各大上市房企，正在密集的發(fā)布2024年年報。
這幾天，我們已經(jīng)陸續(xù)為大家發(fā)布了中國金茂、龍湖集團、經(jīng)發(fā)物業(yè)的年報解讀。
詳見《龍湖的年報，沒讓人失望！》、《拆解金茂年報！》、《凈利潤5903萬元！經(jīng)發(fā)物業(yè)交出上市后第一份年報！》
今天我們共同關注一下碧桂園。
01
巨虧328億元，行業(yè)第2？
碧桂園發(fā)布的2024年業(yè)績顯示，2024年實現(xiàn)營收2527.56億元，較上年下降36.97%；實現(xiàn)凈利潤為虧損328.4億元，與2023年相比虧損幅度大幅收窄。
2527.56億元的營收規(guī)模，在已經(jīng)發(fā)布年報的上市房企中，排在第二，僅次于華潤置地。尚未發(fā)布年報的房企中，營收可能會超過碧桂園的是萬科、保利發(fā)展。
與碧桂園自身的營收相比，2024年的營收基本回到了2017年。
2024年碧桂園的營收中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務占比97.22%，科技建筑業(yè)務占比1.36%，其他業(yè)務占比1.43%。
很明顯，碧桂園的營收，基本就靠房地產(chǎn)開發(fā)了，樓市的情況直接決定著其命運。
328.4億元的虧損額度，在目前已經(jīng)發(fā)布年報的上市房企中，是虧損額度最高的。而在尚未發(fā)布年報的房企中，業(yè)績預告虧損額度超過碧桂園的是萬科。
這意味著，碧桂園2024年的虧損額在中國房企中有可能排在第二！
除了萬科、碧桂園之外，2024年虧損超百億元的房企還有融創(chuàng)、金科、遠洋、富力，虧損額70-100億元的房企有華僑城、中駿、金輝、合景泰富、花樣年、華南城。
突然發(fā)現(xiàn)，對于房企來講，這兩年一年虧個幾個億都不叫虧了。
此前的2022年、2023年，碧桂園分別虧損60.52億元、1784億元，2022-2024這三年時間碧桂園合計虧損2172.92億元，虧掉了2012-2021年這十年的利潤之和。
截止2024年末，碧桂園的總資產(chǎn)為10358.43億元，總負債為9845.89億元，凈資產(chǎn)為512.54億元。
但這個凈資產(chǎn)數(shù)據(jù)，實際上要打上一個大大的問號的。
眾所周知碧桂園被稱為“三四線之王”，三四線城市正是這一輪樓市調(diào)整最為嚴重的城市，房價的持續(xù)下跌之下，碧桂園在三四線城市的大量土地儲備、資產(chǎn)價值，實際上是要繼續(xù)大打折扣的，真正意義上的總資產(chǎn)很有可能并沒有這么多。
此時，碧桂園實際上就處于一個資產(chǎn)能否覆蓋債務的界線上。
對于碧桂園來講，目前重點在推進的是三件事情：保交付、債務重組、加速銷售和盤活資產(chǎn)。
保交付，這是底線，沒有任何可以商量的，2024年碧桂園交付了38萬套，累計交付面積4608萬平方米，涉及到31省242個城市。
債務重組，今年1月份碧桂園拋出了境外債重組的方案，包括債務轉換為現(xiàn)金（通過要約回購）、強制性可轉換債券、不同票據(jù)及/或貸款融資等選項，但大家對這個方案的評價并不高。當然，如果境外債能夠重組成功，不但可以降低碧桂園短期內(nèi)的債務負擔，并且有望確認數(shù)百億大額重組收益，凈資產(chǎn)將逐步大幅增加。
至于銷售回款，碧桂園的銷售額實際上還是在持續(xù)下降中。2024年碧桂園的銷售額是472億元，較2023年下降72.92%；今年1-2月的銷售額合計為45.6億元，較去年同期又下降了50.49%。對于碧桂園來講，在售項目實際上已經(jīng)不是考慮利潤率的時候了，更重要的是以價換量、換取現(xiàn)金流，近期碧桂園云頂?shù)慕祪r銷售就是例子。
出售資產(chǎn)方面，2024年碧桂園以30.69億元出售了其持有的珠海萬達商管1.79%的股份，引入廣東中為合作開發(fā)300米超高層地標白鵝潭國際金融中心項目，以20億元出售長鑫科技1.56%股權……以此來解決流動性壓力。
02
6年時間，員工減少10萬人
碧桂園的年報中，還披露了一個比較重要的數(shù)據(jù)：在職員工數(shù)量。
截止2024年末，碧桂園員工數(shù)量為22794名。
而2023年末的時候，這個數(shù)字是43146人。
這說明，2024年這一年時間，有將近一半員工離開了碧桂園。
如果我們把時間周期拉長到過去十年，就會發(fā)現(xiàn)碧桂園的員工數(shù)量快速增長和下跌過程。
2015年末的時候，碧桂園員工數(shù)量為35206人，到2016年末的時候已經(jīng)達到94450人，翻倍式的增長。
與此對應的是，2015年碧桂園的銷售額是1402億元，2016年是3088億元，也是翻倍式的增長。
更多的項目，就必然需要更多的員工。
到2018年，當碧桂園流量銷售額“7000億+”、權益銷售額“5000億+”的時候，其員工數(shù)量也達到了131387人的頂峰。
但隨后，員工數(shù)量就開始一路減少，特別是2021年之后減少速度更快，到2024年底只剩下22794人。
這意味著，在過去6年時間里，有超過10萬人離開了碧桂園！
離開碧桂園的地產(chǎn)板塊之后，有一小部分人去了碧桂園的物業(yè)等其它板塊，但大部分都是離開了碧桂園體系。
而當年碧桂園高管中的“三斌”豪華天團，在2017年5月份之后實際上就只剩下了莫斌。
實際上，這幾年地產(chǎn)企業(yè)大幅裁員的不止碧桂園，一大批地產(chǎn)人離開了地產(chǎn)行業(yè)。
中國統(tǒng)計年鑒顯示，2020年的時候地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人數(shù)是290.13萬人，到2023年的時候只剩下200.23萬人，最新數(shù)據(jù)肯定要更少。
這幾年，百萬地產(chǎn)人離開了這個行業(yè)。
離開地產(chǎn)行業(yè)之外，有一部分開啟了自住創(chuàng)業(yè)，有一部分人進軍了其它行業(yè)。
進軍其它行業(yè)中，最典型的就是泰康人壽。僅在西安，就有一大批我所熟悉的地產(chǎn)人入職泰康，這其中不乏多位曾經(jīng)的中國TOP20房企管理層。
其實，地產(chǎn)行業(yè)的下行影響到的不僅僅是地產(chǎn)行業(yè)，上下游各大產(chǎn)業(yè)鏈也均受到影響。
轉型，已經(jīng)成為大家談論最多的一個話題。
例如：這一輪黃金行情之下，有地產(chǎn)媒體小編開始轉型為黃金博主~
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