文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐酒眠
物業(yè)公司還賺錢嗎？
物業(yè)費(fèi)降價(jià)、人力成本持續(xù)上升、收繳率下滑，從上市物企交出的2024年業(yè)績(jī)答卷來(lái)看，營(yíng)收增速放緩，凈利潤(rùn)持續(xù)下滑，物業(yè)服務(wù)這門生意正備受考驗(yàn)。
市場(chǎng)波動(dòng)之下，“中介巨頭”貝殼闖進(jìn)來(lái)了。3月27日，一家名為貝好家（北京）物業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“貝好家物業(yè)”）低調(diào)成立，但迅速引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注并進(jìn)入公眾視野。
穿透股權(quán)，貝好家物業(yè)由貝翼商務(wù)咨詢（海南）有限責(zé)任公司直接全資控股。再往上，貝翼商務(wù)咨詢背后是上海貝如信息科技有限公司100%持股，后者則由貝殼投資控股有限公司100%持股。
根據(jù)國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)，貝好家物業(yè)注冊(cè)資本500萬(wàn)元，法人代表叫李昱江，經(jīng)營(yíng)范圍包括物業(yè)管理；商業(yè)綜合體管理服務(wù)；會(huì)議及展覽服務(wù)等。
因此，貝好家物業(yè)成立被市場(chǎng)看作是貝殼殺入物業(yè)服務(wù)賽道的信號(hào)。
成立契機(jī)
貝殼下場(chǎng)拿地、加快布局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，或是貝好家物業(yè)成立的一大契機(jī)。
去年以來(lái)，貝殼旗下的貝好家在土地交易市場(chǎng)上頻頻亮相，并積極舉牌競(jìng)拍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年7月以來(lái)，通過(guò)貝好家（成都）置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“貝好家置業(yè)”），貝殼先后在西安、成都、上海、杭州等城市土拍中奪籌，短短半年時(shí)間拿地總耗資就超過(guò)了25億元。
去年9月20日，成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊開(kāi)拍，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)82輪激烈競(jìng)價(jià)后，貝好家置業(yè)以10.76億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)42%，樓面價(jià)2.73萬(wàn)元/平方米，一舉刷新成都土地最高單價(jià)紀(jì)錄，成為單價(jià)“新地王”。
在這場(chǎng)競(jìng)拍中，貝好家置業(yè)力壓了招商蛇口、大悅城控股、綠城中國(guó)等10余家央國(guó)企地產(chǎn)商。
這是由貝殼自主操盤開(kāi)發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目。彼時(shí)，有行業(yè)觀察者發(fā)問(wèn)：貝殼拿地，物業(yè)服務(wù)會(huì)由誰(shuí)來(lái)做？
近期，成都金融城三期地塊公布規(guī)劃：定位純大戶型豪宅社區(qū)，總規(guī)劃108套房源，套均面積超300平方米。根據(jù)同板塊的在售項(xiàng)目推測(cè)，預(yù)計(jì)售價(jià)6萬(wàn)/㎡起步，單套總價(jià)千萬(wàn)起，最高或超3000萬(wàn)。
而就在幾乎在同一時(shí)間，貝好家物業(yè)成立。物業(yè)市場(chǎng)萬(wàn)千玩家，貝殼最終選擇親自下場(chǎng)做物業(yè)管理。
經(jīng)理李昱江
公開(kāi)信息顯示，貝好家物業(yè)的法人代表李昱江，還擔(dān)任董事、經(jīng)理，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人為肖錚。
成立物業(yè)管理公司，貝殼安排的不是平凡之輩，這二人有履歷可查。
2023年7月，貝殼成立貝好家事業(yè)線。這被外界視為貝殼進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的標(biāo)志。據(jù)悉，貝好家的團(tuán)隊(duì)核心人員皆來(lái)自龍湖、金地、萬(wàn)科、融創(chuàng)、合景泰富等眾多知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
這個(gè)集AI算法、數(shù)據(jù)產(chǎn)品、客戶研究、設(shè)計(jì)建造、營(yíng)銷策劃等多領(lǐng)域?qū)I(yè)人才于一體的多元化團(tuán)隊(duì)，有資料介紹目前擁有200人左右，其中30%至40%的人員做技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)。
貝好家由貝殼集團(tuán)副董事長(zhǎng)徐萬(wàn)剛掛帥，其為“伊誠(chéng)地產(chǎn)”的創(chuàng)始人，后者是深耕成都的房產(chǎn)中介品牌，北京鏈家收購(gòu)后更名為了四川鏈家，由徐萬(wàn)剛擔(dān)任總經(jīng)理。
李昱江便是追隨徐萬(wàn)剛多年的老人，其曾在“伊誠(chéng)地產(chǎn)”工作長(zhǎng)達(dá)十年，2016年起歷任成都鏈家培訓(xùn)中心總監(jiān)、人力資源中心高級(jí)總監(jiān)；2018年曾在貝殼大中華北區(qū)工作，后擔(dān)任貝殼客戶賦能中心負(fù)責(zé)人，現(xiàn)任貝好家成都負(fù)責(zé)人。
貝好家物業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人肖錚，2023年國(guó)慶后加盟貝好家事業(yè)線擔(dān)任財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理。相關(guān)資料介紹，其出生于1983年，2007年本碩畢業(yè)于天津大學(xué)，成為2007屆萬(wàn)科新動(dòng)力。先后在萬(wàn)科天津公司、長(zhǎng)春公司從事財(cái)務(wù)工作。跳槽貝殼之前，肖錚已晉升為萬(wàn)科東北區(qū)財(cái)務(wù)總經(jīng)理。
從履歷來(lái)看，李昱江與肖錚均沒(méi)有物管服務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn)。有分別表示，“如果未來(lái)貝好家物業(yè)要攪局物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，或還是會(huì)引入更專業(yè)的人才?！?/p>
貝殼的物管盤
事實(shí)上，此前貝殼也曾布局物管市場(chǎng)，不過(guò)是以投資人身份。
2021年新希望服務(wù)上市，貝殼以基石投資人身份出現(xiàn)在IPO文件中——其斥資約1.17億港元，投資份額達(dá)3079萬(wàn)股，占總股本的3.78%。
此后，貝殼與新希望服務(wù)還就社區(qū)資產(chǎn)管理相關(guān)業(yè)務(wù)達(dá)成過(guò)合作。
憑借數(shù)量龐大的房屋中介門店，貝殼探索社區(qū)服務(wù)生意的確有著不小優(yōu)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，貝殼集團(tuán)2024年實(shí)現(xiàn)總交易額33494億元，同比增加6.6%；凈收入935億元，同比增加20.2%。
其中傳統(tǒng)且體量龐大的存量房業(yè)務(wù)，收入增幅嚴(yán)重放緩，利潤(rùn)下滑。不過(guò)家裝家居全年總交易額為169億元，同比增加27.3%；凈收入為148億元，同比增長(zhǎng)36.1%。而房屋租賃服務(wù)的凈收入143億元，同步增長(zhǎng)135%。
家裝家居、房屋租賃兩項(xiàng)服務(wù)，也是物業(yè)公司積極探索的業(yè)務(wù)板塊。
比如萬(wàn)物云就孵化了房屋中介品牌樸鄰。在行業(yè)整體總交易額收縮17.1%的2024年，樸鄰二手房屋總交易額突破210億元，傭金率約為1.7%。
2024年，樸鄰為萬(wàn)物云貢獻(xiàn)收入8.2億元。2025年，萬(wàn)物云計(jì)劃增加112家門店，招募800名經(jīng)紀(jì)人，“收入突破10億”。
貝好家物業(yè)的具體模式會(huì)是如何？除了承接貝殼操盤項(xiàng)目，是否還會(huì)參與第三方物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)？
目前種種尚不得知，不過(guò)可以肯定的是，更加高頻的與小區(qū)業(yè)主產(chǎn)生聯(lián)系，對(duì)貝殼全產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)而言，將是一種資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。
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