商業(yè)用地改成宅地，科學城掏出了壓箱底好貨。
最近，廣州規(guī)自局發(fā)布了黃埔區(qū)映日路以北、開泰大道以東地塊的批前公示。
這是科學城西區(qū)時隔13年第一次供應宅地，堪稱板塊近些年地段最靚的“潛力股”。
|圖源：廣州規(guī)自局
壹
從地圖上看，這塊地的位置完全稱得上是占據科學城核心。
該地塊離21號線科學城站大概300米，兩站就到天河智慧城，離黃埔區(qū)府大約3公里。
周邊產業(yè)也是相當密集，匯聚了廣州國際企業(yè)孵化器等項目，以及南方電網等龍頭企業(yè)。
|廣州樓市發(fā)布制圖
配套方面，地塊對面就是改造升級后的科學城商業(yè)廣場，2公里范圍內還有萬達廣場等地標商業(yè)。
此外，地塊另一大明顯優(yōu)勢就是城市界面優(yōu)越，各種生態(tài)資源扎堆。
包括科學城體育公園、環(huán)山嶺公園、尖峰嶺公園在內，一大批市政公園都聚集在地塊周邊。
｜科學城西區(qū)航拍
｜廣州樓市發(fā)布 攝
可以說，科學城西區(qū)過去二三十年發(fā)展的精華部分，都聚集在這塊宅地的附近。
底子這么扎實，比附近的新盤大壯名城好，甚至也能硬剛不少天河東新盤。
就地塊本身而言，占地3.5萬平，計容建面10.4萬平，屬于中等小區(qū)體量。
容積率只有3.0，密度也明顯低于同板塊很多舊改轉化而來的大盤。
| 圖源：廣州規(guī)自局
總的來說，地段明顯占優(yōu)，生態(tài)環(huán)境好、配套很完善，周邊基本也沒什么競品。
加上附近很多大公司聚集，未來能提供不少購買力。
如果做成純改善盤，挺適合在科學城和天河智慧城上班的高收入人群購買。
畢竟，科學城、黃埔一帶很多的新盤，主要針對剛需和剛改人群。走純改善路線，反而能形成差異化競爭。
貳
當然，此次調規(guī)有個指標意義，那就是住宅最緊缺的科學城西區(qū)，終于開始有新盤供應了。
樓市君查閱資料發(fā)現，這塊地原來的計劃，是建設廣州農商行的新總部大樓。
它曾在2018年由廣州農商行拿下，最初定在2020年動工。
|廣州農商行總部大廈效果圖
只不過，地塊還未動工，廣州農商銀行直接退地了，事情也就被擱置到了現在。
從商業(yè)用地調整為住宅用地，大膽猜測，或許有兩點考量。
一方面，近兩年廣州嚴控建設商辦類項目，商業(yè)用地的出讓明顯收緊。
這種背景下，核心位置的商業(yè)用地基本上用于定向引進重點企業(yè)。
比如上個月抖音進駐琶洲，就是一個典型案例。
| 抖音競得琶洲商業(yè)地
｜圖源：廣州公共資源交易中心
另一方面，科學城西區(qū)過去一直都是專注發(fā)展產業(yè)，住宅供應特別稀缺。
樓市君查閱資料發(fā)現，板塊上次賣地還是在2012年，科學城樓市才剛剛起步。
當時越秀以溢價25%，樓面價5522元/平拿下金峰路地塊，建成了現在的越秀·嶺南山畔。
此后，科學城無論賣地，還是舊改，重點都聚焦在區(qū)府、云埔等東部板塊。
| 嶺南山畔實拍
|圖源：貝殼找房
如果和嶺南山畔對比，映日路地塊周邊配套更成熟，環(huán)境更好，產業(yè)項目也更加集中。
此外，這個主打改善戶型的小區(qū)，已經是十幾年前的老產品。
100平三房只有一個衛(wèi)生間，130平戶型也只能做大三房，明顯要落后于現在的新規(guī)設計。
| 131平大三房戶型
|圖源：貝殼找房
正常來說，地塊調規(guī)也就意味著離掛牌出讓不遠了。
以這塊地的綜合素質，大概率會被多家房企盯上，也能進一步提振市場信心。
未來，如果它的產品設計和品質升級到位，還是能吸引到不少天河東、科學城的改善客。
大家覺得這塊地未來的潛力如何？歡迎在評論區(qū)留言討論~
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