北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。
請(qǐng)問(wèn)，青龍湖的**下疊怎么樣？適合自住+投資嗎？我看您說(shuō)過(guò)別墅升值慢，但我想青龍湖配套還不完善，那隨著完善的話地段兒價(jià)值會(huì)提升，這樣不就彌補(bǔ)了別墅本身的升值慢嗎？
我是一直很想在高爾夫球場(chǎng)旁邊買(mǎi)房，打球享受生活。房子我也看了，估計(jì)也就是地下裝修稍微貴點(diǎn)，其他的沒(méi)什么劣勢(shì)。
章哥：
1、這怎么說(shuō)呢，真要想好了就買(mǎi)吧，房子是用來(lái)住的，自己喜歡才最合適。至于投資升值什么的是副產(chǎn)品，沒(méi)有居住體驗(yàn)重要。
2、不過(guò)也說(shuō)兩句，別墅類的產(chǎn)品和普宅完全不同，普宅是需要地鐵學(xué)校商場(chǎng)醫(yī)院等各種配套的。而別墅則不太依賴這些，只要有公路就行，然后最大的配套就是自然環(huán)境，包括高爾夫。真要是別墅周邊各種配套都齊全了，那這別墅還或許受影響呢。這參看北京市區(qū)的別墅吧，周邊配套非常完善，但升值也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后普宅。
另外一點(diǎn)，別墅類產(chǎn)品的定價(jià)也和普宅不同，一般都是有較高溢價(jià)的，畢竟目標(biāo)客戶是有錢(qián)人，得一次賺個(gè)夠。所以別墅升值慢也跟這初始價(jià)有關(guān)，投資了后續(xù)的升值空間。另外提醒一點(diǎn)，地下室的裝修不是稍微貴點(diǎn)兒，而是會(huì)很貴的。幾乎就是無(wú)論預(yù)算多少，裝到一半的時(shí)候就都會(huì)發(fā)現(xiàn)不夠。這上網(wǎng)搜搜吧，各種案例有的是。
3、青龍湖自住當(dāng)然沒(méi)問(wèn)題，很好的環(huán)境，萬(wàn)科的小區(qū)質(zhì)量也肯定好。房本無(wú)所謂，這本來(lái)就相當(dāng)于贈(zèng)送的。開(kāi)發(fā)商為了給地下室一個(gè)說(shuō)法，只好弄出個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)權(quán)來(lái)。其實(shí)有沒(méi)有都一樣，都含在總價(jià)里，也不可能單獨(dú)出售或抵押。
4、兼投資，看什么期望值了。如果是作為保值工具，那基本上北京的房產(chǎn)都能做到，高檔小區(qū)的保值性更強(qiáng)。但如果說(shuō)升值性，而且是和大盤(pán)相比，那郊區(qū)高端社區(qū)極少能有趕上平均值的。
5、其實(shí)不光是郊區(qū)的高端產(chǎn)品，市區(qū)的也一樣，升值幅度基本都要弱于大盤(pán)，也就是弱于普通住宅。比如看看市區(qū)的豪宅小區(qū)或者高檔公寓，無(wú)論新老，檔次越高的升值率越低。
最典型是是貢院六號(hào)和銀泰中心。六號(hào)是2003年開(kāi)盤(pán)，小戶型4萬(wàn)大戶型5萬(wàn)，是當(dāng)時(shí)北京均價(jià)的十倍。而十多年過(guò)去，普通住宅基本上漲了十多倍，而貢院六號(hào)呢，頂多也就翻了一番。
銀泰中心一直是號(hào)稱北京第一豪宅，2008年開(kāi)盤(pán)時(shí)起價(jià)10.8888萬(wàn)，也是當(dāng)時(shí)均價(jià)的10倍以上。但今天這價(jià)格反正不算太高，還沒(méi)銀行利息的回報(bào)率高呢。
6、房子是用來(lái)住的，越高檔的小區(qū)居住性越強(qiáng)，那投資性就相對(duì)越弱。郊區(qū)別墅也一樣，是為了更好的生活而購(gòu)買(mǎi)的，所以幾乎沒(méi)有能跟上大盤(pán)的。比如當(dāng)年的玫瑰園，全國(guó)最大別墅區(qū)，升值幅度就別提了，太低。
所以說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)這種高端物業(yè)最好別太考慮升值，就當(dāng)作是消費(fèi)品比較好。跟高檔汽車(chē)沒(méi)什么區(qū)別，為了更好生活的投入，不必太考慮回報(bào)率，也很難做到。
媒體上總宣傳說(shuō)，某富豪購(gòu)買(mǎi)了別墅，多少年間升值了多少，賺了N多億。這數(shù)字沒(méi)錯(cuò)，但別比，如果和普通住宅一比，那升值率幾乎沒(méi)有能跑平的。
商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，中國(guó)也好，北京也好，還沒(méi)到大部分人買(mǎi)得起、且想買(mǎi)高端物業(yè)的時(shí)候。而郊區(qū)的土地又有的是，蓋這種小房子也沒(méi)多少成本。估計(jì)很長(zhǎng)時(shí)間之內(nèi)還做不到供不應(yīng)求，所以自然漲幅略低。
7、總之吧，買(mǎi)這種產(chǎn)品，最大的功能是居住消費(fèi)，并不是投資升值。就相當(dāng)于買(mǎi)豪車(chē)游艇一類，是為了更好生活的投入。所以建議別太考慮升值，就注重于品質(zhì)考量為好，住的舒適就算實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。
僅供參考。
關(guān)注“章哥說(shuō)買(mǎi)房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題可以向我提問(wèn)。
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