在眾多的房企中，龍湖應(yīng)該是受關(guān)注度最高的房企之一。
這主要是由于其民企的身份，并且全國(guó)化布局、規(guī)模比較大。
所以，龍湖的情況，關(guān)系到大家對(duì)于行業(yè)的信心。
這幾天，各大上市房企密集發(fā)布2024年年報(bào)。
龍湖，也交卷了。
從卷面情況，龍湖沒(méi)有讓人失望，并且交出的是一份“優(yōu)秀”等級(jí)的成績(jī)單。并且對(duì)于2025年，不管市場(chǎng)如何變化，龍湖都底氣十足。
01
千億營(yíng)收，百億利潤(rùn)
對(duì)于一家企業(yè)來(lái)講，經(jīng)營(yíng)層面最重要的兩個(gè)數(shù)據(jù)，一個(gè)是營(yíng)收，一個(gè)是凈利潤(rùn)。
2024年，龍湖的營(yíng)收為1275億元，歸母凈利潤(rùn)104億元。
行業(yè)大環(huán)境之下，龍湖的這兩項(xiàng)指標(biāo)也均不可避免的發(fā)生了下降，但降幅則遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，這說(shuō)明龍湖跑贏了行業(yè)大勢(shì)。
這兩個(gè)指標(biāo)數(shù)據(jù)中，均有其耀眼的地方。
1275億元的營(yíng)收中，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入達(dá)到了267.1億元，同比增長(zhǎng)7.4%，在營(yíng)收中的占比達(dá)到了20.95%，較2023年13.77%實(shí)現(xiàn)了大幅提升，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在營(yíng)收中的占比則由2023年的86.23%下降到2024年的79.05%。
這說(shuō)明龍湖對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的依賴度正在下降。
運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)，指的是商業(yè)投資（重資產(chǎn)+輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)）、資產(chǎn)管理（長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)辦公、服務(wù)式公寓、活力街區(qū)、 婦兒醫(yī)院及健康養(yǎng)老）、物業(yè)管理、智慧營(yíng)造業(yè)務(wù)，這部分業(yè)務(wù)既是龍湖業(yè)績(jī)的壓艙石，也給龍湖在貢獻(xiàn)著穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
每年267.1億元的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入，意味著龍湖即使每個(gè)月1套房子都不賣(mài)，每月也擁有著超過(guò)22億元的現(xiàn)金流。后續(xù)隨著開(kāi)業(yè)商場(chǎng)的數(shù)量增加、物管規(guī)模的擴(kuò)大，這個(gè)數(shù)據(jù)還將繼續(xù)增加。
運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)，實(shí)際上也是目前所有房企在努力的方向。
同時(shí)，放眼這一輪樓市調(diào)整周期，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)但凡運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)規(guī)模較大的房企，受到市場(chǎng)的影響就會(huì)更小，盈利能力更強(qiáng)。
中國(guó)房企中，此前的“利潤(rùn)王”是中海，但這兩年中海的利潤(rùn)規(guī)模已經(jīng)被華潤(rùn)超過(guò)！還有一家房企叫做新城控股，就是運(yùn)營(yíng)吾悅廣場(chǎng)的那家企業(yè)，也是民營(yíng)房企，這一輪樓市調(diào)整中當(dāng)太多的民企暴雷倒下的時(shí)候，新城控股不但沒(méi)有暴雷，還保持著持續(xù)的盈利。
具體到龍湖，2024年104億元的凈利潤(rùn)規(guī)模，應(yīng)該排在中國(guó)房企第三，僅次于華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)這兩大央企！
同時(shí)，2024年龍湖的凈利率達(dá)到了9.51%，盈利能力也是遠(yuǎn)超招商蛇口、綠城中國(guó)、華發(fā)股份、中國(guó)金茂、大悅城等房企。
這驗(yàn)證了一個(gè)觀點(diǎn)：一家房企的健康與否、經(jīng)營(yíng)情況好與壞，與企業(yè)本身是央國(guó)企還是民企有關(guān)聯(lián)但不是決定性因素。民企中，依然有優(yōu)秀者！
奠定龍湖這份成績(jī)的因素，一方面與這家企業(yè)在整個(gè)發(fā)展中一直保持克制有關(guān)，特別是過(guò)去幾年面對(duì)市場(chǎng)的不確定性，龍湖在拿地規(guī)模方面迅速踩剎車(chē)，通過(guò)存量的去化回籠現(xiàn)金；另一方面，也與龍湖較早具有前瞻性的布局商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓等板塊有關(guān)，積累了其在商業(yè)運(yùn)營(yíng)這個(gè)板塊的規(guī)模與優(yōu)勢(shì)。
截止2024年12月31日，龍湖已開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)總建面為930萬(wàn)平方米（含車(chē)位總建筑面積為1243萬(wàn)平方米），整體出租率96.8%；冠寓已開(kāi)業(yè)12.4萬(wàn)間，整體出租率為95.3%；2024年物業(yè)管理營(yíng)收114.2億人民幣，期末物業(yè)在管面積達(dá)4.1億平方米，兩項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)均位居行業(yè)前七。
這個(gè)規(guī)模，不是短期內(nèi)沖刺達(dá)成的，而是多年積累形成的。
2024年，龍湖還在努力的降負(fù)債，有息負(fù)債規(guī)模較年初削減了163億元，凈負(fù)債率降低到了51.7%。并且年末其在手現(xiàn)金494.2億元，而一年內(nèi)到期債務(wù)為302.4億元，剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后，現(xiàn)金短債倍數(shù)為1.03倍。
據(jù)龍湖集團(tuán)透露，一季度到期的65億元國(guó)內(nèi)信用債已提前歸還完畢，今年還需歸還的公開(kāi)債務(wù)大概有三筆，一筆是7、8月份的30多億的國(guó)內(nèi)信用債，會(huì)在4-6月份逐步提前歸還；年底的85億海外銀團(tuán)會(huì)從第三季度開(kāi)始逐月歸還；同時(shí)龍湖的中債征信今年可能會(huì)到期35億，這筆債有資產(chǎn)抵押，龍湖會(huì)提前做經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，將其置換出來(lái)。
從今年來(lái)講，龍湖基本已經(jīng)穩(wěn)了，并且今年的有息負(fù)債規(guī)模還會(huì)削減300億元以上。
截止2024年12月31日，龍湖的土地儲(chǔ)備合計(jì)3312萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為2426萬(wàn)平方米。
按地區(qū)分析， 環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、華中地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)及華南地區(qū)的土地儲(chǔ)備分別占土地儲(chǔ)備總面積的34.6%、27.6%、15.0%、13.9%及8.9%。
2025年開(kāi)年以來(lái)，龍湖又先后在上海、蘇州等高能級(jí)城市拿地。
繼續(xù)堅(jiān)持在核心城市的投資布局，結(jié)合市場(chǎng)情況靈活鋪排推盤(pán)節(jié)奏，聚焦存貨去化，并持續(xù)推動(dòng)產(chǎn)品迭代升級(jí)，打造安全、舒適、綠色、智慧的「好房子」……
這是龍湖年報(bào)中，關(guān)于2025年在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面的核心思路。
02
西安：營(yíng)收第1，銷(xiāo)售額第3
接下來(lái)，我們不妨從龍湖2024年年報(bào)中，看一下西安在龍湖集團(tuán)中的地位和重要性。
西安幾乎是所有全國(guó)性房企重點(diǎn)布局的城市之一，對(duì)于龍湖來(lái)講，也是如此。
西安也沒(méi)有辜負(fù)龍湖集團(tuán)的重視。
龍湖2024年年報(bào)中顯示，西安2024年開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收126.66億元，在各大城市中排在第一！西安2024年銷(xiāo)售額64.78億元，在各大城市中排在第三，僅次于成都、杭州。
另外，龍湖在咸陽(yáng)2024年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收10.55億元，銷(xiāo)售額6.01億元。
龍湖的五大航道目前在西安均已經(jīng)有布局，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)航道2024年迎來(lái)了龍湖景粼玖序、龍湖上城（咸陽(yáng)）、龍湖天奕、龍湖星河學(xué)樘府、龍湖青云闕等項(xiàng)目的交付，交付規(guī)模超過(guò)4500套；商業(yè)投資航道，2024年迎來(lái)了未央天街的開(kāi)業(yè)；智慧營(yíng)造航道，2024年迎來(lái)了龍湖君成序的入市銷(xiāo)售……
至于龍湖在西安幾座商業(yè)的情況，地產(chǎn)房劍也從龍湖2024年年報(bào)中找到了相關(guān)數(shù)據(jù)。香醍天街、曲江天街、大興星悅薈2024年的租金收入較2023年均有所增長(zhǎng)，再加上2024年四季度開(kāi)業(yè)的未央天街，2024年龍湖在西安四座商業(yè)的租金收入超過(guò)了2.5億元。（備注：未央天街開(kāi)業(yè)時(shí)間為2024年12月27日）
按照計(jì)劃，2025年龍湖還將迎來(lái)8座天街的開(kāi)業(yè)，這其中就包括西安長(zhǎng)樂(lè)天街。屆時(shí)，4座天街+1座星悅薈的總建面將超過(guò)40萬(wàn)平方米。
截止2024年12月31日，龍湖在西安的土儲(chǔ)總建面為77.8萬(wàn)平方米，在整個(gè)集團(tuán)占比2.3%。其中，權(quán)益土儲(chǔ)62.85萬(wàn)平方米，在整個(gè)集團(tuán)占比2.6%。
這個(gè)土儲(chǔ)量，與綠城、保利、中鐵建等西安市場(chǎng)上的百億級(jí)房企相比，相對(duì)來(lái)講是比較少的，目前在西安的土儲(chǔ)量相對(duì)來(lái)講存在不足，很難支撐起其未來(lái)一兩年在西安的業(yè)績(jī)。
從這個(gè)角度來(lái)講，隨著青云闕·昱府、御湖境等存貨項(xiàng)目的去化，2025年急需在土地市場(chǎng)增儲(chǔ)，不排除2025年在西安拿地的可能性。
其實(shí)，對(duì)于所有的房企來(lái)講，在面對(duì)新一輪土地市場(chǎng)熱潮開(kāi)啟的背景之下，難度較大的存貨項(xiàng)目以價(jià)換量盡快去化回籠現(xiàn)金，在城市核心地段尋找更佳的投資機(jī)會(huì)，均成為必然的選擇。
更多的時(shí)候，大家關(guān)注的是單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率情況，但對(duì)于一家企業(yè)來(lái)講，實(shí)際上關(guān)注的是整個(gè)城市的經(jīng)營(yíng)情況。
在這一輪樓市調(diào)整逐步觸底的情況之下，再次穩(wěn)定穿越周期的龍湖，也必將走的更遠(yuǎn)。
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