今年1到2月，上海出口一掃去年的頹勢，1到2月出口同比大增了12.7%，固定資產(chǎn)投資同比增長了8%，工業(yè)也恢復了正增長。
上海是金融中心。今年1到2月人民幣計價資產(chǎn)價值重估，尤其是科技股表現(xiàn)很好，這讓上海金融業(yè)也收獲頗豐。
如果上海做好以下三件事，未來仍然值得看好：
第一，加大開放力度，鞏固外資之都的地位，增加對外資吸引力。
第二，加大科技創(chuàng)新投入，目前上海R＆D投入、發(fā)明專利新增授予量都已經(jīng)下滑為第三（第一北京，第二深圳），這方面要有緊迫感。身邊的杭州，科技創(chuàng)新也正在趕上來。
如果未來真的形成京津冀科技創(chuàng)新中心是北京，大灣區(qū)是深圳，長三角是杭州，那上海就麻煩了。所以杭州六小龍威脅的恐怕主要不是深圳，而是上海。
第三，繼續(xù)放松名校畢業(yè)生落戶上海的門檻，不能再搞什么減量發(fā)展了。減量發(fā)展，就是自我閹割、自我束縛。
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