大家好，我是翻老師，現(xiàn)居日本東京。
在東京生活了10多年，從事房地產(chǎn)行業(yè)也有5年多，擁有日本政府認可的宅建士資格證、租賃住宅認證主管資格證，以及金融理財規(guī)劃師資格證，在房產(chǎn)投資及金融理財領域有豐富的實操經(jīng)驗，幫助過數(shù)百名客戶實現(xiàn)家庭資產(chǎn)再配置。
我開設了《翻老師日本投資進階》專欄，持續(xù)為大家?guī)黻P于日本東京的一切，生活、房產(chǎn)、投資等等。
如果你對日本東京感興趣，掃描下方二維碼進群，和翻老師一起聊聊。
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翻老師東京房產(chǎn)投資合集（點擊查閱??）
很多客戶第一次聽到東京1000萬日元可以買房，都會疑惑：東京不是全球最貴的房地產(chǎn)市場之一嗎？
但實際上，東京市場非常分層。
有面向富裕階層的塔樓公寓；
有中產(chǎn)家庭選擇的郊外一戶建；
還有一種，價格低廉，總價可控，歷史悠久的小戶型房產(chǎn)。
最后一種，就是1000萬日元（大約45-50萬人民幣）可以擁有的那一類房產(chǎn)。
確實不是噱頭，而是一個特殊的細分市場：老公寓、小戶型、好位置、低總價，它們經(jīng)歷了泡沫、崩潰、低迷、復蘇。
今天，成為精明投資人眼中的“防守型資產(chǎn)”。
我?guī)阊刂鴷r間脈絡，看看這類物件的誕生、沉浮與未來價值。
上世紀80年代，日本泡沫經(jīng)濟極度膨脹。東京土地價格一路飛漲，開發(fā)商為了最大化土地利用，大量開發(fā)出15-20平米左右的小戶型公寓。
當時，這類房子售價通常超過2500萬日元，它們是那個時代金融狂熱的縮影，甚至成為公司和富人資產(chǎn)組合中的“金融商品”。
這些房子，從一開始就被賦予了“資產(chǎn)化”和“投機工具”的意義。
1991年泡沫崩潰，東京房價全線下行。這些曾經(jīng)風光無限的小戶型，因為房齡增長、面積有限、缺乏土地價值支撐，價格迅速縮水。
2000年代，部分地段一般的小戶型公寓價格跌至1000萬-1500萬日元，甚至更低。但它們并沒有消失。
東京單身人口龐大，單人租賃需求始終存在。它們從資本市場的金融產(chǎn)品，逐漸變成了安靜而穩(wěn)定的“現(xiàn)金流工具”。
2010年以后，日本進入長期低利率周期。海外資金開始尋找低風險、穩(wěn)收益、容易持有的小型資產(chǎn)。為什么它們被重新發(fā)現(xiàn)？
? 總價低，現(xiàn)金即可購入；
? 法律透明，產(chǎn)權清晰；
? 租賃市場成熟，年化回報普遍可達5%以上；
? 持有成本極低，固定資產(chǎn)稅和管理費都相對輕松。
來自新加坡、中國大陸、中國香港的資金迅速入場。這種“被遺忘的小房子”，再一次被資本重新定義，成為全球投資組合中的低風險、可持續(xù)現(xiàn)金流標的。
2020年，疫情爆發(fā)，日本封國，海外買家暫時離場，成交量下降，部分房源價格跌至900-950萬日元。
但東京的單身人口需求依舊堅挺。
居家辦公和短期過渡需求甚至增強了小戶型的出租市場表現(xiàn)。
空置周期延長，但租金沒有明顯下滑。
進入2022年，隨著日元大幅貶值，全球資金重新回流，這種低總價、高穩(wěn)定性的小房子，成為“全球投資人眼中的小金庫”。
優(yōu)質(zhì)房源上市即被搶購，市場開始出現(xiàn)低價資產(chǎn)爭奪戰(zhàn)。
未來，這類房子將越來越稀缺。
政策角度：
? 新建極小戶型公寓受限；
? 開發(fā)商轉向家庭型與大型項目；
? 新供應基本消失。
土地角度：
? 可開發(fā)土地極度有限，
? 存量小戶型物件自然減少，無法再生。
人口結構：
? 東京依然是全球單身人口最密集的大都市，
? 單人居住需求長期存在，穩(wěn)定且增長緩慢。
國際視角：
? 全球通脹，資金流向硬資產(chǎn)；
? 日元避險屬性強化，東京資產(chǎn)成為全球財富“分散配置”的重要一環(huán)。
它們未來不會大幅暴漲，但會變得越來越難買，越來越具有“資產(chǎn)收藏品”性質(zhì)。在最平凡的小房子里，藏著時間與市場共同篩選出來的穩(wěn)定價值。
【挑選階段 — 五個標準】
1. 地段
? 優(yōu)先選擇山手線、中央線、總武線、丸之內(nèi)線等沿線；
? 步行8分鐘以內(nèi)；
? 電車30分鐘內(nèi)直達東京、新宿、池袋、澀谷等核心站。
2. 房齡
? 1983年后房產(chǎn)優(yōu)先（1981年新耐震標準隨實施，但建成的房產(chǎn)仍有時間差）；
3. 樓層與朝向
? 特別避免1樓（噪音，隱私，潮濕等問題）；
? 南向、東南向出租周期更短；其他朝向前方無遮擋也可考慮
4. 管理水平
? 索要近三年管理報告和修繕儲備金余額；
?管理費+修繕金總額，最好控制在月租收入的20%以內(nèi)。
5. 租賃狀態(tài)
? 現(xiàn)租約房源優(yōu)先；
? 空室物件，需調(diào)查過往空置周期和租金水平。
【持有階段 — 管理小細節(jié)】
? 保存好每年的固定資產(chǎn)稅單和收支報告；
? 索取并閱讀每年管理組合理事會議記錄，掌握修繕計劃；
? 定期觀察周邊房源新增供應與租金水平變化；
? 持有周期建議5年以上，耐心享受復利。
【退出階段 — 三個要點】
1. 提前一年準備好所有資料：租賃合同副本、大修記錄；
2. 尋找有海外客戶資源、專業(yè)操作經(jīng)驗的中介合作；
3. 不急售，在需求旺盛時選擇性退出，
這種資產(chǎn)，永遠有接盤者。
東京1000萬日元的小房子，表面上只是一個總價低的小資產(chǎn)，背后卻是一段日本經(jīng)濟周期和全球資金流動的縮影。
它不會帶來一夜暴富，卻能成為資產(chǎn)組合里最穩(wěn)定、最安靜的現(xiàn)金流來源。
持有時間越長，體會越深刻。
真正值得投資的資產(chǎn)，是看得懂、拿得住、放得下、睡得穩(wěn)的那一種。
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