原創(chuàng) 劉曉博
最近有一個比較大的利好，被深圳人忽略了。
這就是：深圳的發(fā)展空間變大了，“有效面積”獲得了一次比較大的擴(kuò)容。
去年，國務(wù)院批準(zhǔn)了“深圳市國土空間總體規(guī)劃（2021－2035年）”，最近深圳全文發(fā)布了這個規(guī)劃。
在規(guī)劃里赫然寫著：
全市劃定生態(tài)保護(hù)紅線872.02平方千米。其中陸域生態(tài)保護(hù)紅線477.74平方千米，約占陸域面積的24%，主要分布在田頭山－大鵬半島自然保護(hù)區(qū)、梧桐山－三洲田片區(qū)、塘朗山郊野公園、梅林山郊野公園、鳳凰山森林公園等地區(qū)；海洋生態(tài)保護(hù)紅線394.28平方千米，約占海域面積的19%，主要分布在廣東珠江口中華白海豚國家級自然保護(hù)區(qū)等地區(qū)。
而在2021年8月發(fā)布的《深圳市“三線一單”生態(tài)環(huán)境分區(qū)管控方案》里，是這樣對生態(tài)保護(hù)紅線表述的：
生態(tài)保護(hù)紅線和一般生態(tài)空間。全市陸域生態(tài)保護(hù)紅線面積588.73平方公里，占全市陸域國土面積的23.89%；一般生態(tài)空間面積52.87平方公里，占全市陸域國土面積的2.15%。全市海洋生態(tài)保護(hù)紅線面積557.80平方公里，占全市海域面積的17.53%。
根據(jù)最新國土空間規(guī)劃，深圳“陸域生態(tài)保護(hù)紅線面積”從588.73平方公里，下調(diào)到了477.74平方公里，減少了將近111平方公里。
“海洋生態(tài)保護(hù)紅線面積”從557.80平方公里下調(diào)到了394.28平方公里，減少了163.5平方公里。
這意味著，深圳的發(fā)展空間顯著擴(kuò)大了！
近年來，深圳一直被面積小、可用土地少而發(fā)愁，專家們也提出了各種版本的深圳擴(kuò)容方案。
比如中央黨校主辦的《學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)》，曾在2020年6月，深圳特區(qū)建立40周年紀(jì)念日前夕發(fā)表整版文章，標(biāo)題為《“三區(qū)”疊加 擴(kuò)權(quán)賦能 探索建設(shè)大深圳統(tǒng)籌合作示范區(qū)”》。
文章認(rèn)為：
探索建設(shè)大深圳統(tǒng)籌合作示范區(qū)成為最優(yōu)選項(xiàng)。規(guī)劃中的深河（河源市江東新區(qū)）合作區(qū)預(yù)計(jì)面積434平方公里，如能再加上惠州惠陽區(qū)、東莞市，深圳擴(kuò)權(quán)統(tǒng)籌的總面積將達(dá)到6279平方公里。
文章提出：這個示范區(qū)由深圳主導(dǎo)，通過賦予深圳經(jīng)濟(jì)、社會、民生事務(wù)等省級管理權(quán)限，對深圳、東莞、惠州惠陽、深汕合作區(qū)、深河合作區(qū)五地的土地、勞動力、資本、技術(shù)、數(shù)據(jù)等供給側(cè)要素進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，在頂層設(shè)計(jì)上規(guī)劃建設(shè)一個跨行政區(qū)域的資源統(tǒng)籌、功能協(xié)調(diào)、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)、成果共享的區(qū)域統(tǒng)籌合作新模式。
還有一些專家更干脆，建議深圳合并東莞、惠州成立直轄市，以便更好地發(fā)揮輻射帶動作用。
種種跡象顯示，國家暫時(shí)沒有調(diào)整行政區(qū)劃的打算，而是通過調(diào)整深圳生態(tài)保護(hù)紅線的范圍，給深圳釋放了新的、較大的發(fā)展空間。
深圳的陸域生態(tài)保護(hù)紅線面積被大幅壓縮了將近19%，釋放了大約111平方公里的面積。在這些空間里，可以建設(shè)更多的住宅、學(xué)校、醫(yī)院、道路、寫字樓、商場和工廠。
按照深圳建成區(qū)實(shí)際人口密度（大約2萬人/平方公里），這111平方公里可以容納200萬人。
“海洋生態(tài)保護(hù)紅線面積”減少了163.5平方公里，仍然處于生態(tài)紅線保護(hù)中的區(qū)域，主要在珠江口中華白海豚國家級自然保護(hù)區(qū)等地。
這意味著，深圳可開發(fā)的海域也大幅增加了?；蛟S，在這新釋放出來的163.5平方公里的海域里，未來可以進(jìn)行適度的填海。
建議深港合作，未來在東部海域建設(shè)一個共用的新機(jī)場。這個新機(jī)場的距離比“發(fā)揮深圳第二機(jī)場作用”的惠州平潭機(jī)場要近很多，可以通過海底隧道，用軌道交通連接深圳和香港市中心。
這對深圳樓市將產(chǎn)生哪些影響？是利好，還是利空？
我的看法是：整體上是利好。
深圳樓市最大的問題上，“非典型性住宅”占比太大，“典型性住宅”占比太小，影響了青年才俊“入股深圳”的機(jī)會，對深圳長遠(yuǎn)發(fā)展不利。
所謂“非典型性住宅”，是指城中村、小產(chǎn)權(quán)房、違法建筑、工業(yè)區(qū)宿舍等，這些住房的總套數(shù)超過800萬套（間），基本上可以跟上海住房存量的套數(shù)相當(dāng)。
現(xiàn)代意義上的、適合居住的住宅，也就是商品住宅、保障房（有陽臺、廚房、衛(wèi)生間，采光通風(fēng)達(dá)標(biāo)），不到220萬套。北京上海分別有800萬套到850萬套這樣的紅本住宅。
年輕人、新市民到深圳發(fā)展，如果想買一套產(chǎn)權(quán)清晰、適合居住的住房，難度比較大，價(jià)格比較高。
對于絕大多數(shù)人來說，只有買了這座城市的房子，才算安家，才算把小家庭的命運(yùn)綁定了一座城市，入股了一座城市。
深圳不缺住房，但缺少讓年輕人、新市民“入股”的機(jī)會。
深圳的住房結(jié)構(gòu)，還停留在“工業(yè)區(qū)時(shí)代”。在低端產(chǎn)業(yè)遍地的時(shí)期，打工者不在乎居住條件，也不會奢望入股深圳，深圳的住房結(jié)構(gòu)足以滿足那個時(shí)代的發(fā)展需求。
現(xiàn)在，闖深圳的人發(fā)生了巨大變化。從2010年到2020年，深圳800多萬增量人口中，有超過300萬擁有大專及以上學(xué)歷。他們當(dāng)然不愿意在深圳租一輩子房，在城中村住一輩子。
由于大量土地被各種小產(chǎn)權(quán)房、城中村占據(jù)，深圳可以用來建設(shè)商品房、保障房的土地就捉襟見肘了。搞城中村舊改，難度大、周期長，舊改出來的房子容積率高，不能更好滿足年輕人、新市民的需求。
所以，通過調(diào)整生態(tài)紅線釋放更多土地，成為深圳當(dāng)務(wù)之急。
現(xiàn)在，國家終于批復(fù)了深圳新的國土空間規(guī)劃，給深圳釋放了足夠多的可用空間，當(dāng)然是深圳發(fā)展的里程碑事件，是大利好！
新增用地釋放出來之后，會有更多新住宅建成，可能加大一些片區(qū)的供應(yīng)量，比如非核心區(qū)。但在核心區(qū)，能釋放的空間不大，影響微乎其微。即便在中心區(qū)搞一些增量，也會很快被消化。
在非核心區(qū)，如果供應(yīng)量比較大，可能會影響二手房價(jià)格上漲。
但官方會控制供應(yīng)節(jié)奏，所以影響主要還是對“非典型性住宅”（城中村、小產(chǎn)權(quán)房、違法建筑）。這反而有利于未來城中村的改造。
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