3月31日，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》將于5月起正式施行。前不久備受關(guān)注的“層高不低于3米”的要求，就來自這份標(biāo)準(zhǔn)。
國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》以安全、舒適、綠色、智慧為目標(biāo)，立足保障居民的基本住房條件和居住環(huán)境，注重提升居民居住體驗(yàn)。
即將實(shí)施的新標(biāo)準(zhǔn)，除了明確新建住宅建筑的層高提升為“不低于3.00米”外，還要求每套住宅都有滿足日照標(biāo)準(zhǔn)的房間。
在住宅隔聲和噪聲指標(biāo)方面，規(guī)范提高了住宅建筑臥室、起居室與相鄰房間之間墻、樓板的隔聲性能要求，提高了建筑外窗的隔聲性能，并規(guī)定了建筑設(shè)備，如電梯、水泵等傳播至臥室起居室內(nèi)的建筑設(shè)備結(jié)構(gòu)噪聲限值。
此外，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》還將電梯設(shè)置提升為4層及以上要設(shè)置電梯。
對(duì)3月31日國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》落地，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就三大比較關(guān)心的熱點(diǎn)問題作出了評(píng)論∶
1、新政實(shí)施時(shí)，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)建安成本增加，推升房?jī)r(jià)，減少單個(gè)項(xiàng)目的建筑套數(shù)等問題？
新的住宅項(xiàng)目規(guī)范，比如層高從2.8米提高到3米，提高隔聲指標(biāo)和隔聲性能等等，確實(shí)可能會(huì)增加建筑成本，但一方面，隨著智能建造水平提高、造樓機(jī)、機(jī)器人、裝配式的應(yīng)用，也能夠減少成本，僅僅從層高提高20厘米等標(biāo)準(zhǔn)的提升就說未來房?jī)r(jià)一定會(huì)高，這個(gè)不一定；另一方面，現(xiàn)在及以后建造出來的好房子，產(chǎn)品品質(zhì)更高了，價(jià)格比同區(qū)域其他可比房源價(jià)格略提高也正常。就像買汽車，有的價(jià)格在10萬以下，有的在20萬，還有50萬以上的豪車。房子回歸居住屬性，大宗商品屬性，也必然像其他大宗商品一樣，會(huì)存在品質(zhì)差異的加成
而且，根據(jù)我們的調(diào)研，現(xiàn)在市場(chǎng)上新房的購(gòu)買人群主要就是改善型需求，他們對(duì)居住品質(zhì)、配套、質(zhì)量等要求提升了，也就是住房消費(fèi)升級(jí)了，愿意為高品質(zhì)、為貨真價(jià)實(shí)的產(chǎn)品支付更高的價(jià)格。新的住宅項(xiàng)目規(guī)范，他的導(dǎo)向就是要讓居民的居住消費(fèi)體驗(yàn)和福利更好，只要在層高、隔聲、降噪、安全等方面的投入是切實(shí)為百姓考慮的，我覺得一定程度的價(jià)格提高，是能夠接受。另外，能賣的套數(shù)不一定減少，一方面總戶數(shù)是確定的，這個(gè)在土地出讓的時(shí)候就可以確定計(jì)算出來；另一方面，現(xiàn)在新房的密度、高度降低了，可以容忍每層增加幾厘米。
2、新規(guī)是否造成對(duì)存量在售項(xiàng)目的沖擊？
從2023年開始，剛需大多數(shù)開始轉(zhuǎn)向二手住房和租賃居住，新房市場(chǎng)開始主要面向改善型住房需求。近年來，新房市場(chǎng)供給的項(xiàng)目，基本上開始向配套完善、品質(zhì)優(yōu)越、服務(wù)良好、功能先進(jìn)的“好房子”靠攏。很多改善型產(chǎn)品，特別是一些低密度的項(xiàng)目，已經(jīng)開始試行3米層高了，已經(jīng)在層高、隔聲、降噪、安全等方面加大投入，在服務(wù)一老一小等方面的配套設(shè)施方面做了很大的投入，甚至開始內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)了。
另外，要注意的是，新規(guī)是底線指標(biāo)，即將住房建筑標(biāo)準(zhǔn)拔高了，對(duì)所有買新房的人群利好，而市場(chǎng)上已經(jīng)面世的改善型住房，開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)或內(nèi)卷的是“上限指標(biāo)”，或高限指標(biāo)，即已經(jīng)超越了底線指標(biāo)，所以影響并不是很大。
3、新標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)布，將會(huì)對(duì)我國(guó)樓市產(chǎn)生怎樣的影響？
新標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)布，最大的影響就是激發(fā)大家改善住房的愿望，促進(jìn)換房需求。
2023年以來，新建商品房市場(chǎng)已經(jīng)是改善型需求主導(dǎo)了，但符合改善需求的房源比較少?，F(xiàn)在新的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布以后，相當(dāng)于把住房消費(fèi)的底線標(biāo)準(zhǔn)拉高了，好產(chǎn)品供給出來以后，會(huì)產(chǎn)生示范效應(yīng)，從而帶動(dòng)換房，包括本不打算換房的人群，也因?yàn)榭吹搅司C合品質(zhì)更高，但價(jià)格更適宜的新房產(chǎn)品，從而驅(qū)動(dòng)改善居住。同時(shí)，也讓市場(chǎng)上的產(chǎn)品供給更加多元多樣，可供大家選擇。
換房需求釋放出來以后，會(huì)帶動(dòng)二手房掛牌，這對(duì)于新市民、年輕人上車是有幫助的。畢竟很多二手房單價(jià)低、總價(jià)低，這是他們實(shí)現(xiàn)住房的一個(gè)可行的、低成本路徑。上車以后，由于住房消費(fèi)成本低，不影響生活消費(fèi)，更有動(dòng)力在未來改善住房，購(gòu)置高品質(zhì)的好房子，從而帶動(dòng)構(gòu)建先租后買、先小后大，先上車后改善、逐步提升居住福利的梯度購(gòu)房消費(fèi)模式，這是我國(guó)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的路徑，也是房地產(chǎn)的新模式。
來源：央視新聞、南方都市報(bào)
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