作者 | 林波荔
文章來源 | 格隆匯樓市
貨幣大放水，正洶涌而來。
信貸方面，近期不僅人力資源社會保障部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加大金融助企穩(wěn)崗擴(kuò)崗力度的通知》提升小微企業(yè)主、個體工商戶授信額度至5000萬，而國家金融監(jiān)督管理總局也下發(fā)了《關(guān)于發(fā)展消費(fèi)金融助力提振消費(fèi)的通知》對個人消費(fèi)貸款額度階段性提高至50萬元。
而這種超級放水周期的背后是全球降息潮。
伴隨美聯(lián)儲降息周期，全球資本也正密集配置抗通脹資產(chǎn)，導(dǎo)致跨境ETF、REITS、香港互認(rèn)基金等品種受追捧。
但這些被瘋炒的資產(chǎn)都有一定的資格限制。
所以真正適合大部分人守住財(cái)富動脈的方式反而是具備不限購、不限貸、低門檻、靈活性高、扎根城市心臟位置的資產(chǎn)。
現(xiàn)在位于深圳市南山區(qū)安托山城心地段，自帶2790戶豪宅客群，集配套、消費(fèi)能力和人流于一體的高端映巷系商業(yè)——深鐵懿府建筑面積約41-124平鎏金社區(qū)商鋪以及建筑面積約237-245平獨(dú)立商業(yè)即將推售，為2025年新一輪“資產(chǎn)荒”開啟一次艙位補(bǔ)給的機(jī)遇。
城央商業(yè)版圖，執(zhí)掌資產(chǎn)新風(fēng)口
過去二十年，深圳出現(xiàn)了四次輪動機(jī)會，每一次都伴隨著各個板塊中心的爆發(fā)。
無論是城市層面還是區(qū)域?qū)用?，都崛起了一個又一個超級TOD封面。
（1）以鋪為金，打開資產(chǎn)想象天花板
事實(shí)上，縱觀全球，任何TOD地段的商業(yè)資產(chǎn)，都可以說是自帶“金光”，幾乎每一輪資產(chǎn)的大洗牌，都有更強(qiáng)的防御性，更是三番四次打開人們想象力的天花板。
以香港為例，每一個優(yōu)質(zhì)商業(yè)鋪面掛售價(jià)格并不低。
根據(jù)中原地產(chǎn)官網(wǎng)3月25日數(shù)據(jù)顯示，位于香港大角咀鐵樹街約657呎的商鋪，掛牌售價(jià)1580萬港元，位于中環(huán)嘉咸街約5000呎的商鋪，掛牌售價(jià)1億港元。
根據(jù)2022年《社區(qū)商業(yè)白皮書》顯示，美國鄰里商鋪是經(jīng)濟(jì)周期危機(jī)階段中總回報(bào)率比自助式倉儲、公寓、權(quán)益類REITS平均、辦公與物流、購物中心、酒店等更有韌性，是受經(jīng)濟(jì)周期影響更小的防御型優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
所以若是城市的心臟中心，即使是商街的普通物業(yè)資產(chǎn)，保值抗風(fēng)險(xiǎn)也更有韌性。
而深鐵映巷商街的物業(yè)，恰恰是最典型的地鐵站點(diǎn)+鄰里圈層的模式，不僅帶動了周邊極大的發(fā)展?jié)撃?，更是支撐起商業(yè)流量的砝碼。
（2）聚焦城心，映巷系封面爆發(fā)
根據(jù)《中國城軌TOD指數(shù)報(bào)告（2024）》顯示，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的站點(diǎn)周邊商辦占比較高，北京、上海、深圳TOD區(qū)域1.5公里內(nèi)住宅均價(jià)超60000元/平方米，而在46個城市軌道交通TOD城市中，深圳的城市TOD引領(lǐng)磁力指數(shù)排名首位。
這意味著，越靠近城市TOD中心或者軌道站點(diǎn)，交通效率、發(fā)展?jié)摿χ笖?shù)就越高。
所以可以看到，這些區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目在市場上的追捧度也比較高。
最明顯的，經(jīng)歷了多次迭代升級，深鐵的TOD開發(fā)也從最初的軌道上蓋，到站城高度融合，再到區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，已經(jīng)成為深圳“軌道+”高速賦能的代表。
如今深鐵映巷系列的資產(chǎn)也迎來了爆發(fā)階段，成為全市場狙擊的焦點(diǎn)。
今年以來，位于南山前海蛇口自貿(mào)片區(qū)的山海漫街分別兩次整售成功，目前該項(xiàng)目已全部售罄。
再往前看，2024年位于龍華北站CBD的匯德大廈T4商業(yè)整售成功，成交金額約人民幣1.3億元。
除此以外，南山大學(xué)城商圈的深鐵閱山境花園街鋪也備受市場青睞。這就充分表明，核心位置的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)往往消化非常迅速。
究其根本，深鐵映巷系列商業(yè)資產(chǎn)優(yōu)勢顯著，不僅地處城央，匯聚豐富的城市資源，更背靠高端社區(qū)與軌道綜合體。
其中，深鐵懿府映巷作為現(xiàn)有深鐵映巷系中最高端物業(yè)，不僅坐擁華僑城與安托山兩大高能板塊，更是安托山代表性的立體標(biāo)桿。
該項(xiàng)目采用新中式設(shè)計(jì)，玻璃幕墻搭配米白色石材融合自然與都市潮流。
商街上的商鋪與獨(dú)立商業(yè)和休閑廣場一體，華燈亮起，可遠(yuǎn)眺安托山公園群像與都市摩登天際線，近觀深鐵睿印里霓虹之境。
背靠財(cái)富名圈，特色商業(yè)臻稀供應(yīng)
TOD模式下的物業(yè)，背后代表的是區(qū)域巨大的能量升騰。
比如香港九龍站開發(fā)的高檔物業(yè)項(xiàng)目“Union Square”將昔日黯淡的西九龍變成了香港的金融中心，在地鐵帶動人流急速上升的優(yōu)勢下，“Union Square”附近也成為香港最有名豪宅區(qū)，九龍站也因此成為區(qū)域交通樞紐。
（1）C位匯聚精英客潮，自帶商業(yè)增長極
深鐵懿府映巷商街背靠華僑城、安托山與香蜜湖豪宅群，匯聚數(shù)十個如深鐵懿府、波托菲諾天鵝堡等均價(jià)超10萬+/平的豪宅社區(qū)。
僅深鐵懿府就有2790戶高凈值業(yè)主，與之相鄰的深云村也聚居了3735戶高端人才，堪稱精英匯聚地。龐大的高智高知人群可形成的強(qiáng)勁人流與消費(fèi)力。
然而，這片高凈值家庭聚居地，消費(fèi)需求卻未得到充分滿足。
一方面，香蜜湖與華僑城開發(fā)成熟，無凈地可開發(fā)，而安托山雖有發(fā)展但用地也所剩無幾，除深鐵懿府外難有新增商業(yè)版圖，且地價(jià)高昂，十分考驗(yàn)開發(fā)商實(shí)力。
另一方面，周邊社區(qū)住戶眾多，目前卻主要依賴福到來等中低端商業(yè)，營業(yè)商鋪少，難以匹配高知人群消費(fèi)力。
在此背景下，作為安托山為數(shù)不多在售的商鋪，深鐵懿府映巷系商街很好地填補(bǔ)了區(qū)域市場空白，提升商業(yè)水平。
不僅背靠7000戶精英家庭，自帶商業(yè)增長動力，周邊多學(xué)府環(huán)繞，擁有1所九年一貫制學(xué)校 （36個班約1680個學(xué)位） 、2所12班幼兒園，緊鄰中科院，為文教商業(yè)的挖掘提供了穩(wěn)定的人文教育消費(fèi)支撐。
據(jù)胡潤《2024中國高凈值人群家族教育報(bào)告》顯示，高凈值人群子女教育投入平均約460萬元，對自我教育投入年平均支出也達(dá)到數(shù)十萬，如參加培訓(xùn)班、聘請高管教練等。
（來源：《2024中國高凈值人群家族教育報(bào)告》）
（來源：《2024中國高凈值人群家族教育報(bào)告》）
而深鐵懿府的映巷商街恰恰處于社區(qū)主入口C位，不僅串聯(lián)起整個深鐵懿府社區(qū)集中商業(yè)以及學(xué)校，形成了商業(yè)封面，還牢牢把握住了社區(qū)主入口的天然流量。
（2）黃金資產(chǎn)，自由穿越長周期
而這種位居社區(qū)廣場入口C位的商鋪，穿越周期的韌性高。
一方面，居民需求穩(wěn)定，受經(jīng)濟(jì)波動影響小，入口C位及休閑廣場C位的商鋪?zhàn)詭烊黄毓?，容易形成品牌記憶，契合高頻消費(fèi)業(yè)態(tài)。如疫情期間，一線城市高端社區(qū)入口零售商業(yè)門店銷售額逆勢增長。
另一方面，在資產(chǎn)領(lǐng)域，許多商街商業(yè)一直被低估。
如安托山、華僑城、香蜜湖等豪宅區(qū)商圈，租金水平通常以萬元起步。
根據(jù)安居客官網(wǎng)3月25日數(shù)據(jù)顯示，安托山六路120平外擺鋪月租金4.9萬/月，香蜜湖翠?；▓@150平地鐵口社區(qū)商鋪?zhàn)饨?萬/月，華僑城創(chuàng)意園商業(yè)街155平鋪面租金也要5.2萬/月。
（數(shù)據(jù)來源：安居客）
而在高流量支撐的入口商鋪或者臨街商鋪?zhàn)饨鹜h(yuǎn)超社區(qū)內(nèi)部。
所以在實(shí)際投資經(jīng)驗(yàn)中，投資機(jī)構(gòu)和富豪多元資產(chǎn)配置有個 “成功公式”：超千家高凈值家庭聚集社區(qū)+社區(qū)多出入口C位+周邊商超支撐薄弱。
而除了租金的溢價(jià)空間，事實(shí)上這類商鋪還具備非常明顯的資產(chǎn)價(jià)值點(diǎn)。
以深鐵懿府映巷系商業(yè)為例，撬動高品質(zhì)商業(yè)街首排財(cái)富機(jī)會之余，其70年產(chǎn)權(quán)也比普通商鋪多30年，即便不考慮租金漲幅，未來也多30年收租時(shí)間。
19席鎏金空間，多業(yè)態(tài)靈活賦能
事實(shí)上，在國家戰(zhàn)略布局層面，每個城市都朝著TOD模式發(fā)展，每個與城市共生的項(xiàng)目都成為城市提升居民生活質(zhì)感的重要一環(huán)。
商務(wù)部自2021年推動 “一刻鐘便民生活圈” 建設(shè)。根據(jù)商務(wù)部發(fā)布的《2023年度城市一刻鐘便民生活圈發(fā)展報(bào)告》顯示，截至2023年12月，平均每個生活圈有1.15座社區(qū)商業(yè)中心。
可惜隨著深圳核心區(qū)域的成熟，真正釋放給市場的機(jī)會并不多。
深鐵懿府這次推出的臻稀資產(chǎn)包19席，除了15席稀缺臨街商鋪，4席是獨(dú)立商業(yè)封面。
（1）15席精品空間，潮流靈活新坐標(biāo)
深鐵懿府臨街首排商鋪，層高最大約5.4米，但最大開間卻有8.4米。
這樣的精品空間，展示性、空間利用、經(jīng)營靈活性等方面都具有諸多優(yōu)勢。
臨街首排C位具有極高的曝光度和可視性，一線臨街與社區(qū)直達(dá)不僅精準(zhǔn)捕捉外部街面客流和內(nèi)部社區(qū)剛性消費(fèi)需求，更彌補(bǔ)了傳統(tǒng)商鋪“單邊依賴”的短板。
再搭配蓋板廣場，坐擁天然“人氣磁場”，極大程度地綁定了商鋪前場的天然聚客力和消費(fèi)黏性。
約8.4米寬闊的開間可充分進(jìn)行櫥窗展示、廣告布置，能夠更好地展示商品或服務(wù)特色，層高最大約5.4米的高度，為空間布局及使用效率提供了更多可能性。
而開闊的落地玻璃門面，也增加了內(nèi)部的透視性，保證了商鋪的采光以及通透性。
無論是作為顏值至上的咖啡館、貓咖還是空間設(shè)計(jì)氛圍極致的陶藝攝影館，都是潮流的新坐標(biāo)，打造出休閑文化+精品生活配套互動場所，完美適配城市中心高凈值人群的消費(fèi)需求和生活節(jié)奏。
并且建筑面積約41—124平的鎏金空間，各個面積段可靈活組合，無論是空間打造還是業(yè)態(tài)選擇，都能實(shí)現(xiàn)商鋪的實(shí)用率最大化，衍生出更多的可能性。
從物理空間到人流動線，系統(tǒng)性地定義了創(chuàng)富基因。
（2）4席府系自用疊界+資產(chǎn)保障雙驅(qū)，激活全天候復(fù)合場景
但深鐵懿府映巷商街的亮點(diǎn)，不僅在于鎏金商鋪，更在于封藏版獨(dú)立商業(yè)界面。
因?yàn)?strong>深鐵懿府4席獨(dú)立商業(yè)封面很好地平衡了都會與自然詩意共生的邊界，是不可多得的進(jìn)階府系意境封面。
每一席獨(dú)立商業(yè)都擁有一整面約10.8米挑高的玻璃幕墻，不僅能將安托山的天際線引入室內(nèi)，更能將府系園林的綠籬高樹收納在眼底。
而4席獨(dú)立商業(yè)也將映巷系列的休閑商街串在一起，形成了一條天光霓影交匯的時(shí)尚帶，為整個安托山夜色增添一抹靚麗的 視覺色譜。
另外，其二層設(shè)計(jì)精妙，既填補(bǔ)了商脈休息場所空白，又能把握社區(qū)脈動。
與純商鋪物業(yè)不同，獨(dú)立商業(yè)約10.8米挑高+約11.5米的進(jìn)深+約7.9—8.2米的開間，空間更闊綽通透。
這不僅突破傳統(tǒng)商街的局限和單一功能，更融合商業(yè)經(jīng)營與休閑休憩，實(shí)現(xiàn)都市人工作與休閑休憩的自由切換。
相比約5.4米高的商鋪，其約10.8米挑高視野更為開闊，“前店掘金，后園養(yǎng)心”實(shí)用性更強(qiáng)，一整面玻璃幕墻，兼具生活與時(shí)尚感。
站在室內(nèi)前望是商業(yè)繁華深處，轉(zhuǎn)身則見府系園林綠野，這種雙界切割視覺效果在深圳極為罕見。
就更不用說要做到“一鋪掌舵商業(yè)動脈，一疊界可私藏園林資產(chǎn)”了。
無論是映巷純商鋪還是獨(dú)立靈活商業(yè)疊界，都是安托山豪宅區(qū)內(nèi)不可多得的生活與資產(chǎn)沉淀藏品，也是投資的優(yōu)質(zhì)選擇。
但這類與高凈值群體相鄰、靈活度和可塑性強(qiáng)的資產(chǎn)本就稀缺，前期深鐵懿府幾百席的資產(chǎn)包都遭到了熱購，而這次推出19席 （預(yù)售許可證號為深房許字(2025)南山001號、深房許字(2025)南山002號） ，數(shù)量更少，更有可能引發(fā)資金激烈角逐，或許又要拼手速了。
（免責(zé)聲明：以上數(shù)據(jù)及觀點(diǎn)僅供參考，不代表開發(fā)商承諾。）
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