近日，一名女會計(jì)師因購買的倫敦豪華公寓與宣傳不符，憤而起訴開發(fā)商，要求退還購房定金及其他損失賠償，總金額超過70萬英鎊。
54歲的樸美淑（Mi Suk Park）在倫敦九榆樹（Nine Elms）地區(qū)的50層高Aykon London One項(xiàng)目里，購買了一套兩居室公寓及一個停車位。
該公寓的開發(fā)商曾承諾過提供“終極奢華”居住體驗(yàn)。
然而，2022年當(dāng)她首次實(shí)地查看自己的公寓時(shí)，發(fā)現(xiàn)其與之前的宣傳資料“存在重大且明顯的差異”，使她深感不滿，并最終拒絕入住。
幾經(jīng)溝通無果，她訴諸法庭。
但她發(fā)現(xiàn)：
浴室缺少浴缸—— 公寓原本承諾的兩間浴室應(yīng)當(dāng)都配備浴缸，但實(shí)際交付時(shí)，其中一間僅有淋浴設(shè)施。
臥室面積縮水—— 她認(rèn)為第二間臥室比預(yù)期的要小。
空間布局被改動—— 客廳區(qū)域被一個突出的實(shí)用儲物柜占據(jù)，影響了她期望的開放式布局。
交房嚴(yán)重延期—— 原定2020年交房的公寓，直到2022年才完工，導(dǎo)致她不得不提前出售自己的房屋并支付額外租金。
基于上述理由，她要求開發(fā)商退還38.1萬英鎊的購房定金，并額外賠償自2020年以來支付的13.1萬英鎊租金、因急于出售房產(chǎn)而損失的15萬英鎊，以及約4.5萬英鎊的其他損失。
對此，總部位于迪拜的開發(fā)商N(yùn)ine Elms Property Ltd強(qiáng)烈反駁了樸美淑的指控，并反訴她未能履行購房合同。
他們強(qiáng)調(diào)，宣傳冊上的戶型圖僅為“示例布局”，并未承諾每套公寓的設(shè)計(jì)完全一致。
開發(fā)商律師魯珀特·科恩（Rupert Cohen）指出，宣傳冊的每頁頂部均標(biāo)注“典型布局”（Typical Layout），表明這些圖片僅供參考。
但樸美淑在法庭上反駁稱：
“你可以說我粗心大意，但我并未把‘典型’這個詞看作是關(guān)鍵?！?/p>
本案的關(guān)鍵在于：
開發(fā)商對房屋結(jié)構(gòu)的修改是否構(gòu)成合同違約？這些變更是否足以使買方有權(quán)撤銷合同并索賠損失？
樸美淑的律師納扎爾·穆罕默德（Nazar Mohammad）強(qiáng)調(diào)，開發(fā)商“未能按合同交付定制公寓”，特別是浴缸和空間布局的改變已構(gòu)成“不可彌補(bǔ)的違約”。
但開發(fā)商則堅(jiān)持，所有變更均在合理范圍內(nèi)，且買方未能履行購房合同，因此無權(quán)索賠。
目前，該案仍在審理中，法院將決定樸美淑是否能夠拿回她的購房定金，以及是否可以向開發(fā)商索賠額外損失。
接下來，房產(chǎn)君就這個故事涉及的主要知識點(diǎn)，跟大家聊聊：
1. 期房購買與合同法
（1）期房合同的法律性質(zhì)
購買“期房”（即尚未建成的房產(chǎn)）通常涉及簽署買賣合同（Sale and Purchase Agreement, SPA），在英國，該合同一般具有法律約束力，一旦買家支付了定金并簽約，就需要履行合同義務(wù)，否則可能面臨違約責(zé)任。
（2）合同的關(guān)鍵條款
買家和開發(fā)商簽訂的購房合同通常包含以下內(nèi)容：
購房價(jià)格及付款計(jì)劃
房屋規(guī)格、設(shè)計(jì)、尺寸和交付標(biāo)準(zhǔn)
交房時(shí)間表
違約條款（包括買家和開發(fā)商的違約責(zé)任）
如果開發(fā)商未能按照合同約定交付房產(chǎn)，買家有可能提出違約索賠。
2. 誤導(dǎo)性陳述（Misrepresentation）
（1）什么是誤導(dǎo)性陳述？
根據(jù)英國法律（《1967年虛假陳述法》（Misrepresentation Act 1967）），如果一方在合同簽訂前提供了虛假或誤導(dǎo)性信息，導(dǎo)致另一方做出購買決定，該信息可能被視為誤導(dǎo)性陳述。
在本案中，樸美淑聲稱開發(fā)商的宣傳資料（包括宣傳冊和戶型圖）導(dǎo)致她誤認(rèn)為房屋會包括浴缸、特定的空間布局等。如果這些陳述是具有法律效力的，那么開發(fā)商可能構(gòu)成誤導(dǎo)性陳述。
（2）誤導(dǎo)性陳述的三種類型
誤導(dǎo)性陳述分為：
欺詐性陳述（Fraudulent Misrepresentation）：開發(fā)商故意提供虛假信息誘導(dǎo)購房者。
疏忽性陳述（Negligent Misrepresentation）：開發(fā)商沒有盡到合理的注意義務(wù)，使購房者誤解。
無過失陳述（Innocent Misrepresentation）：開發(fā)商無意中提供錯誤信息，但仍然可能導(dǎo)致購房者索賠。
如果法庭認(rèn)定開發(fā)商的宣傳冊和示例戶型圖構(gòu)成誤導(dǎo)性陳述，樸美淑有可能要求取消合同并索賠損失。
3. 違約（Breach of Contract）
合同是否“實(shí)質(zhì)性違約”
樸美淑主張開發(fā)商的房屋設(shè)計(jì)與合同不符，包括：
浴室缺少浴缸
臥室比預(yù)期小
空間布局被改動
交房延期
根據(jù)英國合同法，開發(fā)商如果未能按合同規(guī)定交付符合標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)，可能構(gòu)成合同違約（Breach of Contract）。但法庭通常會考慮違約的“嚴(yán)重程度”（Materiality）：
重大違約（Material Breach）：影響房屋的核心功能或價(jià)值，例如房屋面積嚴(yán)重縮水，買家有權(quán)取消合同并索賠。
輕微違約（Minor Breach）：不影響房屋主要功能，可能只能要求一定的賠償，但無法取消合同。
在本案中，法庭需決定開發(fā)商的變更是否構(gòu)成重大違約，如果認(rèn)定變更只是輕微偏差，樸美淑可能難以勝訴。
4. 購房者的權(quán)利與消費(fèi)者保護(hù)
（1）《消費(fèi)者權(quán)益法 2015》（Consumer Rights Act 2015）
雖然房地產(chǎn)交易通常不受《消費(fèi)者權(quán)益法》直接管轄，但如果開發(fā)商被認(rèn)定為提供了虛假或誤導(dǎo)性營銷信息，法庭可能會參考該法案保護(hù)購房者。
該法案規(guī)定：
消費(fèi)者有權(quán)獲得符合宣傳的商品或服務(wù)。
如果宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)者，可以要求退款或索賠。
如果法院認(rèn)定開發(fā)商的宣傳具有誤導(dǎo)性，樸美淑可能獲得支持。
（2）《公平交易法 2008》（The Consumer Protection from Unfair Trading Regulations 2008）
該法案禁止虛假營銷和不公平商業(yè)行為，如果開發(fā)商故意誤導(dǎo)購房者（例如提供夸大宣傳的樣板房戶型），可能違反該法案。
5. 購房者可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)
（1）定金沒收
根據(jù)合同條款，買家如果未能按時(shí)完成購房交易，可能面臨定金沒收的風(fēng)險(xiǎn)。本案中，開發(fā)商要求法院確認(rèn)合同已經(jīng)終止，并沒收38.1萬英鎊定金。
（2）潛在的法律費(fèi)用
訴訟涉及律師費(fèi)和法庭費(fèi)用，敗訴方可能需要承擔(dān)巨額訴訟費(fèi)用。
（3）合同中的變更條款
部分購房合同允許開發(fā)商在合理范圍內(nèi)調(diào)整房屋設(shè)計(jì)，購房者必須證明這些變更超出了合理范圍，才能成功索賠。
6. 可能的判決結(jié)果
法院可能做出以下幾種判決：
支持樸美淑，允許她取消合同并索賠（如果法院認(rèn)定開發(fā)商存在誤導(dǎo)或重大違約）。
開發(fā)商部分賠償，但合同仍然有效（如果變更被認(rèn)定為輕微違約）。
支持開發(fā)商，認(rèn)定變更合理，駁回索賠（如果法院認(rèn)為買方應(yīng)預(yù)見合同變更風(fēng)險(xiǎn)）。
7. 購房者的建議
（1）審查合同細(xì)節(jié)
購房者應(yīng)確保合同明確規(guī)定房屋規(guī)格，避免過度依賴宣傳資料。
注意合同是否允許開發(fā)商調(diào)整設(shè)計(jì)，并評估調(diào)整范圍是否可以接受。
（2）要求法律意見
在簽訂購房合同時(shí)，聘請專業(yè)律師審查合同，確保自身權(quán)益受保護(hù)。
（3）定期檢查開發(fā)進(jìn)度
購房者應(yīng)定期檢查施工進(jìn)度，確保房屋按合同規(guī)格建造。
對于海外買家來說， 因?yàn)椴涣私猱?dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)，因此有可能更容易踩坑，因此，如果您有疑慮和擔(dān)憂，歡迎加客服微信BuyHomeUKSerena咨詢我們，我們會為您提供最專業(yè)的服務(wù)，讓您在英國置業(yè)省心省力！
ref：
https://www.dailymail.co.uk/news/article-14542243/Versace-luxury-London-flat-sues-bathroom.html
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