正文
嗨，各位伙伴，我是混哥的小編饕餮。
早在十多年前，我就在廣州讀的大學(xué)，對(duì)廣州還是有一種親切感的。
故地重游，理應(yīng)心情愉悅，
但廣州的市調(diào)之行，讓我感受到的是擁擠、陌生、很卷.........
市調(diào)之后，我問自己：這還是我印象之中的廣州嗎？
01
第一個(gè)變化是城市變得更擁擠了。
可能很多朋友對(duì)于廣州的擁擠程度沒有概念，
來，直接給大家看張照片，
攝于2025.3.25 廣州海傍站A出口
這是我上周在廣州4號(hào)線海傍站（亞運(yùn)城板塊）拍的照片，現(xiàn)場估摸著有3000輛電雞（電單車）；
單車嚒~哪里都有，但我沒見過這么夸張的電雞，密密麻麻一片。
電單車不僅把地鐵口圍得水泄不通，還把地鐵前原本“雙向三車道”的市政路直接干成“雙向單車道”；
那么，為什么會(huì)這樣？為啥廣州電單車這么多？
能取得這種“豐功偉績”主要是因?yàn)閺V州亞運(yùn)城板塊已經(jīng)發(fā)展了10多年，一方面周邊的“剛需三件套”——地鐵、學(xué)校、商業(yè)都全部兌現(xiàn)；
另外一方面卻是房子的價(jià)格低得“發(fā)瘟”。
我們走訪了多間中介門店，根據(jù)中介的表述，目前在售的亞運(yùn)城89方的房子，大概200萬的價(jià)格就可以成交；
折算下來，每平米的價(jià)格才2.2萬；
2.2萬/㎡，意味著什么？
意味著在番禺動(dòng)輒均價(jià)3萬+的市場里吸引力巨大，所以早些年房子賣得多，這房子到地鐵的交通工具——電單車就很多！
看完價(jià)格，我們又看了租金。
目前廣州的租金回報(bào)率是四個(gè)一線城市中最高的，到底了1.8%，部分區(qū)域可以達(dá)到2.2%到2.6%，
但我們連續(xù)看了幾個(gè)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)番禺大運(yùn)村周邊的租金價(jià)格都不高。
比如亞運(yùn)村媒體村——
78平米的2房，房金3000元都不到，變相讓打工人撿了個(gè)便宜。
所以，除了房價(jià)低，租金低，外加配套完善，這里也就成了廣州打工人的首選落腳地。
當(dāng)然，如果你覺得這里房價(jià)低、配套成熟就考慮在這個(gè)區(qū)域買房，那就掉進(jìn)大坑里了。
先不說“電雞圍城”的問題，在售的樓棟離地鐵站走路需要20分鐘，每天的早晚高峰能不能擠上接駁巴士又是一個(gè)難題。
因?yàn)閺膩嗊\(yùn)村附近的海傍站去珠江新城等市中心，要先從萬勝圍站換乘8號(hào)線，再從客村站換乘“死亡3號(hào)線”；
什么是“死亡3號(hào)線”？
就是早高峰連續(xù)擠了8輛地鐵都擠不上、在車廂里腳不觸地還能站立，所以勸退考慮在亞運(yùn)城買房的伙伴。
文章至此，肯定有人要反駁我說：3號(hào)線東延線以后會(huì)接到海傍站，去市區(qū)不用換乘那么多次。
但我想反問一句：你知道3號(hào)線東延線的餅，已經(jīng)畫了10年嗎！
試問：人生有多少個(gè)十年？各位又能等多少個(gè)十年？
況且，現(xiàn)在廣州的人口不斷地增加，2024年 人口增速全國第二，未來擁擠程度只會(huì)增加，只會(huì)向北京、上?？待R了。
過去十年時(shí)間里，北京、上海的常住人口分別增加了10、20萬人；而廣州增加了整整400萬人，是北京的40倍、上海的20倍；
按這個(gè)增長速度下去，廣州很快就要成為我國繼重慶、上海、北京、成都后第五個(gè)2000萬人口城市。
所以，低租金、低房價(jià)、配套完善很多時(shí)候不是優(yōu)勢，而是劣勢！
所以，人很多，說明不缺接盤俠，但人太多，就變成了“雙刃劍”，揮不好，很容易砍到自己。
2025年中國房價(jià)會(huì)漲嗎？推薦閱讀《》
02
第二個(gè)變化就是市場變得更卷了。
還記得，我剛開始進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)那會(huì)，“工法展示”還是新鮮玩意，很多開發(fā)商對(duì)于不會(huì)做“工法展示”，
嗯，給小白購房者科普一下，什么是工法展示~
就是展示房屋的建筑工藝、材料品質(zhì)、施工技術(shù)等等。
之所以要做“工法展示”，一方面基于購房者不懂，另外一方面也是開放商的自我宣傳，類似與“我很好，我很棒”的意思！
不過呢，之前的樓市行情是“一房難求”，所以開放商偷懶，要么異地樣板房、臨時(shí)展示區(qū)，要么“貨不對(duì)板”、“偷工減料”等成了那會(huì)人們?cè)嵅〉牡胤健?/p>
可廣州這一趟市場調(diào)研走下來，我明顯感覺到：市場，變了
走了20多個(gè)項(xiàng)目，所有樣板房都是實(shí)景樣板房，園林也都是按照交付標(biāo)準(zhǔn)來展示。
不僅如此，很多開發(fā)商恨不得把“底褲”都扒出來給買房者看看，證明他們的真材實(shí)料、證明他們賣這個(gè)價(jià)格是有道理的、合理的。
以前的“工法展示”都是在售樓部設(shè)置一個(gè)區(qū)域，大概地講解一下項(xiàng)目的工藝。
現(xiàn)在呢？
直接在樣板房摳出一塊，把工藝的每一個(gè)步驟都展示給購房客戶看。
這么做，當(dāng)然有“給客戶吃定心丸”的目的，但也不排除開放商自我炫耀。
畢竟從內(nèi)行看門道，外行看熱鬧，這工法展示，也不是每個(gè)開發(fā)商都敢展示出來的。
攝于2025.3.25 廣州某項(xiàng)目樣板房
除了工法展示，承諾“貨必對(duì)版”外，廣州的戶型也開始變成了“新物種”
什么是新物種？
除了提高戶型使用率，還在戶型多變性維度，主推“多變空間”，讓購房者看到，“未來生活的樣子”
當(dāng)然，樣板房天天看，但真實(shí)生活中，沒有幾個(gè)人能“裝修”出樣板房的效果。
畢竟普通人買房是為了過日子，日子就太多瑣碎東西了！
所以，樣板房的美，大家看看就好，不要當(dāng)真！
伙伴們，你們還記得之前各地推行了“建筑新規(guī)”嗎？
——也就是允許開發(fā)商通過擴(kuò)大陽臺(tái)、飄窗的面積來提高房間的實(shí)用率，最高可達(dá)130%。
相較于其他城市使用“建筑新規(guī)”的唯唯諾諾，廣州在“新規(guī)”使用方面可是大刀闊斧。
近兩年時(shí)間，廣州的產(chǎn)品經(jīng)歷了舊規(guī)80%，到新規(guī)100%，再到超新規(guī)110%。
在踩盤的20多個(gè)項(xiàng)目中，只要是2024年或者是2025年入市的項(xiàng)目或地塊，都采用了“新規(guī)”或者“超新規(guī)”。
“舊規(guī)”產(chǎn)品的實(shí)用率普遍在80%左右，部分極優(yōu)秀的產(chǎn)品才能做到接近90%，而“新規(guī)”或者“超新規(guī)”產(chǎn)品動(dòng)輒就是100%以上。
以番禺的A某項(xiàng)目為例，建筑面積88㎡的戶型能做四個(gè)房間、兩個(gè)衛(wèi)生間，總價(jià)才210萬；
而與這個(gè)項(xiàng)目僅3公里的B項(xiàng)目，開車用時(shí)不到6分鐘的另外一個(gè)項(xiàng)目，92㎡的戶型也能做到四房，實(shí)用面積97㎡；
我知道，有些伙伴搞不懂使用率和價(jià)格的關(guān)系，我給大家算算：
代號(hào)0A項(xiàng)目，210萬能買到110㎡的實(shí)用面積，真實(shí)單價(jià)1.9萬；
代號(hào)B項(xiàng)目，310萬買到97㎡的實(shí)用面積，真實(shí)單價(jià)3.2萬；
B項(xiàng)目比A項(xiàng)目的單價(jià)，整整貴了67%。
所以，換任何一個(gè)人，都不會(huì)愿意多花100萬去買6分鐘吧。
所以，這不是簡單的產(chǎn)品迭代，而是“新產(chǎn)品”對(duì)“舊產(chǎn)品”的碾壓！
雖然在2024年年底的時(shí)候，廣州就曾傳出“超新規(guī)產(chǎn)品收緊”。
但從2025年廣州的土拍藍(lán)皮書上公布的土地預(yù)掛牌信息來看，“超新規(guī)產(chǎn)品”用地的出讓數(shù)量并沒有較往年沒有減少。
可以預(yù)見，2025至2027年的廣州商品房市場必將是新物種碾壓舊房子，要多卷有多卷！
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03
第三個(gè)變化是客戶變得更有信心了。
踩盤的路上和做二手房的中介聊了一下，自從去年“926新政”出來，他們門店每天的帶看量就穩(wěn)步在提升。
尤其是在今年開年后，帶看量從年前的幾批變成現(xiàn)在穩(wěn)定的每天20、30批。
不僅帶看量上來了，成交周期也是從20多天縮短至一周內(nèi)，基本上過來看了一次，第二次再復(fù)看一下，客戶就成交了。
還有一些年前看房看了很久的客戶，近期決定出手的時(shí)候變得更加果斷，不再猶豫。
背后的原因也很簡單，為了讓孩子趕上秋季開學(xué)，很多客戶就在第一季度果斷入手了。
與中介聊完，我又看了一下數(shù)據(jù)。
——根據(jù)廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，廣州前2、3月的網(wǎng)簽量不僅同比增長了23%，網(wǎng)簽量還是近八年以來第二高。
這樣一來，廣州樓市就更魔幻了：
一方面新房以設(shè)計(jì)新規(guī)碾壓老舊二手房，以新物種的姿態(tài)秒殺老房子，但從成交量看，這二手房仍然攀升！
雖然價(jià)格還是跌，但成交量卻在攀升！
這說明啥？
說明中低收入的剛需客，在“政策釋放期”就上車了
2025年中國房價(jià)會(huì)漲嗎？推薦閱讀《》
04
最后，說幾點(diǎn)。
1、秒殺
中國樓市就是這樣，房價(jià)天天漲，沒人關(guān)心產(chǎn)品，關(guān)心綠化，現(xiàn)在房價(jià)回調(diào)，這房子反而越來越好！
我不知道大家在那座城市，反正廣州的商品房，無論是入戶大門，還是小區(qū)原來，再到戶型，真的秒殺大部分城市！
2、止跌了
2025年一季度，廣州一二手住宅成交面積同比分別增長17.7%和27.6%，連續(xù)6個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長、止跌信號(hào)明顯！
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，廣州一手住宅價(jià)格同比指數(shù)從2024年11月的89.6回升至2025年2月的92.2，二手住宅同比指數(shù)從87.5回升至90.6，也呈現(xiàn)止跌筑底跡象
核心區(qū)域：天河、海珠等中心城區(qū)因優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)（如天河絹麻廠地塊單價(jià)5萬/㎡）和政策托底，房價(jià)已企穩(wěn)并出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲
外圍區(qū)域：增城、從化等郊區(qū)仍依賴“以價(jià)換量”，2025年1月二手房均價(jià)同比下跌8%-17%，去化周期超20個(gè)月，短期難有明顯上漲
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