01.基本案情
小浦家住悅湖小區(qū)1棟601室，他家房子的屋頂有一處閣樓，從室內(nèi)的樓梯拾級而上，便能輕松踏入這片小天地。小浦心里琢磨著，這閣樓和自家緊密相連，可不就是自家房屋專屬的“秘密基地”嘛！于是，小浦腦袋一熱，也沒跟其他業(yè)主嘮嘮，更沒向小區(qū)物業(yè)公司報備，就對閣樓開啟了“改造計劃”：鋪設(shè)地磚、打造壁柜、增設(shè)窗戶、粉刷墻體......閣樓漸漸有了“私人領(lǐng)地”的模樣。
隔壁602室的小吳瞧見小浦這番操作，心里可不服氣了。他覺得自己作為小浦的鄰居，對這閣樓理應(yīng)擁有同等使用權(quán)。說干就干，小吳二話不說，在自家樓頂處開挖了一個洞口，開辟出一條通往閣樓內(nèi)部的通道，仿佛在宣告自己對閣樓的 “主權(quán)”。一來二去，矛盾就這么產(chǎn)生了，小吳氣不過小浦擅自占用公共設(shè)施，一紙訴狀將小浦告到了法院，主張對閣樓這部分面積行使一半的使用權(quán)。
法院調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，案涉閣樓都沒有登記在小浦和小吳各自的不動產(chǎn)權(quán)證中。原來，這閣樓并非一個獨立的空間，不屬于業(yè)主專有部分，而是房屋悶頂層，主要功能是防熱、防雨，檢修小區(qū)樓內(nèi)管道。之前，區(qū)住建局就發(fā)現(xiàn)了小浦和小吳的違規(guī)行為，分別給他們下發(fā)了《責(zé)令改正（停止）違法行為通知書》，責(zé)令二人立刻整改?？尚∑趾托嵌紝φ囊笾萌糌杪劊冀K沒有履行整改義務(wù)。
02.法院裁判
根據(jù)《責(zé)令整改通知書》，小浦的行為存在諸多違規(guī)之處。他擅自擴大悶頂層檢修口的尺寸，還對悶頂層進行違規(guī)裝修，肆意侵占公共空間，這對公共部位和設(shè)施造成了損害。相關(guān)單位已明確限期小浦停止這種侵占行為，并要求他將悶頂層恢復(fù)原狀。與此同時，小吳也存在自行擴大悶頂層檢修口的違規(guī)行為，相關(guān)單位也責(zé)令小吳恢復(fù)原狀。由此可見，在本案中，小浦和小吳雙方都存在違法行為，他們對案涉悶頂層均不具備相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)。
按照相關(guān)法律規(guī)定，悶頂層屬于房屋公共空間的一部分，應(yīng)由全體業(yè)主共同所有。不管是小浦還是小吳，或是其他任何一方，都不允許私自占用、裝修、擴建。小吳在訴訟中要求小浦讓其行使悶頂層一半的使用權(quán)，這一訴訟請求本身違反法律規(guī)定以及相關(guān)行政法規(guī)。且政府相關(guān)行政主管部門早已對此事先行認(rèn)定并做出處理，明確責(zé)令雙方限期整改，把悶頂層恢復(fù)原狀?；谝陨戏N種情況，小吳的起訴并不在民事訴訟的受理范疇之內(nèi)。綜上所述，法院最終駁回了小吳的訴訟請求。
03.法官后語
本案涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)的爭議，關(guān)鍵在于明確悶頂層的法律屬性，以及對雙方當(dāng)事人針對悶頂層加裝行為的性質(zhì)判定。建筑物區(qū)分所有權(quán)包括專有部分、共有部分，以及因共有關(guān)系衍生出的管理權(quán)。悶頂層在建筑設(shè)計中，主要承擔(dān)著保溫、隔熱以及為防滲漏等公共設(shè)施提供檢修維護空間的功能，并非歸屬于某個業(yè)主的專有部分，而是由全體業(yè)主共有，并由全體業(yè)主共同管理。所以，但凡涉及對悶頂層的使用與改造，都必須嚴(yán)格遵循相關(guān)法律法規(guī)，同時還需征得全體業(yè)主一致同意。
在本案中，小浦在未獲取其他共有人同意的情況下，擅自改變悶頂層的使用功能，這種行為無疑侵害了其他業(yè)主對悶頂層享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利。小吳作為與該悶頂層有利害關(guān)系的業(yè)主，依法有權(quán)主張小浦將涉案悶頂層恢復(fù)原狀。然而，小吳進一步要求在小浦改裝后的悶頂層基礎(chǔ)上行使使用權(quán)，這一訴求在現(xiàn)行法律框架內(nèi)找不到任何依據(jù)。
與此同時，本案中小浦和小吳雙雙存在對悶頂層進行違規(guī)改裝的違法行為，并已受到相關(guān)行政監(jiān)管部門的違法認(rèn)定。在此情形下，小吳主張行使經(jīng)改裝后的悶頂層使用權(quán)，違反了法律規(guī)定以及相關(guān)行政法規(guī)，不應(yīng)屬于民事案件的受理范圍。基于上述緣由，法院最終依法駁回了小吳的訴訟請求。
在此，法官鄭重提醒廣大業(yè)主：任何個人不得擅自占用、裝修或擴建建筑物公共部分區(qū)域。對于建筑物共有部分的使用和改造行為，不僅要取得全體業(yè)主的同意，更要嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)。每位業(yè)主都應(yīng)時刻將尊重其他業(yè)主合法權(quán)益牢記于心，切不可因個人利益而損害公共利益。期望廣大業(yè)主能夠自覺遵守法律法規(guī)，齊心協(xié)力維護良好的居住環(huán)境，攜手構(gòu)建和諧美好的社區(qū)生活。
法條鏈接
▲《中華人民共和國民法典》
第二百零九條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)不可以登記。
▲《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的專有部分：
（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；
（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；
（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。
規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為前款所稱的專有部分的組成部分。
本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。
▲《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第三條除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：
（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；
（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。
建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。
*文中名稱均為化名
來源：惠山法院
編輯：黃楓怡
審核：李思紅
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