日前，中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《城市更新典型案例集（第二批）》，我區(qū)大柵欄觀音寺片區(qū)“共生街區(qū)”起步區(qū)保護(hù)更新項(xiàng)目被收錄其中。
2020年11月，大柵欄觀音寺片區(qū)啟動(dòng)申請(qǐng)式退租簽約，但仍有部分居民留在原地生活，存在市政設(shè)施和生活配套有短板、零散資產(chǎn)管理利用難度大、街區(qū)管理模式不完善以及未形成有效共建機(jī)制等問(wèn)題。片區(qū)實(shí)施主體西城區(qū)屬企業(yè)北京廣安控股集團(tuán)有限公司下屬公司北京大柵欄投資有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱大柵欄投資公司）圍繞老城保護(hù)和民生改善兩大任務(wù)，首創(chuàng)性地提出“共生街區(qū)”理念，打破院落權(quán)屬界線，進(jìn)一步整合重組空間資源，將整個(gè)片區(qū)劃分為若干個(gè)街區(qū)單元，以“整院帶零散、共生帶縱深”的方式實(shí)施片區(qū)化運(yùn)營(yíng)，解決大雜院面臨的修繕、利用及管理等方面的難題。
截至目前，大柵欄觀音寺片區(qū)“共生街區(qū)”起步區(qū)共三片，包括姚江胡同、櫻桃胡同121片區(qū)及鐵樹(shù)斜街82、86片區(qū)。其中，櫻桃胡同121片區(qū)資產(chǎn)利用率由19%提升至91%，經(jīng)營(yíng)面積從280平方米提升至1100平方米，提高了資產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值。姚江胡同開(kāi)展低洼院落治理、風(fēng)貌提升、業(yè)態(tài)植入、街區(qū)管理、民生改善等工作，在保留的12戶居民中，已有9戶在室內(nèi)安裝了衛(wèi)生間，接入新做的小市政系統(tǒng)。
創(chuàng)新更新模式
/ 搭建共建平臺(tái) /
“這個(gè)項(xiàng)目是小規(guī)模、漸進(jìn)式、可持續(xù)地將片區(qū)劃分為若干個(gè)共生街區(qū)單元”大柵欄投資公司副總經(jīng)理李紫祥說(shuō)，“針對(duì)人才公寓、商鋪等不同空間需求，確定合作運(yùn)營(yíng)主體和運(yùn)營(yíng)模式，政府、實(shí)施主體、社會(huì)資本、居民多方聯(lián)動(dòng)，共建、共治、共享。大柵欄投資公司下設(shè)街區(qū)管理部門，實(shí)現(xiàn)老城物業(yè)進(jìn)駐管理，大柵欄投資公司、運(yùn)營(yíng)方及居民三方共同履行各方職責(zé)，遵守保護(hù)街區(qū)管理制定的相關(guān)公約。”
在李紫祥看來(lái)，姚江胡同的黨建文化空間在大柵欄觀音寺片區(qū)“共生街區(qū)”起步區(qū)保護(hù)更新項(xiàng)目中起著重要作用。李紫祥說(shuō)：“共生街區(qū)更新模式的產(chǎn)生是在黨建引領(lǐng)下，通過(guò)姚江胡同的黨建文化空間搭建的共建平臺(tái)，街道、社區(qū)、在地企業(yè)和片區(qū)居民共同參與下產(chǎn)生的?！?/p>
整合空間資源
/ 激活片區(qū)活力 /
吳阿姨曾經(jīng)住在姚江胡同的低洼陰暗平房里，今天她已經(jīng)如愿搬進(jìn)明亮的樓房里居住了。令吳阿姨想不到的是，她曾經(jīng)的“家”今天已經(jīng)變成了公共活動(dòng)空間，對(duì)提高整個(gè)片區(qū)居民的生活質(zhì)量起到了重要作用。
李紫祥說(shuō)：“當(dāng)時(shí)，吳阿姨家的情況有點(diǎn)特殊，因特殊原因未能實(shí)現(xiàn)退租，但是她本人很想退租，于是，我們聯(lián)合街道、區(qū)房管局、區(qū)建委等部門，經(jīng)過(guò)調(diào)查研究，采取了精準(zhǔn)點(diǎn)狀退租的模式。實(shí)現(xiàn)了吳阿姨退租的愿望?！?/p>
針對(duì)因特殊原因未能實(shí)現(xiàn)退租的核心位置房屋，大柵欄投資公司推廣使用精準(zhǔn)點(diǎn)狀退租的模式，聯(lián)合街道、區(qū)房管局、區(qū)建委等部門，就居民顧慮問(wèn)題面對(duì)面深入溝通，介紹政策標(biāo)準(zhǔn)和共生街區(qū)規(guī)劃，最終獲得了居民的理解與支持，助力公共空間建設(shè)，從而片區(qū)內(nèi)2070平方米的空間成功被激活。
大柵欄觀音寺片區(qū)“共生街區(qū)”起步區(qū)保護(hù)更新項(xiàng)目以資產(chǎn)價(jià)值最大化為目標(biāo)、推進(jìn)類整院、微社區(qū)建設(shè)、打破權(quán)屬界線，重組空間、整合資源，實(shí)現(xiàn)功能互補(bǔ)、互聯(lián)互通、生活空間改善提升、生產(chǎn)空間提質(zhì)增效，加強(qiáng)騰退后資產(chǎn)的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)和街區(qū)智慧化管理、與在地居民友好協(xié)商，實(shí)現(xiàn)了商居分治、共建共享，新老居民和諧共生。
恢復(fù)傳統(tǒng)風(fēng)貌
/ 優(yōu)化空間品質(zhì) /
“姚江胡同因內(nèi)有浙江姚江會(huì)館而得名。在這個(gè)項(xiàng)目中，我們最大限度恢復(fù)歷史街區(qū)傳統(tǒng)風(fēng)貌。”李紫祥說(shuō)：“為此，我們廣泛收集老照片、查閱文獻(xiàn)，盡可能多地了解歷史文化信息，為街區(qū)立面修繕及院落風(fēng)貌保護(hù)提供依據(jù)。對(duì)片區(qū)內(nèi)與老城風(fēng)貌保護(hù)相沖突的屋面、立面，我們也進(jìn)行保護(hù)性修繕和恢復(fù)性修建?！?/p>
秉持“功能優(yōu)先”理念，大柵欄投資公司在這個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，建設(shè)尺度親切、實(shí)用有趣的公共空間，將散布于片區(qū)內(nèi)的小微空間改造為開(kāi)放、多元的積極空間。
此外，還充分利用騰退邊角地補(bǔ)充非機(jī)動(dòng)車停車、健身、休憩等設(shè)施短板，形成一批與古都風(fēng)貌相協(xié)調(diào)、與群眾需求相適應(yīng)的公共活動(dòng)場(chǎng)所。
此外，針對(duì)觀音寺片區(qū)年久失修的低洼院落問(wèn)題，大柵欄投資公司組織行業(yè)專家開(kāi)展專題討論，利用雨污水雙層同位技術(shù)、固定吸管集中化糞池技術(shù)、院落高低雨水分流蓄排技術(shù)，成功解決雨天低洼院內(nèi)積水問(wèn)題與居民廁所入戶難題，極大地改善了居民的生活質(zhì)量和人居環(huán)境。
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