作者：余飛
01
東莞樓市，仍在泥淖中
超大城市東莞，雖然經(jīng)濟走出了水逆，但房價仍在泥淖之中。
首先解釋一下東莞為何是超大城市。
按照住建部對城市級別的劃分，城區(qū)人口超500萬低于1000萬的是特大城市，超過1000萬的是超大城市。
住建部之前公布的《2022年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》顯示，超大城市增加了3個，特大城市增加2個。其中，東莞城區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到1082.44萬，武漢城區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到1080.64萬，杭州城區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到1002.1萬，跨上1000萬人的臺階，躋身超大城市行列；合肥城區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到650.4萬，蘇州達(dá)到500.08萬，邁過500萬人的門檻，成為特大城市。
進(jìn)入正題。
從經(jīng)濟角度來看，2024年的東莞走出了低速陰霾。
要知道，2023年上半年、前三季度、全年，東莞的GDP增速在萬億GDP城市中均倒數(shù)第一。
而2024年，東莞GDP增速4.6%，雖然相比于全國5%的平均增速，仍跑輸了0.4個百分點，但總算是擺脫了底部。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局
而東莞的樓市則沒有那么幸運，尤其是其土地市場和房價。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，去年東莞商品房成交面積204萬平方米，規(guī)模繼續(xù)下探。新房供求規(guī)模雙降，創(chuàng)近16年以來新低，市場持續(xù)以價換量。
來源：克而瑞深圳區(qū)域
土地市場方面，去年上半年東莞商住地塊顆粒無收。全年也僅成交了3宗特殊用途的涉宅地順利成交。
東莞市財政局披露的數(shù)據(jù)顯示，去年東莞的賣地收入跌至126.88億元，相較于2020年的高點膝蓋斬，跌回到了2015年的水平。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：東莞市財政局
02
東莞房價，跌了三分之一
當(dāng)然，去年四季度由一線城市拉動的市場行情，東莞也嘗到了甜頭，成交規(guī)模有所復(fù)蘇。
其去年10月份的成交量創(chuàng)下年度新高。2025年2月份東莞新房 住宅 （超過4層） 成交 1562套 （16.54萬㎡） ，同環(huán)比分別上漲40.8％、48.3％。
來源：克而瑞深圳區(qū)域
不過，房價仍沒有止跌。
克而瑞深圳區(qū)域披露，2月份東莞新房住宅成交均價 24450元/㎡ ，環(huán)比微漲0.6％，同比下降14.4％。
而更能反映市場價格真實變化的二手房，來自東莞市住建局的數(shù)據(jù)顯示，2月份 二手房 均價約 15126元/㎡ ，同環(huán)比分別下降20.9％、10.8％。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：東莞市住建局
本號仔細(xì)梳理了一下東莞市住建局發(fā)布的最近三年的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)：
第一，東莞的二手房均價見頂于2023年4月份，當(dāng)時東莞的二手房均價高達(dá)24334元/平方米。
去年已跌破2萬，如今成交均價15126元/平方米，相比于高點下跌了37.8%，也即跌超了三分之一。
第二，當(dāng)時東莞房價最高片區(qū)的松山湖高新區(qū)價格逼近4.5萬元，7萬單價以上的樓盤，不在少數(shù)。此外，長安、虎門這些熱門板塊的房價，也是動輒4萬多。
到目前，松山湖高新區(qū)相較于高點跌了四分之一，虎門跌超三分之一，長安均價近乎腰斬。
第三， 東莞房價高點時期，城區(qū)四街道+兩鎮(zhèn)均價都在2萬以上，南城更是接近3.5萬元，如今南城仍在兩萬之上。
第四， 高點時期，東莞1個高新區(qū)均價在4萬之上，兩個街道與鎮(zhèn)均價在3萬之上，13個街道與鎮(zhèn)均價在2萬以上，18個鎮(zhèn)均價在2萬以下。
如今，4萬以上的片區(qū)，沒有。3萬以上僅剩下松山湖高新區(qū)。2萬以上僅剩下南城。其余均在兩萬以下。
其中還有7個鎮(zhèn)的均價，跌破了萬元。包括石龍鎮(zhèn)、中堂鎮(zhèn)、洪梅鎮(zhèn)、樟木頭鎮(zhèn)、謝崗鎮(zhèn)、常平鎮(zhèn)、企石鎮(zhèn)。
第五， 從跌幅角度來看，厚街鎮(zhèn)與高埗鎮(zhèn)跌幅并列第一，高達(dá)47.2%。莞城街道、石碣鎮(zhèn)、大嶺山鎮(zhèn)、大朗鎮(zhèn)、長安鎮(zhèn)、沙田鎮(zhèn)、中堂鎮(zhèn)、洪梅鎮(zhèn)跌幅均超40%。
03
東莞房價為何跌幅如斯
作為經(jīng)濟強城、工業(yè)強城、產(chǎn)業(yè)強城、人口強城，東莞的房價為何跌幅如斯？
要知道，論經(jīng)濟，東莞是目前27個萬億GDP城市之一。
論工業(yè)， 東莞是全國十大工業(yè)強城之一。
論產(chǎn)業(yè)， 東莞擁有5個千億產(chǎn)業(yè)，其中一個萬億產(chǎn)業(yè)。目前，擁有單個萬億產(chǎn)業(yè)（非產(chǎn)業(yè)集群）的城市，全國只有三個，深圳、蘇州和東莞，且都是計算機、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：東莞市統(tǒng)計局
論人口，東莞2020年人口突破了千萬，是目前18個千萬人口城市之一。同時，東莞于去年城區(qū)人口突破千萬，與杭州一起，躋身10個超大城市。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局，其中北京、深圳、天津、杭州、長沙、合肥為2024年數(shù)據(jù)，其余為2023年數(shù)據(jù)。
論區(qū)位，東莞的優(yōu)勢更讓很多城市艷羨不已。
東莞身處廣深兩大一線城市之間，這一點在全國獨一份。而且是廣深港黃金軸繞不開的一座城市。
這樣一座要經(jīng)濟有經(jīng)濟，要產(chǎn)業(yè)有產(chǎn)業(yè)，要人口有人口，要區(qū)位有區(qū)位的城市，為何房價陷入了瘋狂調(diào)整當(dāng)中？
邏輯很簡單，上一輪瘋狂炒作之下，這座城市的均價嚴(yán)重透支了這座城市的購買力和潛力。
正因為東莞經(jīng)濟強大、工業(yè)雄厚、產(chǎn)業(yè)不俗、區(qū)位優(yōu)越，所以在上一輪牛市中，各路熱錢紛紛涌入東莞，尤其是深圳人，深圳的中介，相當(dāng)一批都是在給東莞賣樓。
炒作之下，東莞房價一路狂飆，2020年更是領(lǐng)漲全國。
高點時期，其主城街道的東城、南城的項目，動輒4萬/元平米，靠近深圳和珠江的長安鎮(zhèn)，4萬+的樓盤也遍地都是。4萬均價并不是東莞房價的天花板，東莞房價的天花板在坐擁華為的松山湖，松山湖的價格一度沖破了7萬元。
吹起來的泡沫，跟隨宏觀大勢，在2022年開始消融。
到如今，包括東莞在內(nèi)的所有熱點城市，房價都進(jìn)入了調(diào)整周期。房價調(diào)整的根本邏輯，其實就是一句話：很多城市的房價，德不配位。
本號早就說過，對于房價遠(yuǎn)超城市平均購買力，超前透支城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)實力的城市來說，往后房價回調(diào)是必然選項。
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